绿地在纽约

　　CBN记者 张晶 何丹丹

　　绿地这笔交易将成为迄今中国公司对美国地产的最大直接投资，同时也是纽约几十年来最大的市区重建项目。中国人真的来了。

　　如果有什么项目离成功还差一点火候，找中国人来解决或许是个好办法。

　　Atlantic Yards正是这样一个项目。这片位于纽约布鲁克林的建筑说起来也是个著名的烂尾项目。自2003年项目披露以来，因为周围居民的抗议、诉讼和开发商Forest City Ratner Companies资金周转不灵，除了已经完成的巴克莱中心体育场之外，16栋楼的商用和住宅项目如今刚刚有一栋开工。

　　对中国人而言，它未免太慢了。十年过去了，这里依然一片凋敝，到处堆砌着破碎的石砾和生锈的钢筋。

　　绿地控股集团打算扮演加速器的角色。这个项目覆盖中国70个城市的中国国有房地产开发商，7月刚刚在洛杉矶市中心斥资10亿美元买下2.5万平方米的土地建设住宅和酒店。3个月后，它来到了纽约，同意收购位于布鲁克林的这片开发面积近9万平方米、共计15幢楼的商业和住宅项目的多数股权。包括负债在内该项目预计耗资近40亿美元。

　　这笔交易不仅将成为目前为止中国公司对美国地产的最大直接投资，同时也是纽约几十年来最大的市区重建项目。

　　在纽约五个行政区中，布鲁克林是人口最稠密的地区，达到280万(整个纽约830万)。在美国任何其它地方，这样的规模都可称之为一个城市。自经济回暖以来，不仅曼哈顿上那些直插云霄的高端公寓价格一路攀升，大量开发商也涌入了布鲁克林寻找机会，这里的房价已经超过了危机前的最高水平。

　　位于布鲁克林的Atlantic Yards周边的辐射地带—从Prospect Heights、Park Slope、Boerum Hill到Fort Greene，都在布隆伯格任职市长的十余年间发生了显著变化。大批不同族裔的新移民涌入其中，提升了房价，这片地方变得非常时髦。

　　从业20余年的地产公司Douglas Elliman的资深地产经纪人Catherine Jin甚至乐观地认为，“那个地方未来可能比曼哈顿中城更加繁华”。

　　但布鲁克林毕竟不是曼哈顿，那里一度是纽约治安最差的地区之一，聚集着大量的落魄艺术家和嬉皮士。人们提到曼哈顿的时候，会使用“The City”，这个字眼从来不会被用于指代纽约其它4个行政区(布鲁克林、布朗克斯、皇后区、斯坦丁岛)。

　　即便是Catherine Jin非常看好的Atlantic Yards，不久之前，也只是被烟熏得发黑的长岛铁路上必经的一站。它就像是整片街区上的一个伤疤，周围都是一些工业建筑，到处是卖建筑工具商店、货柜车停车场以及廉价的杂货店，几个街口外则是一片片典型的布鲁克林红砖房。

　　这也使得在此投资像是冒险之举。《纽约》杂志地产记者Andrew Rice也留意到，中国投资者的兴趣正开始从传统的黄金地带曼哈顿，蔓延至布鲁克林和皇后区等其它正在发生变化的地段，“一些财务状况较好的外来地产商愿意冒险，参与某片地区的重建”。

　　绿地董事长张玉良在接受媒体访问时称，绿地今年销售将超过1600亿人民币，高于之前制定的1500亿人民币。绿地建设的位于深圳的660米高的平安金融中心2016年建成时将成为中国最高建筑。

　　世邦魏理仕中国区研究部负责人Frank Chen表示，“过去几年间新一拨移民潮开始出现，这些人在国内就是开发商的主要客户，开发商也因此追随自己的客户，把眼光投向海外。”绿地显然觉察到客户需求的变化，他们不仅在中国购置房产，还计划在海外置业，或为移民，或为子女读书所需。几乎每个高端的房地产经纪人都能讲出关于中国客户挥金如土的轶事。

　　在谈论投资的洛杉矶项目时，张玉良曾有过类似表达，“海外扩张时，我们需要去有比较优势的地方。我们看好那些有中国投资者、移民、游客和学生的地方，他们可以为项目的销售和运营提供保证”。

　　但这些都是对未来的设想。中国的富人们是否乐意在这里选择中国开发商的楼盘，或者与不同族裔如墨西哥人和黑人比邻而居，尚存疑问。毕竟街区的改变从来不可能一蹴而就。

　　绿地并非第一家对布鲁克林萌发兴趣的中国公司。第一家在这里投资的中国公司是鑫苑置业。这家起源于河南的区域型地产商在国内至多算一家中等规模的地产商，即便是中国人也对它知之甚少。根据《金融时报》报道，它的早期支持者包括亿万富翁山姆 泽尔。

