□本报记者 于萍

　　住房和城乡建设部政策研究中心与高和资本日前联合发布的《2012年民间资本与房地产业研究总报告》显示，今年以来，温州、鄂尔多斯、山西和陕北四地民间资本增值出现减速现象，民间资本对房地产业的投资也受此影响出现退潮。民间资本对房地产的投资策略及方式开始发生变化。

　　报告指出，由于限购政策执行坚决以及民间资本自身萎缩等诸多因素的影响，民间资本对房地产业市场的“输血”效应减弱，局部地区甚至从“输血”变为“抽血”。

　　在温州，部分实业经营困难的企业家为了回笼资金，被迫折价转让所投资的房地产项目，折价幅度最多达到六折至五折。在鄂尔多斯，由于整体资金紧缺和房地产市场“有价无市”，债务人无法将投资的房地产项目变现，只能通过“抵债”这种特殊方式交易。

　　民间资本投资房地产市场渠道之一的房地产信托，今年也降温显著。根据信托业协会公布的数据，2012年上半年房地产信托新增1213亿元，相比去年下半年的1627亿元，环比减少25%；相比去年上半年的2078亿元，同比减少42%，刷新了2010年以来的最低水平。

　　报告显示，整体而言，民间资本投资房地产短期内主要进行机会性投资。其中，商业地产成为民间资本最为重要的一个投资出口。部分民间资本投资房地产将从短期炒房变为长期保值性投资，趋于寻找能够稳定获得租金收益的项目，如酒店式公寓、商铺和写字楼等。

　　高和资本董事长苏鑫认为，房地产调控为新的房地产金融业态提供良好的发展机遇，其中信托和房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。在住宅去投资化的情况下，未来民间资本如要分享中国城镇化带来的房地产增值收益，将更多依赖于资产证券化产品。

　　调查显示，今年以来房地产私募股权基金稳步发展， 尽管私募基金募集总额下降，但全部完成募集的私募股权基金所占比例上升，投资方式也由“明股暗债”、“假股真债”等债权投资逐步转向债权、股权等多种方式投资。