光耀地产陷危局的真正原因

　　因资金链危机而导致多个项目停工数月，中国百强房企光耀地产逾期无法交楼并深陷业主维权漩涡，更多债务乱象开始浮出水面。

　　5月7日，部分业主继续在光耀地产惠州公司和当地房管部门维权，惠州市有关部门当天亦召开紧急会议商议解决方案。

　　在会议现场，翡俪港项目开发商光耀金源集团法人代表邬国邦在当天接受了《第一财经日报》记者的采访，业主也向记者提供了部分官方调查资料。

　　越来越多的信息显示，光耀地产惠州多个楼盘项目停工背后，存在着颇为复杂的债务纠纷和房产抵押、销售乱象。

　　多项目陷入停工

　　根据业主反映，预期无法交付的楼盘项目涉及荷兰小城、翡俪港(光耀荷兰水乡花园八期)、马克住区等，目前这些项目均处于持续停工状态。

　　有王姓业主称，光耀荷兰小城按要求于2013年底向业主交付13至18栋，涉及业主千余户，但时至今日仍未能完工交付。

　　4月26日，惠州市仲恺高新区住房和城乡规划建设局发布关于“荷兰小城”业主集体维权诉求情况汇报，13#至18#楼确实存在延期交楼。

　　此外，该项目还存在未达收楼标准却强发收楼通知、强收物业管理费、逾期交楼不承担违约赔偿责任、配套不能全部兑现等问题。而19#至30#楼能否按购房合同按期交楼仍存在不确定性，“若延期交楼，将按购房合同违约条款约定进行赔偿。”

　　光耀地产遭遇维权的另一项目为光耀翡俪港。该项目所处的上东平片区为豪宅区，坐拥“两江四岸”景观资源，被当地称为“黄金三角”居住板块。

　　有业主向记者表示：“D1、D2栋原定2013年12月30日收楼的，后来又说2014年4月30日收楼，现在已经过了五一假期，却连个电话、信息都没有通知给业主，整个楼盘静悄悄。”

　　2014年1月3日，光耀地产向业主发布《致歉函》，该公司在该函中称，因受异常天气影响，导致施工进展有所迟缓。光耀地产同时承诺，公司将于2014年4月30日前交付房屋。不过，目前开发商仍未能按期履约，再次逾期无法交房。

　　光耀地产在惠州的另一艺术居住概念项目马克住区，与上述两个项目类似。业主张女士介绍，自己在2012年7月购买了马克住区的物业，购房合同约定的交楼时间为2013年12月30日，但至今仍未能交楼。

　　让业主担忧的不仅仅是无法按时收房，而是上述三个项目因开发商资金链紧绷，从今年初开始陷入停工状态。

　　更让业主费解的是，因开发商与其他企业之间存在债务纠纷问题，导致该项目的部分已售房屋甚至被法院查封。

　　以翡俪港项目为例，记者从上述情况汇报中发现，这些被法院查封的物业主要是在23#和24#楼，合计共有32套房屋。

　　434套房屋抵偿工程款

　　值得关注的是，单从房屋销售和预售资金情况来看，上述项目并不会存在因资金不足而陷入停工，导致停工的主要原因是光耀地产将该项目进行抵押借款。

　　翡俪港现预售的包括19栋多层和6栋高层住宅，2011年开始陆续对外销售，其中D1、D2栋是2011年11月推出的两栋高层住宅。

　　上述楼栋在建行惠州横江三路支行开设预售款专户，用于收存购房资金，由惠州市房管局监管资金的使用情况。

　　根据相关规定，预售资金主要用于支付工程建设的施工进度、设备款、材料款及税款等用途，不得挪作他用。

　　自房屋销售起，开发商从专户中申请使用的每笔款项，惠州市房管局都要求用款单位、工程监理机构和工程总承建单位等出具意见，并在用款申请表中盖章确认，款项都严格按规定的程序予以审批，并直接将资金划至用款单位账户，确保用于后续工程建设。截至2013年底，从专户中划出资金约1.5亿元，还有部分按揭款在银行等待发放。

　　根据惠州市房管局调查，翡俪港D1、D2栋后续工程需要资金1000多万元。经向项目住房按揭贷款银行咨询，在建行、中行、招行等有按揭未放款合计资金4000多万元。如果不出现司法机关查封等特殊状况，撇开其他债务，在各按揭银行的配合下，争取早日放款并保证现有按揭资金全部用于后续工程建设，是可以保证工程完工的。

　　然而，光耀地产之后却用该项目向总包单位深圳市鹏城建筑集团有限公司借款，未能按期还款并引发双方的债务纠纷，最终导致项目停工。

　　5月7日，光耀地产向媒体发布书面回应资料称，目前公司在惠州的少数楼盘存在延迟交楼的情况，公司已经协调多方资源，加快施工进度，确保业主的利益。

　　光耀地产还表示，公司已经与延迟交楼项目的业主进行多次沟通，交楼时间、赔偿等方面的节点与措施已经出台，且已经通知到每一位业主。

　　但有业主对此质疑认为，开发商存在故意隐瞒实情和欺诈情况，因为项目的部分房子已经抵押给了工程建筑商和材料供应商。

　　记者从惠州市房管局对业主的答复中看到，目前翡俪港的部分房产已经折价卖给施工单位，用以抵偿项目的工程款。

　　而施工单位为了将这些房屋变现，则指定自然人与开发商签订《商品房买卖合同》，共涉及房产434套，总价值金额约5.586亿元。根据双方约定，这些售房款都直接支付给了施工单位。

　　惠州市房管局指出，上述合同实际未与开发商发生现金交易，因此，导致预售款监管账户无法体现预售款资金的流动，无法进行有效监管。