　　2012年，它斥资5400万美元买下布鲁克林东河边上威廉斯堡肯特街421号8000平方米的一块地，准备兴建216套住宅。最新消息显示，今年年底项目将开始动工。这一带早年聚集着从苏荷区搬迁至此的艺术家，如今超过200个小型开发商纷至沓来，将工业时代废弃的大楼改造为时髦的住宅，一些物业的租金和出售价格几乎可以和对岸的曼哈顿相较量。

　　出售给鑫苑置业这一地块的公司Massey Knakal Realty Services的董事长Robert Knakal显然非常满意这笔交易。他随后聘请了一个能够讲三种中国方言的翻译，帮助他更好地和潜在的中国买家进行沟通。而鑫苑置业也在积极寻找其它在美国的投资机会。

　　布鲁克林的确在发生积极的变化，作为开发商的Forest City力求投注未来。纽约ISI集团分析师Samit Parikh表示，“Atlantic Yards这一项目非常重要，它将伴随着历史上一次重要的街区改造和中产阶级化运动。”

　　这类项目是纽约典型的“公私合营”—市政府和州政府通过提供土地、减税甚至现金补贴方式吸引开发商进入，将一片并不景气的地段改造为繁荣之地。但享有这样的地产行业所称的“权益”(Entitlement)，也意味着Forest City需要履行一定的承诺，包括提供针对中低收入者的“可承受的住宅”以及部分就业机会。

　　Forest City董事长Bruce Ratner可能是最早看到纽约除了曼哈顿之外几个区未来潜力的人，在1980年代他曾参与布鲁克林Downtown打包的9幢写字楼的项目。

　　但履行这一承诺的难度，远远超过他的想象，种种法律诉讼耗费了他巨额开支，他甚至花了几百万美元游说政客及向公共机构捐赠以换取支持。一次采访中，他曾公开承认，“这可能是我做过的最艰难的项目，或者说我能想象到的最难的项目。”

　　Bruce Ratner的父亲和叔叔都经营着地产生意，从哈佛和哥大法学院毕业之后，他于1978年来到纽约，当过消费者事务部部长，随后还是接手家族生意做了商人。

　　为了牢牢抓住Atlantic Yards这幅空白的城市画卷，他精心规划了“三步曲”—最初希望将一支球队引到布鲁克林，新泽西网队由此成为了布鲁克林网队，并兴建球队主场，于是有了巴克莱中心，接下来就可以顺势开发商业和住宅地产。

　　这的确是美好的设想。但这个项目实在是太大了，他的一己之力令这一想法进展有限。周围居民抗议不断，金融危机引发的信贷市场冻结又加剧了公司的财务困境。为缩减预算，作为Atlantic Yards一部分的巴克莱中心在2009年放弃了知名建筑师弗兰克·盖里的设计方案，人们都悲观地认为这释放出一个信号，这里将无疾而终。

　　Bruce Ratner想过很多办法，他一直在寻找合适的投资者。由于布鲁克林网队表现不佳一直亏钱，公司股价在危机中直线下滑，这个项目险些在2009年被迫关闭。最终，在政府免税基金即将到期前3个月，灾难被俄罗斯人拯救。

　　俄罗斯亿万富翁米哈伊尔·普罗霍罗夫购入了布鲁克林网队80%的股权，并支付2.23亿美元买下巴克莱中心45%的股权。终于，巴克莱中心于2012年秋季开始运营，这个拥有1.9万个位子的体育场计划每年举办220场活动。

　　BMO Capital Markets分析师Paul Adornato认为这正是Bruce Ratner的策略，“他一直如此，在早期承担一个项目的全部风险。当创造出价值之后，就引入投资者套现。就好像篮球场上的接球上篮。”《纽约》杂志地产记者Andrew Rice则表示，“越少的钱放入其中，当然，风险也就越少。”

　　但Bruce Ratner仅仅实现了设想中的前两步，庞大的开发计划依然渴求丰沛的资金和勇于承担风险的合作者。他想办法将这个项目的期限由10年延长至25年。

　　今年8月，Forest City再次对外声明希望寻找合作方，出售不超过80%的股权。

　　中国人终于有机会加入这场游戏当中来了。2013年7月，绿地从中介机构拿到了这个项目的资料，8月第一次到美国考察，最后一次考察结束3周以后，绿地集团邀请Forest City的CEO带队来中国，参观了绿地总部和绿地综合体项目。绿地集团海外发展部开发总监李炳峰回忆道，“全程接触下来，我们觉得Forest City寻找合作伙伴投资方的意愿非常强。”10月2日，双方正式签署了合作备忘录。

