或削减二三线城市投资比重

　　滞销超百亿 远洋地产扩张现隐忧

　　张家振

　　自2010年开始，远洋地产控股有限公司(下称“远洋控股”)开启快速扩张模式，而且基本完成了全国化布局，顺利实现了从区域性开发商到全国性企业的转变。数据显示，截至目前，远洋集团在全国19个城市共开发房地产项目80个，其中可售项目43个，主要分布在北京及环渤海地区、华南、东北及长江流域。

　　与之相伴而生的则是滞销房源的日益增大，快速扩张带来的隐忧也开始逐步显现。远洋集团董事局主席李明公开表示，远洋地产滞销(拿到销售许可一年以上)货值超百亿元，未来公司或将从区域布局和经营方向上进行调整。

　　“在土地成本日益趋高，发展商毛利率呈下降趋势的市场环境下，加快周转是企业提高核心竞争力的必然选择，今年我们的目标是要将周转率提高1/3，从目前的23%左右提高到30%。”远洋地产相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，提高周转率需要通过提高结转收入和控制资产规模来达到，更关键的是要加快销售速度，特别是加快去库存的速度，这是提高周转率最主要的路径。

　　不过，上述负责人同时强调，为加快去库存速度，远洋地产将考虑对 2012年以前，销售周期较长的个别项目的现房资源以及尾盘项目进行促销，“但优惠幅度不超过单套房屋总价的5%，整体没有大规模降价的安排”。

　　滞销货值超百亿

　　“提高周转要多管齐下，除了控制资产规模外，还要适量开发，盘活存量，促进销售。”李明表示，降低存货是提高周转率最快的方式，最关键的还是要加快销售速度，特别是去库存的速度。

　　而李明也公开强调，远洋地产滞销(拿到销售许可一年以上)货值超百亿元，未来公司或将从区域布局和经营方向上进行调整。

　　统计数据显示，2013年远洋地产共实现协议销售额人民币358.18亿元，售出总面积约达258万平方米。

　　同时，记者梳理远洋地产2013年年报信息发现，截至2013年年底，远洋集团在全国19个城市共开发房地产项目80个，其中可售项目43个，主要分布在北京及环渤海地区、华南、东北及长江流域。

　　随着杭州、常州、温州等地区房价下跌以及多地区房价停止上涨，房企对“存货”的价值判断也在悄然改变，以往存货意味着升值，而今后存货可能意味着贬值。

　　今年以来，为了提高周转速度，不少房企采取了“降价跑量”的策略。对此，远洋地产相关负责人表示，为加快去库存速度，远洋地产将考虑对2012年以前，销售周期较长的个别项目的现房资源以及尾盘项目进行促销，但优惠幅度不超过单套房屋总价的5%。

　　不过，远洋地产相关负责人强调，走量和价格并不矛盾，由于此前公司项目的定价相对合理，因此降价压力不大，公司整体没有大规模降价的安排。

　　提高周转率

　　“在土地成本日益趋高，发展商毛利率呈下降趋势的市场环境下，加快周转是企业提高核心竞争力的必然选择，今年目标是要将周转率提高1/3，从目前的23%左右提高到30%。”远洋地产相关负责人在接受记者采访时表示，提高周转率需要通过提高结转收入和控制资产规模来达到，更关键的是要加快销售速度，特别是加快去库存的速度，这是提高周转率最主要的路径。

　　事实上，早在今年3月份，李明在《远洋地产2013年报》中就表示，面对新形势、新变化，集团将“深挖成本潜力、优化核心收益、夯实业务基础”，“根据市场形势拓展营销手段、调节销售节奏并灵活定价，提高销售去化率，不断提升资产周转率。”

　　更为重要的是，不同城市房地产发展的冷热不均以及市场供求结构的变化也正迫使远洋地产做出战略调整。据此前远洋公布的3月销售数据显示，今年3月其协议销售均价为每平方米约1.26万元，按月下跌10%。

　　对此，远洋地产相关负责人告诉本报记者，目前远洋的土地储备大约在2100万平方米，今年将逐步调整发展区域和土地储备规模。“一是区域上的调整，比如北京、上海、深圳等热点城市，会继续加大投入，成熟的区域会继续培育；二是土地储备规模的调整，对于规模太大对整体周转效率有影响的单个项目土地，会采取部分退地的方法，比如秦皇岛项目的部分土地已经退还给政府以盘活存量土地，整体平衡发展。”

　　值得注意的是，远洋地产在杭州、秦皇岛、抚顺等二三线城市存货量较大，其中，杭州大运河商务区项目可售总楼面面积45.8万平方米，秦皇岛远洋·海世纪可售总楼面面积达138.3万平方米，与之相反，杭州远洋·大河宸章、远洋心里、远洋公馆三个项目2013年售出可售楼面面积为10万平方米左右，秦皇岛远洋·海世纪售出可售楼面面积则仅为13.3万平方米。

　　在业内看来，土地规模过大的单个项目对公司的整体周转效率将产生较大影响，对公司的资金面也是一种挑战。

　　“特别是在一些二三线城市，一个项目土地就超过100万平方米，从企业运营的效率来说，单个项目土地储备过高影响企业的周转速度，这也需要调整。”李明表示。

　　或削减二三线城市投资比重

　　从今年年初开始，远洋地产重回一线，深耕北京的战略就开始显现。

　　据记者了解，2014年至今，远洋地产及其下属公司天津远颐房地产开发有限公司已先后斥资73.1亿元、3.9亿元在北京和天津“进货”7幅地块。

　　作为北京和环渤海区域最大的房地产开发商之一，远洋地产由于前几年进入了多个二三线城市，异地扩张的同时使得其在大本营北京的市场占有率逐步降低，也造成了远洋在北京市场排名下滑。

　　综合近几年远洋地产年报信息显示，北京作为远洋地产集团本部，2009年以来对远洋地产营业额的贡献比例持续降低。2009年，北京营业额为53.68亿元，在集团营业额中占比61%，此后虽然北京区域营业额在增长，但在集团中占比逐年降低，其中2010年为55%，2011年为50%，2012年为44%，2013年来自北京的协议销售额只占全体的28%，而来自沿长江区域的协议销售额则由2012年的16%上升至2013年的23%。

　　与之对应，远洋地产在北京的销售额排名也由2009年的第二下降到2013年的第八位。

　　对此，业内人士分析称，在国内房地产市场逐步分化，二三线城市库存承压、价格下行压力加大的情况下，深耕北京等一线城市，有利于增厚北京地区今年的销售业绩，同时降低经营风险。

　　而在发展区域的选择上，李明表示将遵循三个原则，一是人多的城市，城市人口不能低于楼市一年的销售量；二是城市经济是可持续发展的，或者先天的自然环境能够吸引新的人口流动；三是城市规划稳定，能够吸引流动人口的城市。

　　业内人士分析称，这或许意味着远洋地产将逐步削减在部分库存量大的二线城市的扩张速度和投资规模。

　　换句话说，在行业土地及人工成本上升、融资成本高企、整体毛利率下滑的背景下，出于成本和费用控制方面的考虑，尽快消化滞销房源也就成了必然选择。