抢过户、忙降价、急看房……“国五条”细则出台首个周末，沪上楼市有点乱。

　　东地产  汪露  报道

　　“近期相关房地产调控政策将出台，目前待选方案有2种‘二套房7成首付+贷款利率为1.3倍’，实施时间仍未确定。”2月19日，一则微博掀起敏感楼市波澜，受到业界广泛关注。

　　正当人们还在揣测传言是否实行时，3月1日晚，“国五条”实施细则解除了人们的疑虑。

　　细则中“严格按转让所得的20%计征”无疑是最大看点，也一举打破了二手房市场原有的平静。

　　3月2日、3日，细则出台首个周末，沪上不少房地产交易中心排起了长队，二手房中介门店挤满了前来咨询的客户，也有不少购房者怀揣着现金直奔中介门店看房。

　　“以前一个单子至少需要周旋3-6天，这两天24小时内就能实现成交，多看房者拿着现金就直接看房了。”德佑地产中二区区域经理张剑东告诉《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)。

　　买卖双方急赶政策“末班车”

　　连日来，《东地产》走访沪上多个房地产交易中心和中介门店了解到，很多房东和购房者赶在地方细则落地之前出手，卖家抢过户，买家忙看房，而此前一些选择惜售、大幅跳价的房东也随大势调低价格预期。

　　《东地产》了解到，此前有两种所得税征收方法，对于非普通住宅，分别是按照总价的2%和买卖差额的20%征收。

　　在市场实际交易中两种征税标准的差异体现明显：如果一套房子200万买入，300万卖出，按总价2%，则为6万元；按差价20%，则为20万元。这对于曾经的投资客来说是非常严重的获利切割。

　　3月2日，“国五条”细则出台次日，普陀区房地产交易中心人头攒动，张先生在长队的最末端，他告诉《东地产》：“早上中介打电话说中央出台了新的个人所得税政策，前两天房子已经签好合同，就等着过户了，听说有新政策出台，就赶紧过来过户，没想到这么多人。”

　　对此，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍向《东地产》表示，这种市场反应很正常，在地方政策正式落地前，税费标准还是按之前的政策执行，等政策落地后，卖家要承担的成本会高很多，而且也难以全部转嫁给买家。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟同样表示，这两天，由于担心受到新政影响，已经签合同的单子加快了交易流程，出现集中过户现象。

　　“很多房东在二手房市场回暖的时候大幅跳价惜售，现在很后悔。从新政细则出台的首个周末成交数据来看，成交的均价已有所下降。地方政策落实前，也会有很多房东随市调低挂牌价。”付伟补充道。

　　张剑东说，自3月1日新政细则出台，一部分房东开始有些着急，其中，诚意卖家表示愿意小幅让价，或承担额外增加的税费费用，以此来促成快速交易。

　　而对于买家来说，很多买家担心卖家将个税负担转嫁到自己身上，有意向的客户都赶在新政生效前加速交易。

　　《东地产》走访沪上多家中介门店了解到，最近二手房成交活跃，很多客户赶在地方政策正式落地前搭上“末班车”，免去高昂的税费。

　　上海中原共康分行经理王来香向《东地产》介绍，近几日，门店的上门看房量和咨询电话都非常多，而且成交量也比较可观，仅3月3日一天共康分行就成交了4单。

　　《东地产》在该门店驻留仅半小时，来来往往咨询的客户有四五组。

　　235万元“拿下”共和新苑一套107平方米三室的吴先生告诉《东地产》：“我是第一次在上海置业，担心国五条细则落实下来，会多出很多税，所以当天看中当天就下定签合同了。”

　　或促使刚需分流新房市场

　　国五条细则落实地方已经箭在弦上，二手房交易成本提升后是否会再度转嫁，引起了购房者的普遍担忧。刚需客户对于这项政策较为敏感，除了赶搭“末班车”，也有不少购房者将目光瞄准新房市场。

　　根据汉宇地产研究部提供数据显示，税费的调整，已影响到外围部分区域二手房表现，二手房客户流向新房市场所占比重约为4～5成。

　　汉宇地产川周分行经理吴建业向《东地产》介绍，原先板块内次新房小区与周边在售新房相比，售价基本处于持平状态，此细则出台后，对区域内二手房具有较大冲击作用。

　　据统计，约占半数的意向客户将目光纷纷投向新房市场。

　　在徐家汇工作的小曾，因女儿到了上幼儿园的年纪，希望购置一套总价在150万元左右的学区房。

　　小曾一直在浦东很多学区板块看二手房，但由于税收政策出现新变化，小曾因购房资金没有到位而不能赶政策“末班车”。于是，小曾一家选择放弃购置二手房的念头，“转战”至新房市场。

　　无独有偶，相似情形也发生在嘉定新城板块。《东地产》从汉宇地产新城分行陆经理了解到，新政出台后，实际出手购买二手房的客群数量有限，买家除了重拾观望态度外，有强烈购房意愿的置业者更多地将目光投向新房市场，预计约占四成比例。

　　永庆房屋总经理陈史翎在向《东地产》表示，在上海地方政策执行细则未出台之前，二手房市场将迎来交易高峰。此后，部分购房者将回归新房市场。

　　汉宇地产市场研究部分析师张颀分析认为，短时间内，个税新政难以被市场消化，大部分房东还是会将税费成本转嫁于购房者之上，从而导致二手房与新房价格倒挂，迫使部分置业需求转向新房市场，二手房价格回调后，需求才会回流。

　　中介公司静观其变

　　陈史翎在接受《东地产》采访时说，“按转让所得的20%计征个人所得税”对二手房市场势必会产生非常大的影响。

　　陈史翎认为，如此沉重的个税，必然会促使房东将一部分负担转嫁到购房者身上，而购房者将会更加理性，追价的可能性不大，从而导致成交量萎缩。

　　这对靠二手房交易为生的中介公司而言，无疑是个严重的打击。

　　陈史翎告诉《东地产》，目前静观其变，今年不会增加或减少门店数量，先看市场反应再做打算。“我们现在很少做一二手联动，事实上很多中介公司也已经不愿意这样做。因为做一手房资金回笼实在太慢，需要一两年的时间。”陈史翎强调。

　　对于新政可能促使二手房交易量萎缩，宋会雍坦言：“走一步算一步，在各地政府调控细则出台前，房产交易不会受到此次政策调整影响，后面还要看上海具体如何实施。”

　　不少业内人士表示，新政可能促使中介行业的经营短期内会受到一定影响，这将进一步推动中介行业的洗牌。其中，中小型中介和业务结构单一的中介将面临较大考验。