　　这笔交易预计要到明年年中才能完成。Forest City的发言人对外表示，到今年12月之前，双方将就财务细节进行一系列谈判，此外还需获得中国监管部门和美国海外投资委员会的批准—这些都是必经的复杂程序。

　　尽管Atlantic Yards项目的支持者和反对者意愿不同，但没有人想让这个多舛的项目停滞不前。他们普遍认为，中国人的来临能加速变化的发生。

　　“和中国人的合作可以令我们将包括2250个‘可承受住宅’在内的6400套住宅更迅速推向市场，这对于布鲁克林和整个城市都非常重要。”Bruce Ratner在双方的合作声明中如此表示。

　　合作正式达成之后，Forest City将依然负责项目日常的运营和管理，这有助于应对可能的争议和挑战。绿地为此在美国建立了专门的投资公司，并相应招聘了团队。根据彭博社的报道，如果顺利的话，整个15幢楼的项目未来可能以每年完成两幢楼的速度推进。

　　曾为记者的Norman Oder在7年前专门建立了博客Atlantic Yards Report，记录这个项目每天的变化。他对《第一财经周刊》表示，“现任市长布隆伯格对这笔交易表示赞赏，至少说明政府的态度很认可，认为中国人可以给它带来变化。”即将在2014年1月1日上任的纽约市长白思豪(Bill de Blasio)竞选时也特意声明，一定会敦促Bruce Ratner完成这个项目。

　　但速度正是挑战所在。看看目前已经开工的第一幢住宅项目—因遭遇诉讼施工进度一推再推，幸运的是这并未列入绿地购买的项目之内。但双方签订的条款中声明，“将共同承担未来施工的追加成本”。这显然也有风险共担之意。

　　“中国投资者往往都敢于碰触那些其它海外投资者避开的项目。”Real Capital Analytics董事总经理Dan Fasulo对《第一财经周刊》表示。“美国整体市场目前可供出售的地产项目非常有限，一些浮出市面的项目，通常都经历了危机之后的不幸。在中国公司投资的15个大型美国地产项目中，已经有4个摆脱了困境。”

　　“绿地希望做一些大项目，它想成为这个市场上的国际玩家。Atlantic Yards正好符合这一要求。”该交易的代表律师、DLA Piper律师事务所上海办公室的Kit Kwok对纽约当地媒体Crain's表示。“中国政府也在推动，这些投资者一直在寻找海外机会，但在三年前，它们或许得不到许可。”

　　由于中国政府在一线城市实施限购政策，三四线中小城市的新房存量又过多，像绿地这样的一些中国地产商开始在海外寻求机会。在如美国等一些投资地，它们还享有利率上的优势。不仅如此，中国的国有银行也在提高向美国商业地产投资的放贷。

　　根据一家追踪贷款走向的数据和分析公司Trepp L.L.C的数据，中国银行已成为美国最大的境外商业地产交易中的贷款方。“几年前，来自德国的银行的美国分支机构占据着商业地产交易中贷款方的前三四名，现在是中国。”Trepp L.L.C董事总经理Matthew Anderson对此表示。

　　中国公司为主体的境外地产投资在过去一年中显著增长。根据Real Capital的数据，今年中国在美物业交易额已经从2011年的11亿美元增长到17亿美元。

　　世邦魏理仕中国研究部负责人Frank Chen对《第一财经周刊》表示，“大概在2010年左右，开始出现大规模境外投资地产的趋势。在此之前，一些公司购买地产，往往只是为了做企业总部，2010年前后越来越多的开发商开始以投资名义出海。”

　　就在绿地宣布Atlantic Yards项目交易之后一周，复星国际公布耗资7.25亿美元买入摩根大通此前所在的第一大通曼哈顿广场。此前，中国地产商张欣[微博]购入通用大厦40%股权的交易价格，相当于每平方米1.83万美元，超过了金融危机之前的估值巅峰。今年早期，万达[微博]集团也曾寻求与纽约世贸中心开发商Silverstein合作开发住宅的可能。

　　曾任中欧工商管理学院教务长的哈佛商学院教授约翰·奎尔奇对《第一财经周刊》表示，“像复星这样的公司，有一支熟悉海外的投资团队，他们所购买的这幢楼在纽约位置显要，如果十年之后来看，这个投资的时机非常好。”

　　很多人谈到这个话题，依然会提到当年日本人的狂购热潮。1980年代末，仅一块东京皇宫下的地皮估价就超过了整个加州。日本三菱和索尼分别收购了美国的标志性公司洛克菲勒中心和哥伦比亚影业公司，这令美国人曾对日本的经济帝国主义感到恐慌。

