张玉良“单挑”郁亮：绿地今年有望超万科

　　王肖邦

　　绿地集团董事长、总裁张玉良的新年愿望之一，是把万科从房地产行业老大的宝座上拉下来。

　　在过去的2013年，绿地集团房地产业务实现预销售金额1625亿元，同比增长53%，排名全行业第二，与排名第一的万科仅相差84亿元。2013年，万科的预销售金额为1709.4亿元，同比增长21%。

　　“也就是两个项目的差距。”张玉良昨天对包括《第一财经日报》在内的媒体表示，2014年，绿地集团定下全年预销售2400亿元的目标，这意味48%的同比增长。

　　事实上，在另一项衡量房地产企业规模的指标——预销售面积上，绿地集团已经在2013年跃居第一。绿地集团去年一共完成预销售面积超1660万平方米，较上年增长38%。

　　绿地与万科的第一之争，或许将在今年改写房地产行业的已有格局。

　　增长路径分化

　　如果对比绿地和万科在过去一年的发展轨迹，可以发现这两家中国最大的房地产企业正分化出了不尽相同的增长路径。

　　与万科以住宅销售为主的业务构成有所不同，商业项目的销售在绿地集团2013年预销售收入中比重超过40%。

　　在发展商业地产以外，张玉良去年以来还在若干场合表示绿地集团将加大在“产城一体化”战略方面的投入。据张玉良介绍，产城一体化的项目类型将包括旧城改造以及打造新城两种。

　　自2012年以来，绿地集团在哈尔滨、南昌、西安、呼和浩特、银川、郑州、海口等地累计投建十多个大型产业新城项目，这与万科去年提出的新定位“城市配套服务商”形成区别。

　　仅以绿地集团在海口的产城项目投资为例，位于海口城区“骑楼老街”历史旅游文化综合体项目，总用地面积约2640亩；位于海口秀英区的五源河旅游文体中心项目，总用地面积约6180亩；位于海口市美兰区的灵山镇空港新城项目，总用地面积更是达到13500亩。

　　不过，对于绿地集团将如何运作产城一体化项目，外界目前仍感到困惑。

　　张玉良此前曾透露，绿地将与东航集团就空港产业园开发启动战略合作，此外已和菜鸟网络、正大等多个企业进行了合作洽谈，希望充分整合上下游产业资源，构筑平台模式。

　　万科与绿地表现最为迥异的领域也许在于对待海外扩张的态度上。

　　虽然两家企业目前在海外均有投资，但绿地集团表现出比万科更加坚定的海外扩张决心。

　　绿地集团内部将2013年视为国际化元年，如果将这一年绿地集团签约的海外项目加上2012年底正式启动的韩国济州项目以及2014年1月新签约的英国伦敦项目，绿地集团迄今海外业务已经布局四洲七国十一城，已确定项目投资额超100亿美元。

　　2013年，绿地集团海外收入约30亿元，而随着2014年洛杉矶、纽约、伦敦、泰国等一批项目开工并预售，张玉良预计今年海外业务将为绿地集团贡献130亿元。

　　“海外项目的利润率高于国内。”张玉良表示，这是推动绿地大规模海外扩张的动力。

　　绿地集团提供的资料显示，2014年其在海外市场一方面将深耕优质区域，在已进驻并产生可观效益、拥有较好前景的国家及城市适时追加投资，另一方面仍将择机新辟市场，再进入包括加拿大、法国、新加坡等3~5个国家，全年计划新增海外投资50亿~80亿美元。

　　而万科集团在海外扩张方面显得谨慎许多，迄今只是宣布了与铁狮门(Tishman Speyer)成立合资公司，合作开发高层豪华公寓住宅楼的计划。

　　对于伴随快速扩张可能产生的风险，张玉良表示，将在四方面进行控制，一是“人要可控”，二是投资预算由集团控制，三是对信贷规模进行控制，四是加快现金流周转。

　　也有共同兴趣

　　虽然万科与绿地在很多方面表现出不同的发展策略，不过在一点上也许两家企业达成了某种程度的一致。

　　张玉良表示希望金融板块成为绿地新的经济增长极，为其盈利能力注入新动力。

　　2013年，绿地集团先后与贵州、江西、广西签订一揽子金融合作协议，涉及小额贷款、金融租赁、消费金融、金融资产交易、产业投资基金、商业银行、金融控股集团等多种金融业态，同时，在重庆、贵州、宁波、南昌、青岛、南宁等地同步筹备开设小额贷款公司。

　　而万科则通过旗下子公司以30亿的代价入股徽商银行，成为了后者最大单一股东。

　　此外，在发展海外融资平台方面，绿地与万科也表现出一致性。

　　万科通过借壳南联地产跻身港股，并将壳公司的名称改为了万科置业海外(01036.HK)；绿地集团则通过收购盛高置地登陆港股，并将后者更名为绿地香港(00337.HK)。

　　2013年，万科置业海外完成了5年期8亿美元定息美元债券，年票息率2.625%。绿地香港也在当年发行了3年期7亿美元债券，年利率4.75%。就债券票面利率而言，万科略胜一筹。