刘展超

　　中国发展研究基金会7日发布《我国城镇化进程中的住房保障问题研究》报告提出，当前我国保障房建设中存在顶层设计不够、供需矛盾突出、地方政府不够积极、管理工作亟待规范等问题。

　　也有专家指出，保障房的建设既要考虑到城市化的推进速度，也要估计地方政府土地财政的承受能力。

　　二十余年没有住房普查

　　该报告指出，在推进保障房建设过程中，我国的基础工作不扎实，没有对城镇住房存量和居民居住条件进行普查，基本情况还不甚明了，许多决策存在拍脑袋的嫌疑，更无法据此制定科学的长远住房保障规划。

　　上世纪八十年代，我国曾进行过一次全国住房普查，之后，住房领域内大规模的家底摸查已中断了20余年。此前也曾有学者多次建议进行住房普查，摸清家底。

　　除基数数据不明外，上述报告还指出，我国保障性住房作为应急性措施，采取边探索、边设计、边建设的方式，目标和任务经常变动。地方政府有时无所适从，群众也经常摸不着头脑。

　　而与中央政府的积极推动相比，地方政府不够积极主动。“保障性住房见效慢，周期长，不符合地方政府的理性选择。地方政府往往注重商品房市场发展，忽视保障性住房建设，被动执行中央确定的保障性住房政策。”报告称。

　　北京大学经济学院教授平新乔当日也表示，中国保障房到底应该怎么做？做到什么样的程度？这些问题需要一个顶层设计。

　　中国政府一度决定“十二五”期间建设3600万套保障房，并于2011年开工1000万套，不过在随后的2012年下调了建设目标至700万套。此外，官方也放风称中期评估保障房建设计划，可能对数量进行调整。

　　对于保障房的最优规模，平新乔认为，既然保障房的财力保障取决于地方政府的财力，尤其是土地财政的规模，那么就不能“杀鸡取卵”，用打压商品房市场，打压土地财政的手段来扩建保障房。如果保障房占整个供房比例太高，比如土地增量一半以上给了保障房，土地出让金就会下降，政府收入就会减少，建设保障房的资金链就会断裂，保障房建设的财力就会成为“无保障”。

　　平新乔表示，从长远看，为使得保障房建设可持续，应该走“以房养房，以地养地”的道理，即以发展商品房市场获得的税收和土地出让金来建设保障房。

　　配建引发新问题

　　为缓解政府在保障房建设过程中的资金压力，近些年来，地方政府开始尝试在商品房用地出让时要求配套建设一定面积的保障房，这种模式被称为“配建”。

　　平新乔表示，所谓配建，就是政府在土地出让过程中讲“建设保障房”作为一个出让条件，由获得土地的开发商承担保障房建设任务，作为“对价”，政府对于出让土地的“土地出让金”相应下降一个幅度。

　　去年7月，国务院常务会议曾要求推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。

　　一位权威人士当时向本报透露，在出让商品房用地时要求配建一定面积的保障房，已经有一些地方采用了这种做法，比如北京、青岛等地。而国务院常务会议对此做了明确表态，说明中央肯定了地方这种做法，并有意将之在各地推广。

　　但配建模式也一度引发不少争议。有房地产企业就表示，配建模式提高了拿地门槛，前期要投入的自有资金加大了，运营成本也有所提高。

　　平新乔也表示，虽然配建会大大缓解地方政府在建设保障房过程中的资金紧张程度，但又会引发新的问题。

　　如有开发商对配建的保障房项目消极怠工。“朝阳区来广营乡清河营村一块地，2007年开发商拿下该地，根据约定需要配建2.5万平方米的廉租房。其商品房项目已经开盘，但其保障房部分至今仍处于在建状态。”

　　此外，还有政府拖欠回购款项。平新乔介绍，北京某地块配建的2万平方米廉租房部分，尽管在2010年就已经完工，但合同仅仅约定了廉租房面积和回购价格，但对于何时建好，政府何时回购并没有时间表。截至2011年9月份，地方政府仍未结算回购款项，造成该项目的廉租房迟迟不能回购配租。