图为资深房地产媒体人袁一泓。(资料图片)

　　资深房地产媒体人袁一泓：一个公民的房产税建议稿

　　新浪乐居深度报道记者 董文艳 张杰/文

　　“2月28日，网络上出现了一个《全面征收房产(奢侈)税 促进房地产业健康发展——关于坚决变革房地产制度的建议》。作者是拥有记者、主编与专栏作者身份的房地产资深观察者袁一泓(微博 博客)。更重要的是，这是自房产税成为时髦谈资的过去十年以来，可能最系统、详尽的房产税民间建议版本之一。

　　在这个建议稿中，袁一泓认为，应该对人均超过80平米以上部分的面积(奢侈住房)征收房产税，当奢侈住房转让时，应该征收增值收益的20%作为个人所得税，当然，之前缴纳的房产税允许抵扣。

　　袁的建议稿引来一片炮轰。这几乎是一个全民呼吁减税的时代，任何加税之举似乎都是不道德的。但是，在接受新浪乐居记者的专访时，袁一泓说，既然房产税箭在弦上，那么我们就有理由让它呈现一个良善的、包含更多共识的方案。不足一月之前，房产税制试点在湖南湘潭市宣布启动，全国试点城市名单增加至3个。

　　在炮轰者中，有任何加税政策的一概反对者，有房产税法理合法性的质疑者，有的则不同意方案中的时间表或具体条款，有的人则为房产税的技术难题感到忧心忡忡，将它贴上了“激进”的标签。在专访中，袁一泓对这些疑问进行了回答。技术上不可行？“中国收税都收了几千年了，税务部门对如何排除障碍非常有心得。你只需要解决方案的合法性、逻辑性、方法论与征税成本问题。”他说。

　　一天之后，国务院出台了“新国五条”。20%增值收益归于国家的一纸“悍然”规定击败了先前所有的想象力。相比之下，袁的建议稿带有很多豁免条款，一下子显得温柔了许多。

　　我们推荐读者详细阅读这个房产税民间建议稿，尽管它在一定程度上与高层的意向不无相关性。之后，再展开有价值的讨论。如果你是房产税制最激烈的反对者，这个方案至少提供了一个最全面的标靶。”

　　新浪乐居：对于房产税，一直有零碎的建议出来，但完整的民间方案不多。这个建议稿是在什么背景下出台的？有没有哪些机构或高层的授意？

　　袁一泓：我之前通过一些渠道呈递过一份类似内参的文字，与这个方案差不多，只是内容更简练。它主要是谈行业里具有高度共识的房地产税制改革，但是是从经济结构调整、经济增长方式转变的角度来谈的，关注点也不是对抑制房价提供解决方案。我们要考虑，施行后从房地产行业挤压出的几万亿资金，在三年之内的流向渠道在哪？在一些关键性领域还没开放前提下，它去任何行业都是毁灭性的。

　　一些朋友关心有没有高层态度。我只能说，这个建议稿每一个字都是我写的，但确实也有一些外部的意见传过来。具体我无法说太多。

　　房产税有技术环节的问题，但最主要还是思想和利益问题。现在不是一言九鼎的时代，高层也会意见不统一，所以房地产制度改革要有准备期，需要说服和协商。我一直是征收累进税率房产税的积极鼓吹者，2011年曾呼吁专门成立一个班子来调研。在具备共识要改革的大命题里，有铁路投资，金融体制改革，政治体制改革，但房地产行业牵涉面最广，拿它作为突破点是合适的。它关系到政治体制改革、公务员财产公示、包括住房信息系统这一块。改革要从共识抓。

　　我搜集了一下公开报道，大概有80—90%的专家学者赞成我提出的这种房产税，比如贾康，而任志强是反对的，最有意思的是当我写完后发现，原税务总局副局长崔俊慧的观点跟我差不多，都是免两套房，从第三套房开始收税。一般意义上，财政部是支持征收房产税的，而税务总局是反对的，因为一旦征收，会带给他们很大的工作量。这一发现让我有种安慰感，觉得这个建议基本可行了。

