曲线转让、寻求特批……央企“退地令”下达一年间，各方围绕退与不退的路径博弈始终没有停止

　　文/《财经国家周刊》记者 魏洪磊

　　2011年1月28日，新“国八条”出台后第三天，一份发自国土资源部的特急文件迅速传达至整个国土系统。《国土资源部关于加强地价监管、确保不出现住房高价地的紧急通知》明确提出，“对可能在公开出让中成交总价或单价创历史新高、成交楼面地价超过周边地价的，一律暂停出让，已公告的要立即撤销公告。”

　　文件同时提出“限房价、限套型、竞地价、竞配建”的土地出让方式，目的是“把地价降下来”。可以判断，这一思路将体现在近期的土地供应中，杜绝高价地将成为各地国土部门的首要任务。

　　这一动作的源头可以追溯到一年前的3月15日，全国“两会”结束第二天，北京一日三地王，引燃调控导火索。

　　2011年“两会”在即，市场辗转一圈后，重现2010年高涨之态。以行政手段对市场严防死守，成为政府无奈之选。

　　曾经一日三地王的结果是央企“退出令”的出炉——国资委迅速明令78家不以地产为主业的央企退出地产业。时至今日，“退出令”出台已有一年，此间各方围绕是否退场、如何退场的博弈却始终没有停止。

　　“被闲置”的地王

　　2011年2月中旬，北三环的积雪尚未融化，蓟门桥“地王”周边荒草丛生。此时，距北京市国土局规定的该地块开工时间已逾期3个半月。

　　自2010年入市，蓟门桥“地王”30197元的楼面单价纪录至今未破。

　　“地王”制造者是北京世博宏业房地产开发有限公司(下称“世博宏业”)，其大股东为央企中国兵器装备集团公司(下称“兵装集团”)。竞拍当日，世博宏业与上海绿地竞价达58轮，最终如愿以偿。

　　北京市国土局资料显示，该地块约定开工时间为2010年10月30日。但自“地王”诞生之初，调控风声趋紧，国资委针对央企的“退地令”，造就了蓟门桥地王“被闲置”的命运。

　　尽管78家央企退出房地产并无严格时间表，对央企已实施的项目，国资委的规定中也明确放行。但对世博宏业而言，当下形势颇为微妙。

　　知情人士透露，国资委下达“退地令”之际，国务院高层曾单独点名兵装集团，“要求它必须要退出地产业，业务跨度太大了。”在此基调之下，世博宏业另觅大股东的动作一直在进行。这也成为蓟门桥地王迟迟未能开工的主因。

　　“不开工唯一的因素就是等待大股东入局，地块怎么做，规划需要由新股东来决定。”中国兵装集团内部人士说。据《财经国家周刊》记者调查，新股东已经基本确定，为16家允许涉足地产的央企之一，诸多接盘工作已接近完成。

　　上述人士表示，接盘人被确定为央企，与兵装集团的意见有关，而这也代表了国资委的态度。“大股东兵装集团尽管只有40%股份，但其话语权远大于40%。”

　　按照相关规定，国资转让须公开挂牌交易。知情人士表示，买卖双方各自选择了资产评估公司，正在对40%股权进行资产评估，结果出来后，将在北交所挂牌上市。“就世博宏业来讲，蓟门桥地王是其在京唯一项目，其挂牌转让资产的价格，应该与这块地的价格相符合，因公司之前的债权债务比较平衡。”

　　世博宏业内部人士对《财经国家周刊》记者表示，按照国资委意见，兵装集团去意已决。“地产并不是它非要做的，以前量也不是太大。”

　　不过对于兵装集团来说，北京业务的罢手，并不意味着地产业务的彻底消失，除了世博宏业这样的地产新平台，兵装集团还直接或间接掌控更多地产公司，比如重庆的南方东银。而这一公司的后续命运，还不知晓。

　　知情人士表示，南方东银是兵装集团旗下掌控已久的地产平台，在重庆已有不少项目。国资委退地命令下达后，2010年4月3日，兵装集团将其整体出售给上市公司迪马股份。

　　公开资料显示，迪马股份主营业务为防弹运钞车等专业汽车，并非专业地产公司。公开资料显示，兵装集团目前为迪马股份股东之一，拥有5.48%股权。此举或可曲线掌控地产业务。

　　“这当然不算是彻底退出，即使股权投资也不行。”分析人士表示，国资委在“何谓退出”问题上的语焉不详，给予了企业运作空间。

　　特批经营？

　　央企“退出令”面世一年间，进程看似缓慢平静，实有暗流涌动。各央企因地产业务发展规模不同，心态迥异。

　　《财经国家周刊》记者多方调查得知，退出政策并非一刀切，国资委或将特批78家央企中某些企业继续涉足地产，深圳中航地产股份有限公司(下称“中航地产”)或将成为幸运儿。

　　但中航地产人士在接受《财经国家周刊》记者采访时说，对是否存在特批一事并不知情。

　　中航地产(000043.SZ)为中航国际旗下地产业务平台，1994年改组上市，至2008年底，旗下控股和参股企业达25家。公开资料显示，其地产业务目前已经扩张至长三角、环渤海、西南、西北和中南地区。

