毛大庆催化剂：楼市预期分化加剧

　　张晓玲 杨晓艺

　　在楼市成交量环比下挫的敏感时点，由于全是开发商“自己人”，“毛大庆发言比较实在，说的也很诚恳。”

　　一场私密的讨论，被当作“看空楼市”的宣言放上网络，直接将万科执行副总裁毛大庆推上了风口浪尖。

　　五一假期，一篇《毛大庆：全国房地产将下行 搞不懂北京楼市》的文章在雪球网首发，很快传遍网络。

　　5月5日，万科公司以总裁郁亮名义紧急对外发出信息，否认全面看空内地楼市，并称毛大庆言论是在警示楼市可能存在的风险，以便加以防范。万科和郁亮没有直接否认网传毛大庆言论的真实性。

　　2008年万科董事局主席王石[微博]发出“拐点论”，万科率先降价，当前房地产市场也处在一个微妙的阶段，杭州等二线城市普遍降价、一线城市如北京上海等部分楼盘也加入打折促销阵营，多地二手房市场抛售出现，一季度房地产投资增速快速下滑，前20家开发商4月拿地仅133亿元……诸如此类。

　　5月5日地产股普遍下挫。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，市场热议的拐点有大小两种，小拐点就是增幅下降，整体楼市目前是小拐点；也有少数城市出现大拐点，如前两年的鄂尔多斯和温州。

　　地方政府相关政策将更受瞩目。中央人民广播电台等媒体报道，宁波市房地产业协会负责人通报当地限购政策有所调整，全市原有限购政策是要在购房者户籍所在地和拟购房所在地核查所持房产数量，确认购房资格，5月将变更为仅在拟购房所在地核查。

　　分裂的开发商

　　对于这一轮楼市拐点是否已至的争议，正是开发商阵营对当前市场认知分化的结果。

　　接近住建部的人士对21世纪经济报道记者透露，网传毛大庆的言论是其在住建部下属政策研究中心组织的一次小型沙龙上发出的，参与人士只限开发商及住建部专家，发言内容严禁外传。

　　“网传发言基本属实，”该人士说，由于全是开发商“自己人”，毛大庆发言比较实在，说的也很诚恳，“但他肯定想不到这些话会被泄露”。

　　住建部政策研究中心原主任陈淮[微博]称，他本人主持了上述会议，并说毛大庆所言并未超出当前楼市热点讨论的范围，间接证实了毛大庆言论的真实性。

　　然而，万科的观点并不代表所有的开发商。毛大庆也提到，在上述内部交流中，现场有人对当前市场还是乐观的，他发言是为了平衡，提醒大家关注可能风险。

　　楼市的乐观派大有人在。华远地产董事长任志强[微博]、保利地产[微博]广东公司董事长余英即是乐观派的代表；而对中央救市抱有期待的开发商中高层也为数不少。

　　当前，开发商普遍对限购放开持肯定和乐观态度。“房地产关系宏观经济，下跌会产生连锁反应，是政府无法承受之重，”深圳一大型房企高层对记者说，他预计二三线城市的限购政策会陆续放开。

　　中原地产首席分析师张大伟则分析称，限购政策本身在二三线相对比较松的户籍政策下，即使放松对市场影响也有限。可见的事实是，在大中城市普遍收紧的房贷开发贷，也暂无放松迹象。

　　世联行董事长陈劲松直言，目前开发有四种心态：坐等中央地方出台救市；认为别人先死，自己没事；积极跑量，降杠杆、调产品；准备走路、转行。

　　在4月底开发商的行业组织中城联盟董事长联席会上，担任轮值副主席的陈劲松对在场开发商说，假如五六月份房价不触底，今年可能比较麻烦。

　　市场高库存压力下，部分企业“抢跑”。21世纪经济报道记者调查显示，主要大企业如万科、世茂、绿城、远洋等纷纷在杭州等区域加入降价行列；而在北京和深圳等热点城市，新盘打折也越来越多，如北京通州某盘降价约3成出售。

　　对于当前市场是否拐点已至，开发商们大多讳言。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，整体楼市目前是小拐点；也有少数城市出现大拐点。

