五道口天价房有价无市 中介业务两极分化

　　杜丽娟

　　一则天价房的消息，搅动了北京的二手房市场。3月18日，北京五道口的华清嘉园一套37平方米住宅房开出了总价350万元的天价，平均10万元一平方米的售价，让人对二手房市场直线上涨的价格“不寒而栗”。

　　不过，该区域一家中介公司相关人员告诉《中国经营报》记者，这种现象属于极个例，而且基本上有价无市。但这个个案背后却不难发现，国五条出台后二手房市场对政策的敏感反应，让更多的买房人体会到政策变化带来的市场骚动。

　　一直以来，二手房作为房价走势的标杆，其变化甚至会影响新房定价机制。进入3月份以来，随着国五条的出台，二手房成交出现量价齐升的局面，在此背景下，预计月底北京国五条细则将出台，业内担忧届时房地产市场又会迎来怎样的变化？

　　成交“量价齐升”

　　“2个月以前是10个人抢一套房，现在是15~20个人抢一套房，国五条出台以后，二手房成交的确是火爆不少。”我爱我家业务员陈亮告诉记者。现在，每天都可以成交四五套房，总额都在300万元以上。

　　据他透露，最近二手房看房客源有购买意愿的，一般看完后合适的会直接交订金，相比以前，这部分客户量增加了一倍。“以前每天最多接待6个客户看房，现在一天最少也能接待15个客户，而且一周之内签合同较之前的三四个，上升到现在的10个左右。”

　　类似的情况也发生在链家地产[微博]，在永定路链家地产门店，一个15平方米的店面内，前来咨询的客户络绎不绝。“客户主要咨询过户的问题，现在成交的房源主要集中在两类人群中，一是着急卖房子的，很多客户的房子是继承的，为了分财产急于出售；二是名下有多套房产，担心国五条出台后要交税，所以提前过户给父母。从国五条颁布以来，这10天我差不多2天就能卖出一套房子，这段时间的业绩还不错。”链家地产业务员张强说。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，截至3月17日，北京二手房网签套数已经达到了24149套，预计全月将突破3万套，超过2010年4月创造的历史最高纪录。

　　值得注意的是，在二手房成交量增加的同时，价格也出现上浮。

　　国家统计局3月18日发布的数据显示，2月份北京二手住宅价格环比上涨2.2%，为70大中城市之首。进入3月份，随着国五条细则的公布，二手房的价格一度出现最高5%的涨幅。

　　但消费者对于房价的体会似乎更加明显。以木樨地区域为例，2月份，该区域一套南北通透、10层楼位于5层位置，面积70平方米的二居室报价在300万元左右，折合楼面每平方米报价为4.3万元，进入3月份以后，特别是国五条出台以后，同一区域同户型的房源报价已经上升到350万元。一个月涨价50万元，不可谓不多。

　　我爱我家市场研究院的数据统计显示，3月以后，北京四环以内的二手房平均房价已经从每平方米3.2万元上升到4万元的水平。

　　对此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，在房地产市场转暖的背景下，二手房供需双旺，给了二手房主更大的涨价空间。“从观望到着急购买转变，可以看到消费者对未来房地产市场预期的转变。预计未来一段时间，新增的买卖客户将逐渐适应政策。”

　　业务两极分化

　　不过随着二手房交易的火爆，中介人员业绩收入却出现两种不同的分化，“公房私客”在二手房中介业务员中逐渐凸显。

　　“目前出现两种现象，一种是业务员业绩非常好，差不多每天都有成交量，一种却是手上握有大量客户资源，却没有成交量。”陈亮说。

　　而所谓的“公房私客”也就是某一小区的所有房子，所有中介大家都能看见。但最终谁能卖出去，完全看个人的客户质量和销售能力。

　　在陈亮看来，国五条出台以后，买卖双方对市场都抱有一种不确定的态度，在此背景下，有些中介为了维持业绩水平，会虚抬出售价格，吸引业主。“不过这种案例也是个别情况，房价总价提上去以后，超过该区域的平均价格后反而出现有价无市”。五道口一家中介人员称。

　　在他们看来，每平方米超过10万元的五道口房子是一种噱头，“试探性观望”二手房的成交底线，这样的房子往往有价无市。

　　在国五条细则的“靴子”还没有落地前，二手房市场先成为了一锅沸水。不过，目前一些业务员手上的房源出现了两极分化，一些客户猜测国五条出台后可能会征税，所以迫不及待地出售，而另一些群体则选择了观望。“对于业务员来说，每个人手上都握有一些固定的客户群体，如果碰上上述两个情况，要么是业绩爆顶，要么就是零交易。”陈亮说。

　　据他透露，3月份以来，自己店里也出现了上述现象，部分业务员表示很“无奈”。“主要还是国五条出台后，市场比较恐慌，2个月以前，市场成交虽然平淡，但是每个人的业务量比较平均，现在做业务只能看运气了。”

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，由于北京国五条执行细则出台的临近，近来一些感觉难以赶上网签的业主已经开始考虑延缓或取消交易计划，而选择 “转售为租”，预计月底，二手房买卖市场将会逐渐冷却。