　　中航地产2010年三季报显示，前三季度公司实现营业收入17.12亿元，同比增81.62%，实现净利6714.35万元，同比大增1088.6%，实现每股收益0.302元，同比增1088.98%。

　　对中航地产而言，大量土储为其提供了发展助力。中航国际及母公司中航工业拥有大量自有土地，伴随城市化进程，有不少地块目前已经位于城市中心区——但地方政府缺乏搬迁资金。

　　国资委的退出令下达后，中航工业总经理林左鸣曾公开表示，通过开发自有土地获得的收益，用于新厂区重建，这是中航地产类资产的基本处置方式。

　　林左鸣说，中航国际旗下的非专业化房地产公司将不再涉及房地产业务，未来3~5年能否成功退出，取决于各地项目的进展速度，“一下子全部退出是不太可能的”。

　　分析人士认为，中航地产作为中航国际最大的地产业务平台，被寄予了更大希望，因而在退出问题上会“谨慎地争取”。

　　知情人士介绍，国资委的“退地令”下达不久后，中航地产曾向国资委上报了一份材料，介绍公司地产业务状况，希望继续保有地产业务，“近一年来沟通得还不错。”

　　上述人士透露，中航地产在这份文件中强调了三方面原因：第一，中航地产为上市公司，其发展规划要为投资者考虑；第二，中航国际旗下的地产业务年收入100多亿，规模已经很大，在央企中排名靠前；第三，中航地产一直希望壮大地产业务，反哺航空工业的发展。

　　接近国资委的人士表示，基于以上因素，中航地产或将被特批，保留地产业务。

　　知情人士分析，78家待退出央企中，中航地产作为唯一的上市公司，具备获批保留地产业务的可能性。“国资委当时的决定是一刀切，现在需要回头考虑企业具体状况。”他同时预测，“获准保留地产业务的央企也许不止一家。”

　　中远样本

　　数据显示，截至2008年，78家不以房地产为主业的央企下属三级以上房地产子公司共227家，但据《财经国家周刊》记者统计，至2010年12月28日，只有26家公司挂牌转让旗下地产业务。

　　其中，中远集团退出远洋地产(3377.HK)最为彻底。2010年底，中远集团通过子公司中远国际间接持有的远洋地产约8%的股权全部出售，最终完成退出。

　　然而，中远退出计划已久，并非朝夕之功。

　　知情人士表示，中远退出远洋地产，与3月份的调控无关。“决策早就决定了，不做大股东就是退出的前兆。”

　　2007年9月，远洋地产赴港上市后，中远国际持有远洋地产的股权约为20%。2009年12月，远洋地产增发股份引进中国人寿，中远国际持有远洋地产的股权被摊薄至16.85%，随后中国人寿通过收购，以24.07%的股权成为第一大股东。

　　上述人士透露，中远的退出计划从2005年就已开始施行，在当年的集团规划中，决策层要求中远集团退出，并划出了路径和条件。

　　“包括中远从大股东变为小股东，包括远洋地产07年红筹上市，都在这一计划之内。”上述知情人士说。

　　实际上，78家央企退出地产业，这一决定在09年底就有定论。远洋地产董事局主席李明告诉《财经国家周刊》记者，当时决策层召开了央企地产业务会议，有100多家央企老总到场。之后的78家名单，都是在这次会议上定下来的。只是3月份的“一日三地王”催生了决定的提早公布。

　　尽管退出不是秘密，但国资委的突然命令让多家企业有措手不及之感。

　　这也催生了中远的紧急表态。2010年3月19日，中远总裁魏家福公开表示，中远将在半年后退出远洋地产。知情人士透露，远洋地产对这个表态事先并不知情。接下来的3月22日的董事局会议、3月23日的投资者见面会上，远洋地产管理层“在没有剧本的前提下，解答了投资者的各种问题”。

　　中远集团的迅速退出，得益于接盘者的迅速确认。这一过程中，香港南丰集团与大股东中国人寿曾有多次磋商，而远洋地产管理层也起到相当作用。李明表示，远洋地产对接盘者的标准有三个：第一，非金融保险机构。现在的大股东中国人寿不希望后来者与其战略目标相冲突；第二，非央企国企。央企的不确定因素太多，担心未来再生变数。第三，对同业对手慎重考虑。

　　在这一目标下，李明接触了几乎所有香港的知名企业高管。

　　大股东最终选择了南丰集团。“尽管它也是地产企业，但主要开发业务都在香港，内地的业务只限于投资。”李明说。

　　长期关注远洋地产的分析师表示，南丰集团和中国人寿的定位差不多，都可称为战略投资者。“股权比例超过了5%，要说没有战略意图是不可能的。”他同时分析，南丰集团对远洋地产的公司治理结构将不会产生影响。“从管理团队到经营安排，均无干涉。远洋现有管理层会保持原有架构。”

　　中远的退场，有赖于长期的战略谋划；而南丰的接受，则有赖于大股东和管理层的强力配合。此例在央企“退地”过程中，或可提供良性参考。

　　数据显示，截至2008年，78家不以房地产为主业的央企下属三级以上房地产子公司共227家，但据《财经国家周刊》记者统计，至2010年12月28日，只有26家公司挂牌转让旗下地产业务。