一线城市调控困境：国企的狂欢？

　　王营

　　房地产业的国企高歌猛进。

　　一份根据北京房地产交易管理网所作的统计显示，2012年，北京房企商品房销售金额排行榜中，北京城建、中海、保利、首开、中国铁建、中化方兴等国企以迅猛的态势抢占了前十名，民企只有龙湖、SOHO中国尚存。

　　地产老大万科在北京已跌出前三。而万科在北京市场的合作方，均是清一色的国企。SOHO中国销售的产品类型均为商业、办公单元。若以住宅为主而论，前十仅剩龙湖一家。

　　国企地位难撼

　　2012年北京商品住宅成交量达12.3万套，比2011年增幅超过30%。但这种狂欢与多数民企无关。

　　2012年排行榜显示，纯民企只有两家，比2011年减少一家。2011年仅排名第7位的北京城建，2012年销售金额为120.65亿，位列第一。接下来是中海、保利、首开，销售金额分别为115.12亿、112.5亿、106.91亿。四家均为国企，其中，北京城建和首开为北京市本土国企，而中海、保利则属央企。

　　据海通证券研究报告显示，北京城建大股东是北京城建集团，实际控制人则是北京市国资委。国金证券研究报告指出，在房企普遍面临土地饥渴的背景下，北京城建凭借国有背景和一二级联动的发展模式，曾在2011年土地市场大有斩获，当年新增项目权益建面110万平米，整体储备规模增长32%。北京城建目前在京尚有211万平米未结算项目，占总储备的58%，这意味着它在2013年仍有希望销售超预期。

　　如果说中海、保利这两家央企近几年在北京市场一直表现出色，而中国铁建与中化方兴则是不折不扣的黑马。

　　中国铁建于2007年11月5日在北京成立，为国务院国资委管理的特大型建筑企业。它在北京地产界声名鹊起的项目，是位于北五环外的中国铁建国际城。后来，该公司在外地复制了铁建国际城品牌。

　　中化方兴的母公司是中化集团，为国务院国资委监管的国有重要骨干企业。该公司曾在2009年力挫群雄拿下广渠路15号地，被潘石屹[微博]感慨为，央企拿地不算帐。15号地已变身北京有名的金茂府。从2011年首期开盘的20个月内，金茂府累计销售额已达百亿。

　　跻身前十的远洋地产和万科，是具有国资背景的上市公司。万科在北京的合作伙伴，中粮地产、五矿建设、首开股份、金隅股份等，为央企或本地国企。不过，若以销售面积排列北京前十，国企有金融街挤入，民企增加了富力地产。

　　国企典型性垄断？

　　万科集团副总裁毛大庆在接受记者采访时表示，随着北京土地的高企，北京市场的准入门槛也在提高。而不管是国企还是民企都不想在北京市场上失去机会，近两年甚至还在加强北京市场的投入。

　　所以，北京竞争的激烈程度也是最强的。而能否在土地市场有所斩获，成为考量其销售额的重要标准。

　　在土地市场上，拥有低成本资金优势的国企或者央企，显然更具竞争力。

　　1月14日，央企代表中粮集团董事长宁高宁、民企代表SOHO中国董事长潘石屹在亚洲金融论坛上就“国进民退”相互调侃。潘石屹在现场论坛环节表示，十分愿意和这位来自北京的“邻居”宁高宁互换身份。

　　在潘石屹看来，过去10年，中国民营企业的生存空间和状态，越来越不好。“十年前在北京要招拍挂一块地，下面坐着的基本全是民企。最近三四年，北京招拍挂一块地，下面坐的清一色是央企。”潘石屹还抱怨，“政府总要宏观调控，总要出政策，但又总要多给‘共和国的长子’一些钱，给的钱的利率又比民营企业的低，最后市场经济的机制就很难建起来。”

　　活跃在二三线城市的阳光100置业集团董事长易小迪，对此也有深刻感悟。他在近期由华本俱乐部举办的“中国地产领袖年会”上表示，“前十年房企高速增长大部分是来自于土地增值带来的红利，而房企的盈利能力远远追不上土地增值。这并不是一个良性循环。未来十年，盈利模式将发生巨大变化。一线城市，未来将成为大房企的垄断市场。高价地意味着没有天量的低成本资金是冒不起风险的。二三线城市才是中小房企竞争的市场。”

　　易小迪进一步说明，“以开发北京两万元/平方米楼面地价的豪宅为例，以5年为周期，中小房企的资金成本与现在国企的成本比较，小公司比大公司每平方米要多卖5千块钱才能做到同等利润，这是做不到的。”

　　“北京供地越来越少，房企在拿地时有时不仅要拼资金能力，还要拼政治资源，尤其是那些定向出让的土地。而国企在这些方面具备天然优势。”兰德咨询总裁宋延庆认为，三年来，一线城市国进民退的现象很明显。这实际上增加了调控的难度，只有非常专业的民企对调控的敏感程度才最高，而国企的职业经理人还要考虑政治风险、职务风险等。

　　以北京城建为例。据国金证券研究报告显示，北京城建的主力项目北京世华龙樾，比年初预计售价上涨了约1万元，增幅达到43%。按30万平米可售房源计算，收入大增30亿元。虽然该项目要求配建保障房，但项目整体毛利率预计不低于57%。