4月14号和17号，国务院连出重拳整顿楼市。这个房贷政策组合拳一出，立刻就在市场上引发了震动，对房地产市场的影响是立竿见影。这几天中央电视台《经济信息联播》栏目也连续对北京、上海等地楼市的最新情况，进行了连续跟踪报道。到今天，房贷新政推行已经有一周时间了，今天我们的记者在广州市场发现，眼下广州楼市已经开始出现了“退房潮”，这几天最高的一天出现了16套退订小高潮。

　　楼市新观察

　　新政出台一周 广州初现“退房潮”

　　张生不久前在广州南海地区买了一套258平方米的复式住宅，并交付了2成首付款。不过这两天，张先生突然接到了建行的通知，说由于他有超过三套的房产，目前不能为他办理贷款。

　　广州购房者张先生：“昨天才给电话说不能贷我现在不知道怎么办我们没钱一次付清那套房子160多万元。”

　　目前该楼盘9成以上的购房者都属于多套房业主，基本都支付了40万元以上的首付款。

　　广州购房者沈小姐：“开发商那边又给了钱银行又贷不了款变成我们现在不能不买了。”

　　因为贷款困难，不少购房者只能选择退房。根据广州“阳光家缘”网有关统计显示，4月19号这一天，广州全市有16条退房记录，当中11条都来自高档楼盘。而在广州“炒楼”现象较多的珠江新城，房产中介表示，如今置业成本增加，不少业主都急于出手套现。

　　中原地产天河区高级营业经理杨穗娟：“很多业主就打过来说帮他快点卖出去那个价钱就基本能便宜10%左右(所以)楼价有下跌有下调。”

　　楼市新观察

　　放弃住宅 香港投资商转投商铺

　　深圳在房地产市场中处于一线城市，但是房产新政出台后，一些长期在深圳炒楼的港商纷纷撤离住宅市场，转而投向两年来不大被看好的工商物业，也就是商铺。

　　房产新政对房地产打压的确很明显，特别是对外地的购房者，这其中又以香港为最。这是深圳的皇岗口岸的一个地产中介铺面，这里原来是香港炒房客的乐园，而今天记者在这里看到，一个香港投资客都没有。

　　21世界不动产店面经理余觉平：“ 在新政之前，我们这个店的客流量租房跟买房一起的话是在30人左右，我们每个业务员可以拉到一到两个这样的客户。新政之后 基本有一半的业务员是接不到客户的，只能寻求老客户或者楼上的业主之类的。新政之前每天有六个到八个的香港人，新政之后来这里咨询的也就那么一个两个 。”

　　在深圳，来自香港的炒房客纷纷选择离场。不过，精明的香港炒房客离场并不离深圳，而是把目光投向了多年来被忽视了的工商物业。

　　深圳21世纪不动产工商部经理张海燕：“以前就是一个月成交两到三单，现在新政策出来之后一个月有六单，其中有四单就是香港人买的，他们投资商铺的比较多。“

　　香港投资商 练女士：“ 我以前较注意住宅这方面的市场，现在全部差不多转到商会这方面的资料了，看这方面的行情。主要是什么原因？就是首期的问题，银行贷不了款的问题。 ”

　　的确，贷款新政出来以后，工商用房也就是商铺与住宅的首付基本上是统一的，这样工商物业的优势就凸现出来，投资回报甚至好过炒楼。

　　美联物业总经理江少华：“会有一个比较大的差异的，住宅的投资回报率一般在3到5个点左右。户型越小，回报率可能越高。如果豪宅那些2，3个点回报率可能都会有。 如果是商铺的，最顶级的，像东门，华强北大概3，4个点左右，最顶级的旺铺。相对没有那么顶级的位置有5，6个回报率。写字楼来说会更高，有一些达到八个点以上都有。”

　　楼市新观察

　　新政出台一周 北京楼市成交骤减

　　楼市新政推行一周时间来，北京市商品房成交规模也发生了显著变化，一二手房的成交量都减了不少，尤其是新政出台后的第一天，北京新房成交量，比政策出台前一天是骤减了四分之三，部分楼盘价格也出现调整。楼市新政作用显著。来看记者对北京楼市的调查。

　　根据北京市住建委统计，在国务院楼市新政出台当天4月14号，北京预售商品期房成交量为1274套，而在新政出台后第二天也就是4月15号，北京预售商品期房成交量只有367套，缩水达75%。 在二手房交易方面，4月14号新政推出当天，北京二手房成交量是1863套，4月15号成交量减少到1686套，而随后几天，二手房交易更是大幅缩水，成交基本维持在日均1500套左右。与此同时，北京部分楼盘开始出现打折。

　　北京某楼盘销售人员：“现在全款每平方米便宜2000元。”

