拿捏20%个税尺度成最大挑战

　　本报记者 刘力图 刘勇 广州、北京报道

　　尽管“国五条”地方细则大限将至，但各个地方政府似乎都不愿抢先公布。

　　“地方政府的心态十分复杂，与以往一样，既要配合中央的调控，又不希望出台力度过猛的政策，从而打压当地经济。”广东省政府一位不愿具名的人士告诉《华夏时报》记者。

　　江苏省政府一位人士则表示，“国五条”留给地方政府的空间较大。有了2010年“新国十条”后出台细则的经验，此次地方政府更加谨慎，不敢贸然透露政策动向，以防成为“箭靶子”。

　　上述广东省政府人士坦言，“国五条”制定得有些仓促，很多城市尚未建立20%个税方面的相应评估系统，短期内强制执行该政策有难度。“中央应允许地方循序渐进地完善税收机制，否则很难避免地方出现消极应对的情况。”

　　“具体还是要看中央的要求，如果必须紧跟20%个税政策，地方政府可能会考虑从其他方面适度调整。”上述人士补充道。

　　地方上演“拖字诀”

　　中国房地产指数研究院执行院长陈晟认为，如何拿捏政策的尺度，已成为摆在地方政府面前的一道难题。

　　日前，各种版本的地方细则在坊间流传，但均遭到官方否认。

　　“各地都要制定房价调控目标，但因为房价涨幅不同，各地的政策力度肯定会有所不同，上涨过快的城市政策一定会更加严厉。同时，各地的供求关系也有差异，这也是地方细则制定时需要考虑的重要因素。”中国房地产业协会副会长朱中一告诉记者。

　　“目前有几种方案备选，这次地方政策不仅要紧跟中央，更要斟酌地方的具体情况。”上述广东省政府人士向记者透露，目前执行细则仍处于“保密商讨”的状态。

　　他进一步表示，围绕“二手房20%差额个税”政策，目前市场争议较大，出于对保护刚性需求的考虑，地方政府将会细化标准，例如满五年且为个人唯一住房，在出售时将免征20%个税。

　　而适当调整购房资格已被纳入部分地方政府的考虑范围。记者从广州、深圳两地政府相关人士处了解到，在购房资格方面，两地除了加强已有政策的审核和管理，可能不会再进一步加码。其中一位人士强调，即使有这样的计划，地方也不会率先公开，担心成为“出头鸟”之后，会遭到广泛质疑。

　　“‘国五条’细则与2010年出台的调控政策不同，基本是一个‘补漏式’的新政，主要是对限购令执行两年来所出现的问题进行完善，二手房按差额征收20%个税一直未得到有效执行，其实这是个老规定。”上述江苏省政府人士称。

　　他进而补充，不少城市希望能够主导20%个税政策的地方细则，但又担心被批。目前该政策仍未有明确的执行方案，地方未必会完全跟进该政策，博弈的心态依然在影响地方细则的出台。

　　此前有分析称，关于二手房20%个税的具体征收方法目前尚难确定。因为财政部、住建部、国家税务总局三部门会签的实施细则尚未出台。此外，20%个税政策由于涉及的征收方式以及免征范围相对复杂，使该政策的具体方案出台存在争议。目前地方正在等待部委版的“国五条”细则。

　　“‘国五条’细则中20%个税只是一个大方向，并没有细化。‘一刀切’的做法是不现实的，各地在20%个税征收执行标准上一定会呈现差异化，这是意料之中的事情。不过，即使不同情况区别对待，20%的个税对于市场的影响绝对不能低估。”中国房地产学会副会长陈国强告诉记者。

　　实际上，由于近几年楼市调控政策频出，地方政府在这方面已具备较丰富的经验。江苏省政府相关人士告诉记者，尽管有些城市会选择消极执行调控政策，但“国五条”细则对楼市还是会产生一定效果。

　　一位业内人士则认为，地方政府都有自己的“小算盘”，估计会在“保护自住需求、鼓励改善型需求”方面大做文章。因为这不仅符合中央的要求，还可以减缓必须实施的财税政策对当地楼市的冲击力。

　　一线城市细则或趋严

　　在执行细则上顾虑重重，显示出地方政府“进退两难”的尴尬处境。

　　按照此前住建部副部长齐骥的说法，地方政府将在3月底开始陆续出台“国五条”细则。这意味着，留给各地将“国五条”细则“翻译”成可操作的具体条款的时间，已然有限。

　　“各地细则或将由地方政府办公厅以一揽子的形式出台，涉及限购、个税等方面。”陈晟说。

　　业内人士分析，在房价控制目标的压力下，房价上涨过快的一线城市细则将更为严厉，二三线城市的执行力度会相对宽松。

　　国家统计局最新发布的数据显示，2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市只有温州这一个城市，持平的城市有3个，上涨的城市达到66个。其中，北上广深等一线城市“领涨”，涨幅最高的是北京和广州，达到3.1%。

　　在细则出台的过程中，不少地方已着手为“减压”做准备。上述广东省政府人士称，尤其是房价上涨过快的城市，在政策出台之前，会想办法减轻调控从严升级的压力。

　　近日，广州出现每平方米售价超过2万元的豪宅单位被限制网签的现象，虽然广州市国土房管局否认设定限制的具体面积和单价，但该局也透露，会通过限售达到控制高端商品住宅上市的规模和交易节奏的效果。有业内人士分析称，继去年9月广州对高端楼盘进行限售政策后，该手段将会持续进行，希望拉低区域平均房价，缓解房价上涨过快的压力。

　　一位不愿具名的业内资深人士告诉记者，深圳主管部门已召集开发商开会，口头通知大家“悠着点，不要涨价”，但是并未下达正式文件。“地方政府也清楚价格干预并不科学，白纸黑字写出来会遭人非议，所以政府不会公开承认。”

　　深圳已暗中执行的“限涨令”，要求深圳所有新盘都必须实现月度零增长，即每个新盘每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨，只能下跌。另外，国土部已经严格限制超越价格红线的项目备案登记，超出政府限价的项目将不予备案。

　　对于“国五条”细则对未来楼市的影响，记者采访的房企人士都认为，强压需求只能暂时缓解房价上涨压力，在供应跟不上的前提下，被调控政策压制的需求今后仍会“井喷”。