　　新浪乐居：这个方案你写了多久？整个写作过程是什么样的？

　　袁一泓：从2010年我写书时就开始酝酿了，到2012年1月、2月方案各有一个版本，现在的这个版本，我写得很快，因为前面有基础，做些修改和完善，只花了一个晚上。

　　国家规定首套房优惠标准是90平米，第二套改善型住房优惠标准是144平米，二者相加后，计算三口之家人均面积得出80平米。这是最新的版本比第一、二版更成熟的地方，我把空间拉大了。

　　目前全国城镇居民的居住水平大约是人均30平米，考虑到北京、上海跟西部有差异，与80平米相比，也还有50平米的增长空间。大家公认最近20年是房地产行业发展最快的阶段，未来很难再同样高速增长，而过去十年人均住房面积也不过每年约增加1平米。我算出的家庭人均80平米的计征点，已经给了房地产业巨大的发展空间，也考虑了家庭住房升级因素、行业因素和市场阻力因素。

　　新浪乐居：作为一个民间版本的方案，人们首要关心的就是它的可操作性。你有哪些具体要点足以支撑它的可行性？

　　袁一泓：我们必须格外考虑操作性。它最重要的技术基础是住房信息联网，而且是有时间表的联网。毕竟这一轮联网推行了3年，至少今年所有地级城市住房信息要联网，县级城市明年也要完成联网。但是，这个技术问题不是我这个建议稿需要考虑的问题，它只是这个建议的基础。

　　第二是征收成本。对于怎么收税，我给出的建议是自行申报。但现实的问题是现在申报并不主动，尽管重庆、上海也是申报，官方表态重庆房产税的收缴率很高，近80%—90%，因为税率不高，现在税率大幅提高，申报率肯定会降。所以我考虑到滞纳金问题，所有税收的滞纳金都很高。除了自行申报，还有代扣代缴。可行的环节是公民有工作单位，征收前提是信息系统联网，包括个人户籍系统联网。只有这样，住建系统才可以把应纳人数、名额发到工作单位进行代扣。而自由工作者、个体单位只有通过辖地税务所上交或由基层居民组织、物业公司完成催缴通知义务。当然，征收办法主要还是要靠税务部门来想办法。

　　第三是要解决法理问题，看有无法理依据。1986年的《房产税暂行条例》要修改。要征税就必须修改条例，且确定征税税率也属于国务院权力范围之内的事。试点严格说来是违反法规的行为，但中国现实是大家都认可试点。我个人建议应该先修改条例再试点。

　　新浪乐居：房产税的诸多阻力中，有一个重复征税的问题。就像任志强反对的那样，他认为房产税和土地出让金加在一起，是在重复征税，你怎么看这个问题？

　　袁一泓：在我的建议稿里，我已经对此做了说明。土地出让金是针对土地的收费，我提议收的是房产持有环节的税，不矛盾。在很多国家，除了收持有房产的税，持有土地也收税，只不过没有这么高。在我国，《物权法》没有授权把土地卖给你，它解决的问题只是，可以自动续期，70年后，土地也不会被无偿收回。

　　因为收的是房产持有环节的税，我建议以一年为计算标准，自然也不排除有人会选择在年初买进，年末卖出，流通过快，逃掉征税。但这一切的前提是你有利可图，刨掉近10%的交易税，包括个人所得的增值差额税，以及一年的资金成本近3%左右，一次交易你至少需要赚够13%，但如果这一年房子涨幅没有这么大呢？这是很难的事，我个人并不觉得你可以在一年里轻松获得13%的收益率。

　　新浪乐居：也许会有人说，需要警惕一切加税的政策。你如何面对这样的问责？

　　袁一泓：的确，很多人反对收房产税也是从税负角度说的。我承认这种税收会从总体上增加税负痛苦指数，但收税的同时是要做减税工作。一些交易环节的税要减去，比如5.5%的营业税，我一直对这一税种痛心疾首，它已经完全沦为推动房价上涨的因素，它唯一的目的就是加税。