　　记者看到，这个项目半月前的报价是每平方米24000元，调整后，贷款基本没有折扣，而全款则可以享受更多优惠。楼盘销售人员坦言，由于开发商有资金回笼需求，所以调整了销售策略。 虽然眼下房价走向还不是十分明朗，但记者了解到，目前，北京一些大型品牌类房地产开发企业筹备上市的项目基本没有改变预期，大部分楼盘都定在今年6月或年底上市销售。

　　楼市新观察

　　北京房产中介：要做好楼市“过冬”的准备

　　从刚才记者的调查中我们看到，新政出台一周，北京楼市成交已经开始骤减。自从房产新政出台后，房价过高城市的楼市出现了不同程度的降价或打折促销，二手房市场更是出现了无人问津的局面。作为二手房买卖的中介机构感觉更是明显，今天就让我们真实感受一下新政后的房产中介。

　　小赵是北京一家房产中介机构的门店经理，他从事这个行业算下来已经三年了。这三年来，他历经了楼市交易的几拨起起跌跌。而最近这一波的新行情自然是开始于一周前，国家出台房贷新政之时----他们的生意一下子冷清起来，和此前1个月楼市的疯狂火爆形成了巨大反差。

　　北京某房产中介门店经理小赵：“以前我们这每天很多人，多的时候三四拨客人，而现在一天没有几个人，至少减少了30%以上的客人。”

　　小赵告诉记者，前段时间门店早上九点钟一开门就电话不断，客户不断，而今天到下午四点之前只有四五个电话，这期间客户也只来了两位，而且一听房子报价也都没有意愿要购买，都觉得房价肯定还会降，现在这个报价接受不了，还是看看再说。

　　北京某房产中介门店经理小赵：“影响很大对我们的。大约30%的客户表示要观望，还有一小部分说可以明确降价的。”

　　而记者在小赵店里采访的这段时间，发现门店生意确实冷清，甚至没有见到一个客户。而门店里没有生意可做的业务员们，都开始跑到门店外抽烟聊天。眼看着就到下班时间了，作为一店之长的小赵有点心急了，一天下来没有成交一套房子。小赵告诉记者，在08年下半年，国家出台楼市调控举措之后，他们有几个月时间，生意也是异常清冷，当时他们业内都说这是楼市的“冬天”，现在小赵觉得楼市可能又要过冬了，得过好做冬的准备。

　　楼市新观察、

　　北京炒房客称不敢再炒房

　　同样体会到楼市冬天的还有很多人，这其中炒房客的感受应该是最强烈的。我们的记者在北京，就想方设法找到了这样一位职业炒房人。我们来看看他们现在的情况。

　　在北京东三环的一家地产中介门店，记者在店内房源库里看到，有四套要卖出的房源，上面标示的房主电话是同一个人的手机号，开始销售人员还解释说，这几套房只是同一个人在代卖，不是同一个房主，后来在记者的再三追问下，销售人员才透露了实情，他告诉记者，这几套房的房主的确是同一个人。随后记者设法和这位拥有四套房产的业主取得了联系，这位神秘的业主坚决不愿露面，经过记者的沟通，只同意接受电话采访。

　　炒房客乔先生：“我刚刚卖了两套房子，现在手里还有四套，准备这两天就赶紧出手。”

　　记者：“为什么要急于出售呢？”

　　炒房客乔先生：“因为现在国家的调控力度太大了，先是提高了二套房的首付，接着又是停止三套房及以上的贷款，现在又把二套房的界定，改为不以第一套房是否贷款为准，这种力度是前几年没有的，我认为北京的房价在不久之后的将来，肯定会降，所以赶紧卖掉现房。”

　　乔先生向记者透露，从2006年开始，他就辞掉了IT行业的工作，专门从事买房卖房，开始时是借钱买房，80万元的首付买了两套房，一年后净赚60万元，尝到甜头之后，他从2007年开始，每年至少要买六套房，如今四年过去了，通过炒房，他的资产已经从80万元猛增到了800万元。当记者问他今后是否还会继续炒房时，这位职业炒房人明确表示，至少一段时间内不再干这事了。

　　炒房客乔先生：“我一年之内暂时不考虑继续买房，因为现在首付比例提高了以后，对我的资金量是一个很大的考验，只要购买两套以上，就需要相当多的现金，而且我担心各种房地产的税费马上就要开征了，这样的话 ，买多套房的风险太大了，不敢再买了。”

　　李文杰 ：房价会达到两成到三成的降幅

　　从我们记者采访的情况看，显然房产新政已经对房地产市场的成交量和价格都产生了重大影响，现在，不论是已经买了房子的还是等待购买房子的人，甚至也包括炒房的人，都很想知道一个问题：房价会不会大跌，会跌到哪里？我们就此问题，来连线中国房地产估价师经纪学会理事李文杰先生，来听听他的看法。

