房产新政对行业影响几何？行业代表、专家学者深度剖析。

　　东地产  童丹霞 汪露  报道

　　适逢两会召开，房地产调控新政“国五条”细则引发房地产全行业广泛关注，《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)采访开发商、代理中介、房地产私募和专家学者，深入解读新政对行业各个层面的影响。

　　开发商：

　　交易量下滑 装修成本难定

　　新政对开发商的影响首当其冲。

　　上海紫园常务副总经理周国平在接受《东地产》采访时表示，新“国五条”是比较明确的：调控的方向不变，但是比原来有更多的变化，尤其是个人售房征收20%的所得税。

　　“这对市场会有很大影响，尤其是在打击投机行为方面。”不过，他认为对刚性需求的影响就小很多。

　　针对行业性的影响，周国平认为，从中长线来看，对房地产市场的交易情况也会产生很大的影响，毕竟征收更多的税以后市场的周转速度就不会很快，交易量会下滑。

　　至于房价，周国平则表示，要看未来保障房和土地供应量的情况，看市场供需情况。“如果供不应求，房价自然还是会上涨，如果供需平衡，调控就会有较好的效果。供应量少的话，即使加收100%的税，房价还是会涨。我觉得今后的一两年房价应该是不会暴涨的，在调控之下会趋于平稳。”

　　另外，周国平还认为，新政实施以后地方政府的细则会相继出台，到时候各地的细则把CPI指数和装修费用等成本要不要纳入计算范围，也是个需要考虑的问题。政策真正要落实起来，会很繁琐。

　　代理中介：

　　调控意在改变市场预期

　　调控细则对代理与中介的影响最为严重。

　　代理中介业是此次调控中影响最大的细分行业，汉宇地产董事总经理施宏叡对《东地产》表示，此次地产调控“国五条”细则呈现从严、全面、细化的特点。

　　“在我看来，旨在给去年下半年至今快速升温的房地产市场降温。一方面稳定市场预期，全面遏制房价反弹；另一方面是要进一步抑制投资性需求，促进房地产长期健康平稳运行。”

　　施宏叡同时认为，出台时间及政策力度都超出了市场预期，充分表明了中央稳定房价的意志和决心。“‘国五条’实施细则中的大多数政策都非常具体，地方政策较易理解和执行。同时，此次调控尤其加强了对于存量房市场的调控力度，这说明此轮房地产调控尤其是要改变市场预期，其影响和作用将长时间持续。预计3月底前地方调控实细则将会密集出台。在中央及地方调控政策的合力作用下，房地产市场将再现一轮调整。”

　　针对“国五条”实施细则提出的要求，施宏叡判断，上海必然会出台具体的地方细则加以落实。

　　“除了继续从严执行限购和差别化房贷政策外，预计上海细则的重点还围绕新个税政策征收的具体办法、增加中小套型商品住宅供应、保障房建设等几方面展开。”

　　对楼市影响，施宏叡认为今年的房地产调控政策将对于楼市产生巨大影响。

　　“首先会使市场预期回归理性，房价上涨预期将显著下降，下跌预期将有所抬头。其次会对于楼市成交量产生一定冲击，包括二手房及新房市场都会受到一定影响，如果成交量出现连续多个月下降，短期内上海房价将由上涨转为下跌，出现第二次回调，但是不会出现恐慌性的下跌。”

　　地产私募：

　　新政影响偏中性

　　作为地产业近年来快速发展的地产私募，也必然受到调控新政的影响。

　　复地共赢资本董事总经理丁亚明在接受《东地产》采访时表示，这是本届政府在房地产调控上决心的表现，在局部热点城市成交价格、成交量抬头后，新政策适时出台，其调控的决心较为明显。

　　针对此次调控细则会对房地产行业造成的影响，丁亚明说：“中央发布的新‘国五条’，主要还是从宏观层面出发，有一定的灵活性，具体的操作有待地方政府相关实施细则的出台。总体来看，相关内容在以往的调控文件中都提到过。对于市场普遍关注的20%税收问题，主要表明政府对投资性房产的抑制，也让个人对房地产的投资回到和其它投资一样的起跑线。另外，这次调控较有针对性，主要是针对住宅；同时，对开发商也不完全是坏事，在新政策的敏感期内，客观上买房人将更多地关注一手房。”

　　对于此次调控新政对房地产私募基金领域的影响，丁亚明则表示，对房地产私募的影响偏中性。投资人投资房地产，可以投资实物：如住宅、商铺，也可买基金。作为地产私募，住宅、商业地产、产业地产等多个领域都可投资。

　　在新政对投资策略的影响上，丁亚明表示继续坚持“价值投资”理念，新政后会更加考虑安全边际，特别是针对住宅的投资。投资标的选择上，将会考虑符合产业导向，附合城镇化要求，区位上会考虑重点布局一些未经炒作的区域中心城市。

　　在谈到调控后续政策和实施细则时，丁亚明认为，应鼓励自住需求，同时改善性需求也不能“一刀切”。“比如像满五年，或者家中有两套房的改善性需求，应和投资性购房区别对待，避免误伤合理需求。适当的调控有利于行业的长远发展，但要避免不恰当的调控导致市场大起大落。”

　　专家：

　　本届政府为下届政府房产政策定调

　　对于本次房产新政，专家也有不同解读。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军向《东地产》表示，中央政府选择在这个时机公布新政，“我觉得是出于两个方面的考虑：一是为了打破中国商品住宅市场价格上涨的预期；二是上一届政府对下一届政府的房产政策定下基调。”

　　但对于房价，他表示了不同观点。

　　“新政的出台对房价的影响肯定是存在的，特别是个人售房征收20%所得税，在我看来反而会促使房价的上涨。至于成交量，在地方政府的细则还没有出台前，地方市场的二手房交易量应该会上升，但是等细则出台了，毫无疑问二手房的成交量会下跌。”

　　在李战军眼中，长期房价走势存在不确定性。

　　“长远看，我觉得一切都有待观察，两会后政策到底怎么走，目前谁也不知道。新一届政府会不会继续加码，还是疑问。”

　　对上海实施细则，李战军则认为：“上海接下来肯定会出台细则和后续政策，但我认为像上海这样的城市应该是不会出台更为严厉的细则的。”