国务院督察组赴16个省市了解调控政策落实情况，让人对未来政策走向充满猜测。(资料图片)

　　□本版撰文 信息时报记者 田禾(除署名外)

　　限购政策已落地一年有余，房价的增长势头也被扼制住。然而，随着40多个城市对楼市政策不同程度的微调，以及5月以来楼市量价齐升的趋势，让不少购房者和业内人士都猜想，“限购令”的威慑力是否已经到底了？楼价是否会攀升？下半年政策是否会从严？

　　据了解，近期国务院分别派出8个督察组赴16个省市了解调控政策落实情况。据相关媒体报道称，后续调控政策将视督查报告而定。关于下半年的政策走向，坊间出现了多种猜想。

　　猜想：试点取消预售制度

　　求证：多方辟谣不大可能

　　8月2日，市场传言北京将试点取消预售制度，且将正式出台相关政策。受此影响，股市地产板块大跌，而住建部也辟谣称此传闻是谣言。业内人士对此表示，商品房预售是《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的一项制度，短期内如若取消将会造成供不应求，反而引发房价暴涨，所以暂不会轻易取消。而本次国务院督查组的调研会议中也并未提及。

　　不过，虽然此次住建部很快辟谣，但是否会取消预售制度一直是坊间热议的话题，此前也有业内人士表示，取消预售制度是消灭房地产泡沫最直接的途径。此外，记者了解到，在2010年伊始，南宁就曾试点取消预售制度，当年获得预售证的楼盘不到10个。然而，进入到2011年，就有数十个楼盘拿到预售证。取消预售证是否会造成楼市“水土不服”呢？

　　经济学博士马光远(微博)表示，中国房价暴涨的制度因素有很多，但不合理的预售制度是其中最重要的推手之一。在当前，取消预售，不仅不会推涨房价，反而在某种程度上能从制度上抑制房地产泡沫，是推动房地产市场健康发展的重要举措。

　　而上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍在接受媒体采访时则表示，预售制度应该不会取消。她表示，从发达国家来看，商品房的预售制度仍然存在并有其存在的合理性，如建设周期长、资金需求量大等一些客观因素就决定了预售制度的存在。不过她认为，在预售过程中，政府或相关机构可加强预售管理和规范性。

　　总结：多方辟谣，取消预售制度短期来看可能性极小，但在预售制度中的监管体系加强的可能性仍然存在。

　　猜想：房产税或试点扩容

　　求证：各地政府均在否认

　　今年，国务院批转《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确表示，“适时扩大房产税试点范围”。目前，进行房产税试点的只有上海和重庆两个城市。值得注意的是，尽管政府一再表示将扩大房产税试点范围，但各个地方政府却都在否认自己已成为试点。房产税试点是否将会扩容？这个被成为“房产调控最后一枪”的政策是否将在今年三四季度发挥其效用？

　　住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明确表示，“政府调控的目的，是想让市场持续、稳定、活跃。”同日，财政部部长谢旭人也称，“今年将继续推进营业税改征增值税试点，稳步推进房产税改革试点，并进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案。”如此看来，房产税试点的扩容或许将成为下一步的重点。不过，已过了限定时间需要完成个人住房信息联网的40个城市，目前仅有18个城市已经联网。房产税是否也将面临同样的问题？

　　根据上海和重庆的房产税执行细则，有业内人士称，房产税的征收额与楼价的上涨存在一定差距，也就是说，房产税并不能完全阻挡投资者的投资热情。中房集团理事长孟晓苏(微博)曾表示，房产税不会起到降房价的作用，“有房产税，房价该涨该跌，是由市场决定的；开征房产税的国家有很多，但房价都是按市场行为涨跌，房产税只是增加了购房者的持有成本，并不会影响整个楼市的变化。”他表示，中国从没有房产税到有房产税的发展过程中，“会在短期内，抑制一些人的购房愿望，但时间长了也会无效”，当房屋交易的时候，这些税费都要计算在成本中，因此从长期来看“它会推升房价”。

　　总结：房地产调控回归到税收的调控和制度的建设上已成为业内共识，但房产税对楼价的直接作用目前还没有看到明显例子。反而，税收的增加是否会将成本转嫁到消费者身上，长期来说，房价是否还会上涨？这些都还是问号。

　　猜想：问责制度深化调控

　　求证：个别地方已被约谈

　　在今年的地产新闻上，最常见的字眼无非是“回暖”、“辟谣”以及“微调”。据不完全统计，目前已有40个城市进行了不同程度的微调。主要途径包括公积金、住房补贴、限购范围、购买成品房奖励等，其中，佛山、芜湖等地的“过线”微调被叫停。

　　有业内人士认为，地方政府的反复微调正是使得购房者惴惴不安、楼价反复回暖的根本因素。而中华房商合作联合会执行主席和秘书长贾卧龙则公开表示，楼市调控问责制早就该实行，地方政府敢叫板中央，都是因为没有问责。他认为，调控最怕政策不稳定，而目前地方政府的反复微调，让楼市前景十分模糊。一边是地方微调，一边是中央叫停，在不停的博弈中，市场预期已然受到影响，再加上中央“稳增长”之下连续降准降息，购房者对于调控的信心开始不足，楼市也相应开始回暖。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭(微博)同样认为，限购政策可能会进一步强化，督促地方政府去进一步落实，通过实行“问责”制度来深化限购的力度。

　　总结：事实上，近年来因为落实调控政策不到位，确有个别地方被约谈，被要求整改。但与约谈相比，公众要求公开问责的呼声更高。问责制度确定，地方政府频频触碰底线的情况必然会减少，对于老百姓来说，也会恢复对政府的信任和对楼市的信心。

　　猜想：取消首套利率优惠

　　求证：八成网友表示反对

　　7月23日，中国社会科学院财经战略研究院7月23日发布《中国住房发展(2012年中)报告》，报告中指出，上半年房地产市场总体上仍处在调控和预测的调控目标区间，但近期呈现回暖偏离“软着陆”目标的趋势。报告预警半年后房价存在报复性反弹风险，建议取消对首套房的贷款优惠利率。

　　与前几个猜想或多或少受到百姓支持相区别的是，社科院这份报告出台后，8成以上的网友表示反对。今年年初，差别化信贷开始广泛实行，首套房贷款普遍可获得8.5折利率优惠，这与去年首套房贷上浮、贷款难形成了鲜明的对比。不过，也是在降息、利率优惠后，楼市回暖迅速，这或许成为社科院建议取消首套房贷利率优惠的主要原因。

　　不过，从全国房地产市场来看，刚需是现在市场上的主要力量，而房地产政策也正是要保障这部分人的购房利益。南海区房地产行业协会秘书长麦志光表示，对于刚需来说，降息、利率降低都是一个信号，房地产要稳步发展，保刚需也是必须的。长信集团营销总监徐伟钊同样认为，利率优惠和降息只是促进了观望已久的刚需入市，“这种回暖并不会持续，而会在积累一定时期的刚需后再有放量。”

　　总结：差别化信贷改变了此前“一刀切”的状况，虽然显现出楼市回暖的状况，但其实只是压抑已久的刚需集中释放了购房需求。