　　马洪涛：李先生你好！刚才您也听到了，有很多市场中人都在说，这个冬天马上就要到来，而且都做好了过冬的准备，我想首先问您一下在您看来这个冬天真的会到来吗？

　　李文杰：整个行业目前对新政调控还是非常严厉的。首先这次政策调控和过往调控的政策比是前所未有的，而且这次无论从金融、信贷，还是市场、土地、监管等多管齐下，这次我个人认为房价拐点肯定会产生，另外行业已经做好过冬的准备。

　　马洪涛：但是不是冬天还要继续观察。在你看来，假如以北京为例，这次调整房价会在什么水平上稳定下来呢？

　　李文杰：根据这次调控的方向，我们看到北京属于房价上涨较快的热点城市，所以根据调控中的多项规定应该适用于最严厉的调控方向，对北京来讲，这次房价上涨非常快，而且上涨幅度也非常高，从总体来讲，我们估计可能经过这一轮调控，在今年下半年甚至年末、年初的时候，有可能房价会达到两成到三成的降幅。但是由于北京各个区域涨幅也不一样，比如涨幅比较快的通州、望京，产生新的高价地，这些地区房价降幅可能更大，但是在主要城区由于供不应求，包括新增的房比较少，所以城区价格反而下降幅度会没那么大。

　　马洪涛：前期涨幅比较大的地区，这次回调也会比较大一些。

　　李文杰：对。

　　马洪涛：我们知道其实在前一轮上涨当中，二三线城市涨幅还不是特别大，在这轮调整当中很多观众会非常关心，在二三线城市，包括一些省城的房价会是怎样的走向，您的判断是什么？

　　李文杰：从2009年到2010年全国房价虽然普涨，但是表现不一样，首先是热点城市和热点区域涨幅比较快，比如深圳、上海、北京，包括长三角个别城市，但是二三线城市虽然房价有涨，但是涨幅并没有那么大。这次调控也采用了区别对待的方法，对投资投机比较热点的城市力度比较强，算作热点城市或者区域，但是对很多省会城市，我个人来看所适应的范围相对比较宽泛，而且也未必采用最严厉的措施，所以我估计经过这轮调整，二三线城市房价虽然也会有所回调，但回调幅度不会像一些大城市，我估计会回调到2009上半年的幅度。

　　马洪涛：那时候价格是相对比较合理的。

　　李文杰：是。

　　马洪涛：还有一个问题大家比较关心，这次出台房产新政到底是常态措施长期执行，还是临时措施，见好就收？

　　李文杰：从2005年以来的历次调控，我个人认为它首先是阶段性的，无论从两会还是整个房地产市场化的发展，整个房地产在未来市场化在所难免，所以我想短期之内的调控措施主要是为了抑制可能在短期之内房价暴涨的现象，如果说达到调控的初步价格，回调，我刚刚提到二三线城市，甚至热点城市，价格能够回到2009年初的水平，这对整个调控目标应该能够达到，我个人认为不会是长期的政策。

　　马洪涛：刚才您说到各方都做好了过冬的准备，您觉得这会是一个漫长的冬天吗？

　　李文杰：对有些热点城市可能相对时间比较长，因为价格调整幅度比较深。而且从目前来看，市场买卖双方还有观望，价格一般在成交量下降3到6个月之后才会出现松动，很多开发商由于去年销售比较好，现金储备比较多，降价也不会很快就降，而是在一段时间之后才降，我个人看可能在年底年初才会是价格调整到底的时间结点。

　　马洪涛：非常感谢李文杰先生给我们做的分析。

　　财经链接

　　地产股高压之下再度杀跌

　　昨天，中国银监会银行监管一部主任杨家才在做客我们《经济信息联播》节目的时候表示，二套房的认定将认房不认贷，市场认为二套房贷认定标准将发生根本性颠覆，是管理层对调控楼市开出的又一剂猛药，受此影响，地产板块今天继续全线杀跌，板块整体跌幅接近2%。

　　今天一开盘，地产股几乎全部是跳空低开，个股呈普跌态势，泛海建设一度下跌超过6%，万科跌幅一度达到3%，但在连续杀跌后，部分抄底资金开始进场，地产股止跌走稳，并小幅反弹，截止收盘，在两市111只地产股中下跌的有89家，但跌幅明显收窄。其中招保万金四大地产龙头的跌幅超过1%。

　　面对政策和市场的巨大变化，最近几天，专业机构也对房地产股的未来走势进行了密集分析。瑞银的报告认为，随着系列调控政策的出台，市场观望的气氛逐渐浓厚，银行的按揭业务已经受到很大的影响，房地产股的走势也将继续承压，瑞银以在香港上市的中资地产股为例进行了分析，他们假设2010年平均房价下跌15%后保持平稳，预计2010年保利地产、金地集团、招商地产和龙湖地产的每股收益分别是0.91元、0.86元、1.23元和0.34元，比原来的预测都有下调。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。