SOHO中国出售上海两项目 或为转型备粮

　　每经记者 尚希 发自北京

　　用数年时间迅速完成上海市场扩张的SOHO中国有限公司(00410，HK；以下简称SOHO中国)，正开始在这一市场做“减法”。

　　2月28日，SOHO中国宣布，将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股股份有限公司(000402，SZ；以下简称金融街)，总交易金额为人民币52.3亿元。

　　从加到减，这样的商业逻辑背后是否更利于转型中的SOHO中国？“之前我们拿地的模式都是按照销售来拿，在宣布自持以后发现上海占的比重太大，达到了75%，北京只有25%，而我们的目标是在这两个城市形成50：50的均衡局面。”早在今年1月底，谈及出售上海项目的传闻时，SOHO中国董事长潘石屹对 《每日经济新闻》记者表示。

　　对此，多位分析人士认为，在目前SOHO中国租金收益并未大规模兑现时，通过出售项目回笼资金，则可以有效地满足其在持有物业转型中对于资金的需求。

　　52亿出售上海两项目/

　　“长跑要会补水，转型持有就像是长跑，这次交易就相当于一次补水。”一位接近SOHO中国的房地产人士对《每日经济新闻》记者说道，在他看来，潘石屹一直以来都是一个短跑高手，但此时“补水”十分及时。

　　早在SOHO中国发布公告的前一天，金融街发布公告称，公司已同SOHO中国达成一项收购协议，将以52.32亿元收购SOHO中国位于上海的两个项目。

　　根据金融街的公告，此次所收购的物业分别为“静安项目”和“海伦项目”。此前SOHO中国将此两项目分别命名为SOHO静安广场、SOHO海伦广场，均位于上海市核心区域。金融街公告显示，目前该两项目均处于桩基及围护施工阶段。

　　对于此次收购，金融街控股表示，有利于公司扩大区域和业务发展规模，符合公司发展需要。

　　次日，SOHO中国再发声明表示，本次出售将使公司所持现金增加52.3亿元，有利于公司持续关注市场状况，以发掘在北京和上海的黄金地段收购优质资产的机遇。SOHO中国进一步解释称，SOHO海伦广场和SOHO静安广场是SOHO中国在2012年8月宣布由“建造-销售”向“建造-持有”的战略转型前收购的项目。这次出售符合公司在北京和上海的黄金地段收购更多优质甲级写字楼的策略。

　　看起来“皆大欢喜”，买卖双方各取所需，但关键点依然停留在：为什么要卖以及为何要买？虽然此前在消息传出后，潘石屹曾在微博上喊话“不要过度解读，做生意买入卖出都很正常”。

　　“如果维持上海大量项目储备的话，资金压力会非常大。”上述地产人士直言，持有型商业物业需要不断地现金流入，显然仅依靠目前的租金收益并不能满足需求，

　　据SOHO中国2013年中报数据显示，SOHO中国租金收益方面实现营业额25亿元，核心净利润(不含投资物业评估增值)5.37亿元，租金收益仅为8610万元。开发收益依然占据主导位置。

　　潘石屹之前在接受记者采访时也表示，目前前门大街一期规模仅有3.6万平方米，真正大体量自持的项目还未竣工。“包括望京SOHO、凌空SOHO以及复兴路SOHO，这些交付之后，租金收益才能逐渐充裕。”

　　“伴随着散售项目越来越少，持有型物业比例增大的同时，如何能够保证在销售项目即将完结但租金收益还未大幅体现的同时顺利转型，这是SOHO中国面临的关键问题，借助大宗交易回笼资金还是最合适的。”上述人士说道。

　　金融街整售能力较强/

　　记者了解到，自2010年开始，SOHO中国在上海的扩张步伐越来越快。这使其迅速完成了11个项目的布局，并将投重直接拉升到了75%。根据2013年中报，SOHO中国在上海的11个项目中，有9个项目处于在建或规划设计状态。

　　据悉，上述出售的两个项目均收购于2011年。当年4月1日，SOHO中国宣布以16.34亿元收购上海静安区万航渡路716弄-794弄地块，后被命名为SOHO静安广场；4月13日，SOHO中国以24.7亿元收购上海海伦路地块，后被命名为SOHO海伦广场。

　　时隔3年，这两个项目也最终易主。

　　“潘石屹说得没错，当时这些项目是以散售为模型来测算地价的，现在转为持有运营的话，租金的支撑力并不高，相反金融街拥有较强的整售能力。”上海一位商业地产公司的投资人士对记者说道。

　　在北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂看来，上海和北京商用物业市场同样是400亿元上下的吞吐容量，不同的是，北京整售散售的比例为1:3，而上海为1:1。“在上海不会整售等于断了一半的活路。”形成这两个市场不同的原因则是，上海市场外资参与活跃度一直比较高，而北京的大宗交易以国资和地产企业总部为主，加上本身供应有限，造成了市场差异。

　　这对于一直深谙整售之道的金融街来说，再合适不过。据了解，目前金融街商业物业整售的比例相当高。资料显示，早在2008年4月，金融街将金祺大厦出售给光大银行，预测建筑面积约9.85万平方米，价格约23亿元，这成为当年北京写字楼整售最大的一单。

　　“相比商业地产持有与散售模式来说，整售模式可以加快资金的回流。”上述分析人士指出。

　　商业地产现分化趋势/

　　王珂告诉记者，商用物业持有模式的土壤，一个是资金成本，一个是土地成本。“2008年金融危机让外资玩不转出局，如今影子银行又让内资压力非常大，上述两个要素构筑的土壤都十分贫瘠，要是境内企业没有便宜的融资渠道更是寸步难行。”

　　“2007年起，SOHO中国凭借现金充裕，接下了大量外资撤退的项目，另一边借助淘汰落后产能大潮，吸收了大量内资的产业资金。”在王珂看来，如今内资的活跃度接近尾声，而金融街正好演示了一个外资-内资-国资的接力棒游戏。

　　SOHO中国上海两项目易主金融街，似乎也释放出了这样的一个信号：在资金面逐渐收紧的大环境下，商业地产的分化也会越来越严重。

　　“之前很多疯狂高杠杆拿项目的开发商，其实都有一个预期，通过降息带来资产价格的上升，但现在靠国内高成本融资拿地的商用物业开发商，压力非常大。”在王珂看来，未来商业地产市场“想玩的”和“玩得起的”泾渭愈加分明。

　　2014年初，银行信贷紧缩逆袭楼市，银行利率上浮，放款放慢，导致开发企业对于资金的需求度迅速提高。部分开发企业或由于过去拿地用力过猛、消耗资金过多，同时销售层面面临周转率下降、资金面短缺的危机。

　　“对于拥有比较充裕现金流并且经营管理经验较丰富的开发企业来讲，则会‘强者恒强’；而对于仅依靠销售或经营不善的企业，则有可能会因为货币政策转向或逐步转型或逐步退出商业地产市场，商业地产市场由此逐渐开始‘分化’。”同策咨询研究部总监张宏伟对此表示。