　　但几十年前弥漫的“日本将买下美国”的言论这一次并没有伴随着中国买家的大举进入而出现。

　　“显然当年那些日本人达成的交易往往受到自尊心的驱使，热衷于将它们的名字印在那些建筑之上，”鑫苑置业美国公司总经理John Liang对当地媒体表示，“我们更单纯将其看做商业投资，期待为股东产生好的回报。”

　　“和日本人在三十年前进入不同，中国投资者进入的这个时候接近于价格底端而非顶点。”约翰·奎尔奇说。

　　美国并非是中国买家投资海外的第一站。富裕的中国人早期将钱投在文化更为接近的东南亚地区，比如香港或者新加坡。由于这两个地区目前政府对境外房产投资的管制加强，对外国购房者课以重税，他们便开始将目光更多投向欧美。

　　但无论如何，纽约和伦敦这样“旧世界格局”的大都市始终是投资者的避风港。最近一次的金融危机更像是试金石，人们发现即便这样的时刻，纽约的房产价格也并未动摇。至于伦敦，绿地集团董事长张玉良10月29日在接受媒体采访时表示已经在伦敦看好3个项目，但因尚未确定不愿披露细节。万达集团今年6月则在泰晤士河南岸购入豪华酒店。中投公司则即将完成对伦敦规模最大的办公楼开发项目之一的收购。

　　当然，中国投资者不仅在寻找资金的避风港，还希望猎取到“特价商品”。它们同样进入到如底特律这样物业价格大幅贬值的工业时代的大城市。东渡国际集团于10月初在底特律斥资1360万美元购买了当地两幢标志性建筑—底特律自由报大楼和David Stott大楼，后者空置率高达75%。

　　趁低吸纳、乐于承担风险的中国投资者如同金融业的秃鹫投资者。根据《华尔街日报》报道，由于一些交易牵涉到翻修、中介、当地政治以及如何遵守美国法律等问题产生的成本和带来的麻烦，海外投资者往往会避而远之。

　　“他们特别关心价格，愿意为低价承担可能的风险。”Catherine Jin说道。“事实上，纽约的每个楼都有不同的历史和来历，像曼哈顿79街和百老汇大街那边，住了上百年的人都不搬家，本地开发商没人敢买他们的楼。外来者往往需要花很长的时间去了解这一切。”

　　Frank Chen也同意这样的看法，“最大的挑战在于中国公司并不熟悉当地情况，最好能找到合作伙伴。”在他看来，房地产开发是地域性很强的行业。“风险在于各个市场不同，美国一些州征税很高，这对日后收益有很大影响。国内还没完工就可以预售，回款实际操作当中可能做其它投资，但在国外有更多的监管程序。”他说。

　　另一个可能被这些中国买家忽略的长期挑战在于，一些标志性大厦正在失去魅力。历史上的美国公司达至一定规模，便有一座象征财务实力和风格的摩天大楼拔地而起。曼哈顿的摩天大楼如今很多正在改变用途，转为公寓大厦对外出售，每年都有数量惊人的历史建筑被拆除。与此同时，其他一些建筑的旧外壳又会被重新构建。

　　Catherine Jin认为，这才是商业地产现状低迷的本质。“因为有网络和移动电话，大量的人可以在家中远程工作。这对希望保持良好出租率的写字楼来说，挑战重重。那些大的银行和律师事务所不再需要建造大楼去证明自己。”

　　至于绿地对Atlantic Yards的投资如何，Dan Fasulo表示难以做出判断。“这笔投资是非常大的一个项目，意味着它将持续很多年，它可能向各个方向发展。”

　　目前就整体现状来看，中国投资者在美国投资交易中所占份额依然非常少。“中国投资者境外地产投资趋势能否持续，将取决于像绿地这样的第一批投资者的回报如何。”Frank Chen表示。

　　李炳峰说，“现在美国经济向好，但是一个开发周期如果超过5年，届时美国经济如何，谁都不知道。在国外投资，经济周期本身就是一种风险。纽约作为一个大都市，无论是在经济危机时期，还是经济周期中的下行期，它的资产抗跌性和保值能力相比其他城市都是最强的。”张玉良也对此表示，“如果我们可以在纽约做好这个项目，那我们在任何地方都可以做好。”

　　Atlantic Yards项目虽然磨难重重，但若如一些人所预期，这里有望在未来成为“曼哈顿中城”，对于绿地来说，这笔长线投资当然是好事。这个年销售额已经达到260亿美元的公司，在中国几乎不用考虑太多市场环境问题，但现在是在纽约。

　　当然，在讨论这一项目的未来之前，它先要被建起来。

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