新华08网上海9月4日电 (记者魏宗凯)由于2012年上半年房企销售普遍飘红，部分大型房企甚至提前且超额完成上半年销售目标。而上半年的“开源节流，现金为王”也使得房企当前偿债压力明显降低。业界认为，在此情况下房企继续降价动力不足，但在调控政策不放松的前提下，房价大幅反弹的可能性不大。

　　——“以价换量”去库存大势所趋

　　中报显示，房地产库存增速出现一定减缓。今年上半年、去年下半年和去年上半年三个半年度库存环比增速分别为7.58%、18.14%、13.6%。由于中报业绩反映出的是滞后指标，6月以来，随着企业主动“以价换量”去库存的力度加大，企业库存状况已经出现一些新的变化。

　　海通证券报告指出，由于库存中包括部分已售未结项目，考虑到上半年地产商去库存情况，上市地产企业真实库存(竣工未售和在建未售项目)高峰已过。随着房地产市场的逐渐回暖，市场预计下半年上市房企的“成绩单”或更好些。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，今年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，上半年虽然推盘量不大，但通过合理的销售策略，公司仍然保持了销售面积的同比增长。此外，销售金额也高于同期推盘金额。9月份之后预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。

　　上海易居房地产研究院综合研究部研究员严跃进认为，未来2个月中，库存量走势预计是触顶下滑的状态。在这30个典型城市中，尽管有15个城市出现了库存环比下滑，但从历史来看，有26个城市的库存量出现同比正增长。因此，库存去化的任务依然是严峻的。随着8月份新建商品住宅存销比不断下挫，供求缺口收窄，加上市场对“金九银十”持谨慎观望的态度，预计库存去化空间会有所收窄，去化的阻力也依然存在。

　　——房价企稳 阶段性底部已出现

　　楼市回暖使得部分开发商开始减少优惠或调高价格，导致房价出现小幅回升。尤其是今年5月以来，以一线城市为代表的重点城市高端楼市需求放量导致楼市均价出现结构性的上涨，从而带动了全国房价继续坚挺并且保持微涨。

　　中国房地产指数系统对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，8月全国100个城市(新建)住宅平均价格环比7月上涨0.24%，自今年6月止跌后连续第三个月环比上涨。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，此前房企的降价行为已经接近“市场底”，今年有可能一直处于这个阶段性底部。

　　另外，房价企稳还有商品房结构调整的原因，主要是中小户型、中低价位产品供应增加。1至6月，万科的销售均价为10380元，较去年同期下降10.6%，公司的结算均价也有所降低。谭华杰表示，这反映了市场调整期部分城市或区域住房价格调整的影响，但更主要的原因还是销售结构的变化。金地集团上半年公司销售均价11859元/平方米，较去年年底下滑了14%。均价下降主要是公司在推货结构上加大了中小户型刚需盘的供给，加上“以价换量”的灵活定价方式，都在一定程度上拉低了均价。

　　——大幅反弹没有政策基础

　　21世纪不动产分析师黄河滔认为，受多方面因素干扰，现在房地产市场其实已经不像6、7月份那么火热了，严厉的调控下交投双方仍保持较为理性的预期。因此，交易量有序释放、价格温和波动是今年“金九银十”最有可能出现的局面。

　　今年3月份以来，上海楼市中打折优惠的楼盘数量一直维持在200个以上。自从6月份楼市成交出现一波“小高峰”后，打折优惠楼盘的数量开始呈现出减少的趋势。据上海搜房网数据监控中心截至8月24日的统计，今年9月份，预计只有187个楼盘有打折优惠，如果开发商们不再临时调整销售计划，那么这个数量就将是今年以来月度打折优惠楼盘数量的新低。

　　新城控股执行董事副总裁谭为民认为，后市房价不大可能过快上涨，原因有二：一是中央政府不会放松调控，房价上涨过快还有可能出台新的调控政策打压。二是房价高了市场需求就会下降，现在高价房基本上卖不动。开发商还在以价换量。新建商品住宅后市供应量会有所下降，市场需求也会下降，预计到明年下半年市场还不会出现供应紧张的情况，因此房价很难大幅上涨。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，房地产和土地市场近两个月出现了一些变化，虽然市场整体格局没有改变，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控的任务依然艰巨，抑制房地产投机投资性需求仍要作为一项长期政策来执行。但如果已有政策能从严执行，则市场不具备大幅反弹的条件，房价不会过快上涨。