净利润同期下降716.17%，业绩“大变脸”

　　净利润连降四年 嘉凯城成今年“最熊房企”

　　秦玥

　　截至8月31日，沪深港三大证券交易所上市的房企中，已经有156家正式公布了半年报。尽管135家上市房企上半年实现盈利，但是约一半房企的利润出现不同程度下滑。

　　值得注意的是，在对比2013年的业绩之后，净利润同期下降716.17%的嘉凯城(000918.SZ)集团股份有限公司(以下简称“嘉凯城”)依然是135家上市房企中下滑幅度最为惨烈的一家。而在上市房企这个类别中，嘉凯城已提前被扣上了今年上半年“最熊房企”的帽子。

　　不少业内人士告诉《中国经营报》记者，嘉凯城之所以会出现业绩的连年跳水，除了去存货不理想，融资成本高，与其在房地产开发业务上存在杂而乱的现象、品牌定位不明确也有着直接原因。对于业绩的连年下降，记者致电嘉凯城，截至发稿未获回复。

　　利润连跳水

　　嘉凯城公布的2014年半年度财务报告内容显示，2014年上半年嘉凯城营业收入26.91亿元，较上年同期增长9.79%；营业总成本23.06亿元，比上年同期增加15.51%；实现利润总额-1.32亿元，实现归属于上市公司股东的净利润-1.27亿元，较上年同期下降716.17%。

　　值得注意的是，此次并不是嘉凯城业绩下滑的第一站。回顾嘉凯城的业绩，2009年，嘉凯城在浙江省商业集团有限公司牵头下，重组国际嘉业、中凯集团、名城集团3家房地产公司，并成功借壳*ST亚华在深交所[微博]上市后，2009年曾扭亏净赚12亿元，此后则陷入了净利润的持续下滑中。

　　根据嘉凯城的年报显示，2010年~2013年4年的时间里，嘉凯城净利润分别下滑至11.15亿元、2.06亿元、1.11亿元、5715.83万元。

　　值得注意的是，嘉凯城2011年及2012年年报显示，该公司年利息支出分别高达2.79亿元和3.49亿元。以2012年年报为例，该公司一年内到期的长期借款前五名中，信托类融资金额为20.8亿元。

　　对此，上海某信托业人士告诉本报记者，房地产信托融资成本堪比高利贷，嘉凯城高额的信托融资是其利润下滑的重要原因之一。“房地产企业通过信托渠道的融资成本主要有四大块，一是给予投资人的产品预期收益；二是给予信托公司的发行费用；三是渠道费用；四是支付给资金中介的介绍费、第三方资产净值调查费用。一层层算下来，大型房地产企业通过信托贷款方式的融资成本大概平均在16%~18%左右，而中小型房地产企业通过信托贷款方式的融资成本最高达到25%左右。”

　　对此，房地产资深人士严跃进告诉本报记者，营业成本的增加幅度大，会对利润产生侵蚀的作用。2012年一季度，嘉凯城的短期借款33.51亿元，一年内到期的非流动负债为22.64亿元，这一指标在2011年同期只有5.3亿元，增长率高达327%。

　　“而再加上近年来房地产市场去存货的不理想，这直接绷紧了嘉凯城本就不宽裕的资金链条。”上述信托业人士告诉记者。

　　据记者了解，由于2010年以来，上海、南京、杭州、苏州、无锡等地实施限购令，这对嘉凯城无异于“当头一棒”。根据年报数据显示，2011年，嘉凯城120亿元的推货量最终只卖出39.45亿元，去库存化率仅为33%。

　　而就在目前，嘉凯城在杭州也仅有城北的名城博园在售，而该区域却是去年以来杭州价格战的“重灾区”，生存环境十分恶劣。据最新数据显示，自去年10月首开以来，嘉凯城名城博园共推出4幢住宅和商铺，整体去化率仅为4成多。

　　转型隐患

　　“由于嘉凯城中端项目、高端项目、商业项目都做，但是最后盈利并不太好，企业也因此面临的风险比较大。”一位不愿具名的杭州某房地产开发商告诉本报记者，嘉凯城是杭州本土开发商，收入来源有房屋销售、商品销售、物业管理等，而除了住宅地产业务，嘉凯城还涉足城镇商业、房地产金融，曾因管理上的混乱和业绩的持续下滑及高企的负债而广受业内诟病和质疑。

　　与此同时，上述杭州业内人士对本报记者表示，嘉凯城在重组了国际嘉业、中凯集团、名城集团3家公司之后，也曾一度面临高负债和业绩下滑的困境，因此也提出了“城镇化战略”来做转型，开始转战三四线城市，在杭州市场的份额也逐渐减少。

　　按照嘉凯城此前对媒体发布的规划，2013年，将是公司体验式消费型城镇商业的样板店打造阶段，期间有望打造出一批样板项目，快速形成自主品牌效应；2014年到2017年，体验式消费型城镇商业将先后进入连锁复制模式、金融模式打造阶段，并最终形成规模化发展。

　　“但是，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以产业新城为名直接进行房地产开发，导致市场供应没有办法顺利去库存化。‘被城镇化’与‘空城’也将导致三四线楼市面临比较大的市场风险，缺乏产业与配套也势必会助推这些城市面临楼市崩盘的风险。”同策咨询总监张宏伟表示，商业战略并没有特别新颖模式，恐怕是概念炒作，只是为了方便拿地而已。

　　据记者了解，仅今年上半年，嘉凯城完成了店口“城市客厅”项目的主体工程，进入了招商阶段；新增了两个商业战略的主打产品，分别是位于千岛湖和海盐的城市客厅项目，新增“城市客厅”土地储备11.33万平方米。

　　“但是，由于市中心的核心区域已经有大型的地产公司介入，嘉凯城很难在大竞争中拿到比较优质的项目，因此，嘉凯城只能转而到一些小城镇发展商业地产。”一位不愿透露姓名的杭州知情人士告诉本报记者，由于城镇商业地产的开发周期较长，回收资金较慢，也因此，尽管去年起嘉凯城就已开发了一些城镇商业项目，但至今仍未产生盈利。

　　就拿去年10月底，嘉凯城在滨江长河区块高价摘得一宗宅地来说，剔除保障房面积后楼面价高达11063元/平方米，相比较周边在售价格来说利润几无。

　　而就在近日，嘉凯城再次以1亿元竞得桐乡“城市客厅”项目用地。某金融机构房地产研究人士告诉本报记者，嘉凯城现在在很多城市都有项目，在项目中间规划一些商业项目，其实是相得益彰，因此，嘉凯城的城镇商业项目拓展速度能否在预期时间内达到规模效应，却是目前所不能衡量的。“换句话说，更多的资金沉淀在城镇商业项目开发中，也将使得嘉凯城负债高筑。”