纪睿坤

　　 一直以来，以限购为代表的行政性调控政策，常被认为是楼市调控长效机制建立之前的过渡性举措。

　　 北京住建委最新发布的《2013-2015年调查研究工作规划》（下称“规划”）指出，要在2013年年底前完成房地产市场调控和长效管理机制研究和房地产市场信息预警预报体系研究等。

　　 在兰德咨询总裁宋延庆看来，这或是一个积极的信号，意味着以限购等行政性干预手段的调控政策，有可能在长效机制研究完成、推出后，适时地调整甚至退出。

　　 不过，中国房地产学会副会长陈国强认为，相比其他城市，北京的限购承载了更多的责任，比如控制人口规模，确保环境、资源承载力等，短期退出的可能性不大，极有可能长期执行下去。

　　 对此，一位接近北京住建委的人士也告诉本报记者，“短期来看，限购不会放松，也将在2013年从严执行下去，长期来说，为了更好地平衡市场供需，可能会适当调整、完善。”

　　 房价渐生限购“抗药性”

　　 上述接近北京住建委人士介绍，自限购推出以来，效果非常明显，北京连续两年完成房价调控“稳中有降”的目标，与此同时，市场上90%的购房者是首次置业的刚性需求，投资、投机性购房需求也基本被挤出。

　　 不过， 北京中原地产市场研究部总监张大伟提醒道，不得不正视的一个事实是，以限购为代表的行政干预手段的调控效果，正在衰减。

　　 日前，国家统计局公布2012年12月的房价指数，70个大中城市中，54个城市环比上涨，其中北、上、广、深四大一线城市首先同比环比全面上涨，涨幅达到了调控后的新高。

　　 与此同时，2013年1月份，包括北京在内的四大一线城市亦出现量价齐升的态势。

　　 “限购等相关的调控政策一直未放松，但自去年下半年以来，楼市调控的压力越来越大。”上述接近北京住建委的人士如是说。

　　 对此，阳光100副总裁范小冲表示，限购执行和监管的成本太高，凭借外力达到的短期调控效果，长期来看是不可持续的，市场将对限购渐生“抗药性”，一些规避限购的手段也随之出现，比如媒体披露的假结婚、假离婚，办假证等。

　　 另一方面，宋延庆解释，城镇化过程中带来的大量刚需入市也将冲抵限购效果，“限购只是限制投资、投机性购房需求，并未涉及自住型购房需求，只要购房预期发生转变、并积极入市，就能带来大量的成交，并推高房价。”

　　 张大伟也认为，自住型积极入市也是近期北京成交火热的主要原因。

　　 争议限购退出

　　 当北京房价对以限购为核心的行政干预式调控渐现“免疫作用”之时，北京已经加快研究房地产调控长效机制，并要求在今年年底前完成。

　　 所谓“房地产调控长效机制”，是针对现行的以限购、限贷为核心的“行政干预”式楼市调控手段而言，记者了解到，可能包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给、产业配套等多方面。

　　 在范小冲看来，北京积极研究调控的长效机制是一个积极信号，有利于扭转、完善由限购带来的市场资源的扭曲和错配问题。

　　 住建部部长姜伟新曾在不同场合强调，限购是不得已而为之，在替代性政策出台之后，将会适时退出。

　　 宋延庆判断，限购退出需要两个条件，一个是住房双轨制体系建立，也就是说，3600万套的保障房体系初步完成，中低收入阶层的住房问题得到有效解决；一个有替代性政策，房产税等楼市调控的长效机制建立。

　　 “2016年应该是限购退出不错的时间点，今年年底之前完成长效机制的研究，再在明、后年试行，便可逐步实现过渡、甚至退出。”宋延庆如是介绍。

　　 不过，陈国强认为，北京限购退出的可能性不大，极有可能作为一个长期政策执行下去。

　　 北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌也曾称，北京的土地资源、水资源、交通拥堵、环境都跟人口规范化、规划居住总人数有关系，城市不能像“摊大饼”一样无限扩大，所以居住住宅总数应该有一个量，限购政策可能是长期过程。

　　 上述接近北京住建委的人士也表示，房地产调控政策制定过程中，地方政府可发挥作用的空间不大，更多政策调整的决断力将来自中央层面，而且目前只属于研究层面，能不能被决策层采用尚未可知。

　　 实际上，将北京住房限购政策长期化，似乎已是住建部某些决策者的想法。

　　 住建部住房改革与发展司司长、研究室主任倪虹曾在一次内部讲座上坦言，对于北京这样的城市，他“个人认为”需要继续坚持限购，“这需要用更为长远和宏观的角度去思考问题，并不是简单的一个住房问题，而是对一个城市发展的问题。目前来看，北京的各项指标已经严重超载，必须有一个政策来限制这个城市的人口膨胀，住房的限购是非常必要的”。