后宋林时代的华润置地：平价推盘加快周转

　　张晓玲 杨晓艺

　　华润置地(01109.HK)今年的销售业绩差强人意。5月9日，华润置地公布业绩显示，2014年1至4月，公司合同销售金额约136.7亿元，同比下降40.95%；销售建筑面积129.74万平方米，同比下降32.14%。

　　根据华润置地此前公布的全年销售目标700亿元估算，1-4月华润置地仅完成年度销售目标约20%，为大型房企中较低水平。

　　此前，华润集团董事长宋林被中纪委带走调查，给华润置地股价带来负面影响，4月份公司股价一度跌至20个月以来的最低。

　　进入5月，华润置地开始发力，京沪深数个项目加快推盘入市，新任华润集团董事长傅育宁也对置地提出工作意见。华润置地有关人士称，公司年度700亿销售目标不变。

　　作为行业知名的高毛利地产公司，华润置地继去年毛利率大幅下降9个多百分点至28.2%之后，诸多分析机构预计华润毛利率已触底。国信证券分析师曹辉预计，预计未来3 年其毛利率将维持在29.4%-31.4%之间。但再也难以回到过去的38%-40%。华润置地董事长吴向东指出，这也是行业发展的大趋势所致。

　　招商证券[微博]分析师段斐钦认为，宋林被调查，整体上不会对华润置地未来的发展有重大负面影响，但由于资本市场避险情绪所致，公司股价将受到负面影响；此外，受市场低迷所致，公司全年700亿销售目标将面临重大压力。段斐钦估计为650亿元。

　　国泰君安分析师余立峰则指出，2014 年销售目标对华润置地并不是一个困难任务，因该目标较为保守，是基于55%之销售去化率假设，而2013 年公司的销售去化率为60%。

　　据21世纪经济报道记者了解，华润置地2014年将控制建设成本，降低平均建筑成本约10%。此外，傅育宁4月底在华润置地视察，要求管理层探索新的拿地模式，研究一些符合政府发展需要、能给地方创造更多税收和就业的业态和项目，如产业园、物流园等，这样可以拿到价格更为合理的土地。

　　傅育宁还提出，进一步提高华润置地的商业运营和资金管理能力，思考和探索融资方式的创新，以解决未来商业地产因资金占压而给公司带来的财务资源压力，形成良性的产业和资本循环。

　　华润金控和华润置地有关人士认为，这意味着未来金控和置地的合作、结合将会加强，华润系的基金、REITs的推出都会加快，可进一步降低资金成本。

　　随着2014年市场下行，华润也不得不更加注重周转。5月，华润数个京深项目加快平价入市。北京润西山、公园九里两个项目均以低于市场预期的价格入市。

　　深圳无疑是华润今年乃至几年的重点区域。4月27日，华润置地深圳大区有关负责人透露，今年华润在大深圳区域将推华润小径湾二期、银湖蓝山、华润城三大项目，预计今年销售将达百亿。2015年预计将达到200亿，2016年达到300亿。

　　截至2014 年2月28日，华润置地持有3580万平方米的土地储备，华润集团仍持有570万平方米土地储备，包括位于深圳市区总建筑面积达210万平米的项目。如果华润集团能以合理的对价注入该土地储备，可能提振华润置地的盈利能力和估值水平。