张泓铭委员：为了避免调控政策误伤刚性需求，政策应更加细化

　　王爱俭委员：短期靠调控措施实现市场稳定，长期靠制度建设

　　1.房价为何屡屡反弹？

　　热点城市供需矛盾还将持续，关键要增加供给

　　为什么严厉的调控政策下，房价还是屡屡反弹？

　　析

　　“如果没有持续的调控去稳定市场，很难想象房价会涨到什么程度。”上海市社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭委员表示，通过调控政策遏制住房价上涨速度，也是调控的成效。

　　天津财经大学副校长王爱俭委员认为，这些年热点城市房价上涨，根本原因是工业化和劳动生产率的提高，以及广义货币供应量的持续增长，提升了房地产的价值。同时，在快速城镇化、家庭小型化等背景下，热点城市的购房需求快速增长，供需矛盾比较突出。在热点城市，供需矛盾在若干年内还将持续，这也是调控的复杂性和难度所在。

　　解

　　遏制房价过快上涨，必须从供求两端调节房价，促进供需平衡。

　　“关键还在于增加供给。”王爱俭认为，未来一段时间的楼市调控，应更注重增加住房有效供应。首先是增加住房用地供应规模，尤其在供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，稳定土地市场的预期。

　　同时，还要加快让土地变成房子。王爱俭表示，近期国务院出台的楼市新政策提出，金融机构要优先支持中小套型普通商品房项目的贷款需求，加快其供地、建设和上市，尽快形成有效供应。“在这个基础上，还要加大力度打击开发商囤地捂盘，并盘活二手房市场和租赁市场。坚持几年，市场供求会有明显改善，调控也将更加主动。”王爱俭说。

　　2.调控政策如何细化？

　　提高政策精确性与精细度，避免误伤刚性需求

　　析

　　张泓铭表示，新出台的调控措施，涵盖了当下深化房地产市场调控应有的众多内容，比如明确限购标准、提高预售门槛等一系列新措施。总体上看，调控措施如果严格执行、形成合力，有利于抑制一线城市目前出现的房地产过热。

　　目前一些地方政府仍难以摆脱对土地财政的依赖。张泓铭认为，要让调控的成效更明显，还需要各地尽快出台实施细则。

　　“报告提出要健全房地产市场稳定健康发展长效机制，这是我们最希望看到的。”王爱俭说，房地产调控在出“重拳”的同时，需要从制度层面下功夫，建立长效机制，做好顶层设计，提高精确性与精细度。

　　解

　　张泓铭认为，有关部门应该继续研究政策储备，及时应对市场变化，避免“一刀切”。

　　比如在需求端，为避免调控政策误伤刚性需求，调控就应更加细化。张泓铭建议，要对三种需求有所区别：对于首次购房的自住需求要鼓励；对于投资购房用于出租的“他住需求”要允许；对于纯投机需求要坚决予以抑制。采取的调节手段应以经济手段为主，限购之类的行政手段为辅。这样，才能发现真实的需求，也才能使供给有的放矢，达到供求的平衡。

　　王爱俭认为，在短期靠调控措施实现市场稳定的情况下，下一阶段要更加注重长效机制建设。要着重从完善住房供应体系、推进房产税制改革、完善住房金融体系和供地机制等方面推进制度改革，长期坚持下去，有利于从根本上形成房价稳定的内在机制。

　　3.保障房能抑房价吗？

　　保障房增加规模同时，关键是降低门槛

　　析

　　去年以来，不少保障房项目已经开始交付使用。大规模的保障房建设曾被寄予厚望，能增加市场供应，稳定楼市价格。但从目前的实际情况看，保障房建设对商品房价格的影响还没有显现出来。

　　“保障房客观上能增加市场供应，对楼市有一定的调节作用。”王爱俭说，但是否会对房价产生直接影响，则取决于保障房在整个房地产市场中占的比重。根据目前的规划，“十二五”末保障房覆盖面将达到20%，总体而言占的比重还是太小。“保障房的供应对象主要是中低收入家庭，这20%的低收入家庭本来也不大可能买商品房，因此难以对商品房价格产生大影响。”

　　解

　　张泓铭认为，这两年开始大规模建设的公租房就是一个重要形式。公租房可以解决低租金、稳定居住这两大难题，让外来务工人员和新就业人员攒攒钱，过几年有一定支付能力再买房。这样，能在一定程度上缓解购房需求集中爆发，有利于供求平衡，也有利于解决住房问题和社会稳定。

　　王爱俭建议，以公租房为主的保障房不仅建设的量要加大，关键是要降低申请门槛，尤其是户籍门槛。近期国务院提出2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围，就是一个很好的信号。同时，应该鼓励工业园区和一些企业利用自有土地建设公租房，集中解决企业职工的阶段性住房需求。