乐琰

　　[ 旅游地产由于能获得很多地方政府补贴而易于控制成本，甚至有时补贴和优惠政策利好时，旅游地产项目的拿地成本接近“零” ]

　　你可能很难想象，2013年福布斯中国富豪榜“首富”、万达集团(下称“万达”)董事长王健林需要“租房”住。

　　“王总每天早上7点整准时出现在办公室，是全公司到得最早的。很多批文在早上8点前他就签字了，而员工正常的上班时间是8点半。别看万达开发这么多房地产项目，王总其实自己是在办公室附近租房住的。”一位接近人士如是说。

　　“租房”住的王健林对各类地产开发却非常大手笔，继在全国开发了80多个万达广场后，其将投资目光瞄准旅游地产。昨晚，王健林现身南宁，宣布将投资240亿元建设桂林万达城，这是万达继哈尔滨和南昌万达文化旅游城之后又一万达城项目。

　　王健林在接受《第一财经日报》记者采访时透露，未来纯住宅房地产会收窄，集合商业地产和文化旅游的综合项目是今后万达发展重点，到2020年，文化旅游收入将达800亿元，文化旅游、零售和商业地产等收入占比要占到总体收入50%以上，而房地产收入占比要降到50%以下。

　　地产模式：商业+文旅

　　从昨天早上6点开始，王健林就启动了其桂林万达城项目计划的一天，出现在记者面前时已是晚上7点半，但其依旧精神抖擞。

　　王健林这次的南宁之行为的是宣布其以240亿元投建桂林万达城，该项目将于2014年开工，2017年建成开业，结合商业地产和旅游文化产业，其中业态包括了购物中心、主题公园、度假酒店、溜冰场、舞台秀等。

　　“现在万达文化产业集团包括了电影院线、影视制作、文化旅游项目等，万达城等商业+旅游文化项目也在其中。这是未来重点，我研究了中国不少旅游项目运作，认为收益结构都太单一。所以我要做创新，要结合商业和文旅一起做，比如万达城项目内会由商业板块人员做招商，由文旅人员专门做旅游规划。以项目内的演出、主题公园、酒店、电影、购物等获得多元化收益。”王健林说。

　　不过这个商业+旅游地产模式并不如想象中容易，王健林坦言在创新过程中挑战不断，首先是商业和文旅板块的融合。“在万达内部，商业和文旅是两条线，要如何具体分工合作，一定要探究。比如我们暂时以委托管理模式由商业板块招商。其他的细节合作还在研究中。万达所有日常管理都是精细化、流程化的，非常细节。”

　　另一项让王健林始料不及的是繁琐。“明年武汉一台大型演出秀要开演，为这个项目，我来回跑了20多次。实在太繁琐，改了又改，我甚至一度想放弃了，但这必须克服，文化旅游才有发展。”

　　王健林的长线算盘

　　“现在回想起来，最难忘的事情，是我1992年去贷款，跑了50多次，也没有拿到，别人可能认为我骗贷款，我当时就下决心，今后一定要争口气，并未来给中小民营企业解决融资问题。”但对如今的王健林而言，资金可能只是一连串数据和业绩目标。

　　打定了向商业+文化旅游转型的方向，王健林给自己定下了目标——到2020年，万达整体收入要达6000亿元，其中零售、商业地产、文化旅游等要占比50%以上，而文化旅游要达800亿元收入，房地产收入占比则减少到50%以下。

　　为了打通文化旅游产业链，万达近期频频收购酒店、旅行社等。有接近人士透露，万达在旅游文化发展的人力上也下了功夫，特意招聘不少外籍员工从事主题公园设计、旅游规划等，颇有意思的是，王健林不会为这些“外脑”配翻译，因为要进入万达，这些“外脑”必须会说流利的中文，且中外籍员工同工同酬。

　　“有人会说我投入太大，但我们内部有一模式化软件，比如一小时可送多少客源，再乘以保险系数，有预算，还有预备费等，确保不能超过预算加预备费。有时一项几亿元投资项目回报要高于千万元投资项目。”王健林说。

　　克尔瑞旅游地产事业部总经理胡晓莺分析，万达看的是长远收益，随着楼市政策变化和走低，更多业者转型商业地产，旅游地产由于能获得很多地方政府补贴而易于控制成本，甚至有时补贴和优惠政策利好时，旅游地产项目的拿地成本接近“零”。

　　“桂林就是典型，其正大量招揽万达这类大佬投资，相信给予很多优惠政策。而获得旅游用地后，万达能利用自身招商优势结合开发商业地产与文旅项目，形成自家可复制而对手难复制的优势，最重要的是，通过旅游地产项目，最终拉动当地房地产、旅游、零售、酒店、娱乐等诸多产业消费，这是地方政府也是万达最终要达到的目的。”胡晓莺认为。