　　万科承认风险否认看空

　　“我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面。”网传毛大庆发言称。

　　其后他的言论被舆论演变为全面看空后市。毛大庆“喊冤”说，这是把非公开场合的风险提示变成了看空行业。

　　“从提示风险的角度，我赞成其中一些观点，行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。”郁亮说，他和毛大庆一样，都对风险高度警惕，但他说这不意味着万科看空中国楼市。

　　网传文章指出，大量城市的批售比(批准销售面积/销售面积)都是大于1的，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，这些数据看来都是在恶化的状态；商品房的环比供应在大幅上涨，但成交反弹乏力，库存总量增加，绝大部分城市的存消比在上升，开发商们没有真正感受到小阳春的味道。

　　对此，郁亮也承认，当前市场分化没有任何疑问，已经成为业内共识。既然是分化，就不存在都好或都坏，而是既有坏的，也有好的一面。去年房价上涨较多的城市会存在价格阻力，供应增加也会导致市场降温；而去年市况艰难的城市，随着投资减少和供应下降，存货压力会有所缓解。

　　此外，网传文章还警示了房地产泡沫的风险。称从土地总价值、房价收入比等多个角度上看，中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的，相反有很多数据表明，2013年中国房地产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征。

　　郁亮对上述观点持保留意见，其认为，目前并无数据表明中国房地产市场已经泡沫化，“但我们应该对此一直保持警觉”。

　　郁亮强调，万科对房地产市场的风险进行警示，并不意味着全面看空。“以前是黄金时代，现在是白银时代，轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去，但行业发展的空间仍然很大，中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。”郁亮称，万科强调谨慎，也强调乐观。如果不看好行业，万科现在要做的就不是轻资产，而是零资产、退出原有的业务了。

　　成交量环比下跌明显

　　有业内人士将毛大庆“警示楼市”风波与当年王石的“拐点论”相提并论，当前大背景是，楼市正处于一个微妙的临界点。

　　在2014年3月，21世纪经济报道记者采访万科、保利、中海外等多家大型开发商，总体对市场的判断是一季度的数据同比去年的高基数下滑是正常的，但并不能说明全年都不好，还要再看二季度。

　　但到了4月份，市场并没有给出乐观反应。多家机构数据显示，虽然月内开发商推案规模和营销力度均明显提升，但房地产市场成交并未出现转暖。

　　CRIC监测数据显示，重点城市中超过六成成交量环比下跌，北京、大连等市成交量跌幅达到三成以上；同比成交量下跌的城市更是占到绝大多数，仅有上海、济南二市成交量环比上升，杭州、大连、泉州等存量较高的城市，成交量均出现较大幅度的下滑。以一线城市中降幅最大的北京为例，4月份北京市场供应持续高位，截止至28日，全市商品住宅供应量已经超过100万方，但市场整体需求处于低位，预计月内成交量只有不足50万，市场短期去化速度明显不足。

　　刚刚过去的五一假期，绝大部分一二线楼市惨淡。北京中原地产监测数据显示，5月1日至3日，北京房屋总成交量仅200套。北京住建委披露其中二手房仅成交31套，再创新低；深圳规土委数据显示，五一期间，深圳全市新房成交仅49套，跟去年130套的成交量比，下跌超过50%；二线城市佛山四区五一假期住宅(除高明)共成交422套，其中，有三区网签数据同比大跌44.8%。

　　中原地产监测数据显示，54个重点城市五一期间合计签约住宅9887套，同比下调32.5%，其中一线城市下调40%，二线城市下调35%，市场触顶迹象明显。

　　毛大庆的言论正是在这样一个敏感的时刻发出的，“现在市场信心本来就不足，”深圳房地产业内人士评论说，当成交持续几个月低迷后，往往会出现降价。

　　事实上，继北京、广州之后，在深圳等地也出现了新盘降价。包括金地等公司在内的不少楼盘也打出了分期付首付的营销策略，以吸引购房者入场。

　　CRIC研究中心研究员张珺、马千里认为，结合当前市场表现来看，上半年国内楼市成交回调之势已经确立，受供求关系影响，上半年市场仍难以走出调整期，在市场整体的去化压力下，降价范围或将进一步扩大。