“黑马”泰禾的高周转棋局

　　“泰禾北京院子”开盘销售18亿

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　这一次，黄其森赢了。对于泰禾集团董事长黄其森而言，2014年开年，泰禾无疑是幸运的。

　　就在2014年春节前，泰禾在北京孙河区域豪掷重金打造的“泰禾北京院子”项目终于突破“限高令”拿到了预售许可证。而更令黄其森能松口气的，是泰禾北京院子开盘首日即被抢一空，销售总额高达18亿元。

　　实际上，从2013年至今，以“黑马”姿态活跃在国内土地市场的泰禾，其高周转模式和高速扩张的态势一直令业内为其捏着一把汗。按照黄其森的设计，目前泰禾旗下项目90%以上均采用高周转模式，一个项目在拿地之后七到八个月必须开盘销售。

　　“开发高周转的背后是资金的高周转，因此泰禾北京院子能够突破北京的预售限制，顺利实现销售回款，对于泰禾来说，这就是好消息。”一位业内分析人士如是说。

　　吸金18亿

　　根据北京市住建委所披露的信息，泰禾北京院子除1万多平米的1号楼地下车库可售面积之外，共批出25个楼栋274套住宅，总计67264.98平米可售房源，拟售均价为7.66万元/平米。据记者计算，该批房源总货值约51.55亿元。

　　而据记者了解，泰禾北京院子一期共280套房源，目前未进行审批的是6套楼王项目，每套面积在1000平米以上。据业内估计，这6套楼王至少还能给泰禾带来约10亿元的销售额。而这早已超过黄其森对于该项目总货值至少50亿元的预期。

　　不过，对于业内而言，50亿元的货值预期显然有些“低调”。

　　早在2013年6月，龙湖双珑原著以10万元/平米最高拟售均价获批预售证，紧接着7月23日中粮以5.2万元/平米楼面地价拿到孙河地王。在此之后，泰禾集团总裁助理沈力男曾表示，龙湖项目的获批售价让开发商看到了其中的利润空间，泰禾地块显然已实现土地升值。

　　此后，尽管黄其森一再表态，出于高周转模式的需要和区域目前价格水平的考量，泰禾北京院子将不会按照中粮孙河地块去定价，但业内预计“泰禾北京院子”项目的预售价格将在10万元/平米左右。

　　然而，从2013年11月上旬开始，北京市住建委紧随国家房地产调控的步调，出台了对高端物业收紧预售证的“限高令”，要求单价高于4万元、涨价超10%的楼盘暂停入市。当时，包括“泰禾北京院子”在内的多个高端项目入市均受影响，进而造成北京市高端市场供应停顿。

　　一位业内人士在1月19日“泰禾北京院子”预售证获批后推测，这一项目的预售价格还是做出了相应的调整，“考虑到现在这个价格还包括了地下的面积，因此获批的预售价格并不低。”

　　不过，据这位业内人士分析，目前泰禾北京院子获批的预售价格实际上已经超过了龙湖项目的同类产品。此外，龙湖10万元/平米的最高价指明的是楼王的价格，但此次泰禾拿到的预售证并未包括楼王产品。

　　“高周转”棋局

　　从“运河岸上的院子”一个项目开发十年，到要求“泰禾北京院子”一年半内实现清盘，泰禾在北京市场的“大变身”让业内感到难以适应。

　　事实上，泰禾闻名于北京地产界，源于其“运河岸上的院子”项目。2012年，该项目推出十余套单套总价约3亿元的独栋别墅，成为北京最贵住宅。而此时，距离其拿地已过去了将近10年的时间。

　　如今，泰禾北京院子项目，因其1.1的低容积率和约2.9万元/平米的楼面价，同样被打造成了别墅类的高端项目。但与“运河岸上的院子”完全不同，此次黄其森提出了半年内回笼大部分资金、一年半完成清盘的要求。

　　不仅是“泰禾北京院子”项目，泰禾对旗下所有项目均提出了高周转的要求。“泰禾在福建大本营一直坚持高品质、高周转路线，这样能够有效规避市场风险。”黄其森称，目前泰禾旗下项目90%以上均采用高周转模式，一个项目在拿地之后七到八个月必须开盘销售。

　　当时黄其森宣布，泰禾2013年4月摘得的北京台湖项目将于2013年10月入市，尽管台湖项目未能按黄其森的计划推盘，但此项目却也在2013年12月底实现开盘，从拿地到入市的时间更是仅有8个月。

　　有业内人士分析，泰禾强调高周转率，应该与它追求较快的扩张速度有关，另一个主要原因还在于其对于业绩的要求。

　　事实上，在对黄其森高周转战略的践行下，2014年1月21日，泰禾集团披露业绩预增公告，称2013年度预计实现净利润约7.1亿元-7.4亿元，同比增长约106.21%至114.92%，适时地展现了其显赫的业绩。

　　不过，公众更为关心的现金流和负债问题，却无法体现在简要的临时公告中。最新的有关泰禾集团财务状况数据，是来自其2013年三季度的业绩报告，其当时的资产负债率为81.9%；实际对外担保总额172亿元，占公司最近一期经审计净资产的764.27%。

　　对此，黄其森解释称，泰禾只为下属子公司提供担保，这样风险便是可控的。