　　新浪乐居：最近出台的“新国五条”里规定，要按转让收益的20%收个人所得税，对此你怎么看？

　　袁一泓：我个人认为最脑残的建议就是在交易环节设置障碍。二手房对房地产市场有重要的撬动作用，二手房流通比新房流通更重要，它的流转率比新房还高，对解决市场供应的贡献率更大。但交易环节征税会阻碍流通，使供应量剧减。“新国五条”里一律按转让所得收20%的税，实在太高了，实际是对交易的抑制，应该针对持有环节而不是交易环节收税，否则会转嫁到买家身上，这是非常不合理的一点。

　　新浪乐居：你的这份方案考虑的立足点在哪？一般认为，只有当房产税可以降低房价时，老百姓才会考虑支持它。

　　袁一泓：很多人忽略了背景，我最大的初衷是从经济结构的调整和经济增长方式的改变来思考房地产问题，再推到房地产制度改革，切入点是房地产税，这是个递进环节。要收到实效就必须改变房地产的增长方式。

　　在我看来，过去的讨论都仅仅涉及到房价，这很狭隘。现实是在我国经济发展过程中，货币是超发的，且大都被吸纳进房地产行业了。过去20年，我们吸收外商直接投资累计约10万余亿元。但国内准备移民的富人所拥有的资产数量已超过10万亿，可能达到20万亿。我们一方面用超级优惠的政策去吸收外来投资，另一方面，自身可用的公民资产却在不断流出，现在中国有40—50%的富人在移民，是时候考虑如何把中国廉价资本留在国内了。

　　现在民营企业很难获得国家信贷支持，为什么不把国内的廉价资本放到实业领域呢？包括金融、服务业等。打破垄断，开放民间金融，十年来有无数建议，但基本无进展。从房地产市场化以来，房地产占整个固定投资的四分之一，高的年头30%，平均下来20%，占比这么重的一个行业，如果这个行业的投资结构、消费结构不改变，整个经济结构怎么改变？权重最大的行业你不改怎么行？抓经济抓手，现成行业就在这里。我的出发点就在此。

　　一般都认为是有降房价效果就是好，但是房价不是我的主要考虑方向。征房产税后，一旦房子被外力释放，会带给市场压力，政策实施当年会加速下跌房价，但长远来看，就像从人均30平米到人均80平米的住房面积增长一样，房地产市场还有巨大增量空间，最终还是要平衡结构。

　　新浪乐居：就你个人来看，哪些称得上是这个方案的亮点？如果你的方案实施，受损最大的会是哪些人？

　　袁一泓：算得上亮点的，一个是人均80平米的计税标准，这一数据的制定，考虑到了现有政策文件的连续性，在专家提议里都是接受度比较大的数值；二是累计税率，税率的下限交给地方省级政府，在现有幅度里看，它的调整幅度也并不大，可接受度相对较大。

　　方案施行后可能有两个受损最大的群体，第一，是有一定权力的公务员家庭。拥有3套房产的家庭在在公务员家庭占的比例还是较大的。第二，是通过合法手段获得多套房产的群体，包括富裕人群、普通工薪阶层的投资群体。比如，富裕人像媒体曝出的山西煤老板这样的，有钱买了很多房；而收入不高，但有敏税投资意识的人也有很多。很多人天然认为这是我应该得的，政府不能拿走，所以反对征税。现在分享任何已享用的财富都会得到反对，尤其是财富阶层和官员阶层。这是非常大的阻力。

　　值得说明的是，具体税率，起征点等等，只是我个人的建议，不可能说国家就一定会采用这样的标准。比如，有人说过于激进，那么，是不是可以将第三套以上住房起征的税率一律改为1%？这样阻力小一些，震荡小一些。也不是不可以。

　　新浪乐居：目前，你自己有几套房？ 

　　袁一泓：我属于没有特别投资理念的那种媒体人。在北京有两套房子，面积肯定超过了人均80平米，符合我这个征收标准的。