拿地楼面价与销售限价几乎持平

　　截至目前，年内北京市的土地交易额已经达到了1154.89亿元，业内预计2013年北京全年的土地出让金收入将接近1400亿元

　　■本报记者 王 峥

　　9月26日下午，北京今年推出的第二块“限房价、竞地价”地块海淀区环保科技园地块进入现场竞买环节，共有8家房企参与竞拍，包括住总正华联合体、中铁建、首开万科联合体、华远地产等。最终经过107轮激烈竞争中铁建以18.1亿元的总价击败其他7家房企或联合体，成功拿下该地块。溢价率88.54%，折合楼面价18562元/平方米。

　　根据挂牌资料，北京市海淀区环保科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块F1住宅混合公建用地项目建筑控制规模97511平方米，起始价9.6亿元。同时，该地块政府规定商品住房销售限价为19000元/平方米，单套住房总价不得超过200万元。

　　由于中铁建18562元/平方米的拿地楼面价仅比政府的销售限价19000元/平方米低了不到500元/平方米，因此拿地结果刚一公布，不少人便质疑中铁建这个项目到底能不能实现盈利。

　　对此，中铁建相关人士称，政府限价只针对纯住宅，商业和综合部分还是市场定价，因此公司还是有运作空间的。

　　中原地产研究部总监张大伟也称，出现平均楼面价接近销售限价的原因主要是该地块并非全部限价。海淀区环保科技园的地块属性为F1住宅混合公建用地项目，这其中不仅有70年使用权的居住用地，还有很大部分的商业和综合用地。如果以限价房占一半面积计算，限价部分的楼面价应在1.4万/平方米左右，另外一半商业和综合用地不限价部分的楼面价在2.3万左右/平方米。因此，这一价格市场还是可以接受的。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖则分析认为，19000万元/平方米仅仅针对住宅部分限价，而该地块其他商业及综合的部分不受价格限制，一般而言，商业用途的产品价格往往比住宅要高，如果后续开发运作的好的话，就能保障整体项目总体上可能实现盈亏平衡。但无论如何，该地块地价溢价88.54%确实有些偏高，企业开发后续风险较大。

　　实际上，这并非中铁建第一次操盘限价房地块。2011年5月20日，销售价格被限制在12500元/平方米的房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地，被中铁建以14.6亿元的总价成交，折合楼面价为6095元/平方米。

　　而当天除了海淀区环保科技园地块外，北京锦华盛业装饰工程有限公司还以13.3亿元竞得北京市门头沟区门头沟新城MC04-149地块F3其它类多功能用地地块国有建设用地使用权。

　　截至目前，年内北京市的土地交易额已经达到了1154.89亿元，业内预计2013年北京全年的土地出让金收入将接近1400亿元。

　　此外，针对第二季度以来部分地区、部分城市出现高价地异常交易信号情况，国土资源部有关负责人近日表示，由于房企回笼资金较快，拉动土地需求，加剧优质地块争夺及一些地方忽视国土资源部关于均衡供地的要求等因素，导致出现个别异常交易现象。但大部分异常交易地块属于区位条件比较好的优质稀缺地块，还有的属于商服用地或竞买者特殊等原因，异常交易有一定的偶然性。全国地价整体上仍处于温和上涨态势。

　　上述负责人还指出，在防范地价异常波动的同时，房价持续较快上涨、供需紧张的城市，要继续增加住宅用地供应，在第四季度加快供地进度。