晨报讯(记者 王丽娅)经过69轮竞拍，中粮地产昨天以23.6亿元加3.3万平方米公租房的代价夺得朝阳孙河宅地。同样刨除政府回购面积，该地块的楼面价达到4.6万/平方米，远高于此前保持4.42万元最高单价纪录的万柳地块，再创北京新高。

　　昨天在拍地现场，孙河区域一年内挂出的第五宗地块——HIJ地块，引来融创、中粮、泰禾、东亚、首城置业、华发股份、住总、合景泰富、万科、招商和中铁建等11家房企参与竞价。不过一个小时，住总就在36轮举牌中第一个触碰到23.6亿元的竞价上线。此后，住总和中粮在配建公租房面积的竞标中展开大战，最终中粮在历经33轮举牌后以3.3万平方米的配建面积拿下孙河 HIJ地块。

　　伟业我爱我家市场研究部经理程浩业估算，按照公租房回购6500元/平方米、建安管理成本3000元/平方米计算，剔除公租房部分3.3万平方米的1.155亿元土地成本，48716平方米的商品房及配套部分的土地成本为22.445亿元，合4.6万元/平方米。而以26.3亿元的最终成交的万柳地王，剔除政府回购面积，楼面价为4.42万/平方米。昨天这一拍，再次刷新了北京地价新纪录。

　　一位不愿具名的业内资深人士透露，如果剔除其中5000平方米的医院、托儿所等配套面积，孙河地块可售商品房的建筑面积楼面价可达到5.13万元，与孙河区域第一个刚上市项目——龙湖双珑原著的实际成交均价不相上下。        

　　短短10个月，孙河地块的楼面价就从龙湖拿地时的2万元/平方米，升至超过4万元/平方米。作为孙河板块出让以来的最大一个地块，不少业内人士判断中粮未来会定位高端产品来消化土地的高成本支出。“这种低密度地块，做独栋别墅很适合。但政府早在2004年就叫停别墅用地，不排除开发商打造类别墅产品来规避政策风险。”分析人士认为。

　　公开资料显示，昨天出让的孙河地块位于朝阳区孙河乡西甸村，建筑规模为81716平方米，四至范围是：东至规划泉发花园东路，南至孙河组团十号路，西至孙河组团七号路，北至孙河组团八号路。该宗地将以“六通一平”形式供地。

　　■业界观点

　　高价地对楼市影响有限

　　晨报讯(记者 王丽娅)作为北京新兴崛起的区域，孙河板块凭借紧邻中央别墅区、坐拥多条高速受到众多开发商的热捧。但伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，昨天拍出的孙河高价地对北京楼市影响有限，老百姓对高价地的判断已趋于理性，“如今北京新拍地价对周边房价影响大些，但对二环、三环房价并不见得有什么影响，北京太大了。未来是开发商拼产品的年代，如果中粮定位高端产品，那和老百姓买房就没什么关系。”

　　胡景晖判断，以目前土地供应量节奏来看，下半年的土地供应量会继续大放量，开发商要面对的是不确定的政策风险。亚豪机构副总高姗同样也在为开发商热情拿地而担忧，她认为下半年政策变动风险较大。针对孙河高价地诞生的影响，高姗认为孙河房价破十万元的局面已经可以预见，只能说明对开发商高端产品线上的操控能力提出了更大的挑战。

　　财经晨谭

　　开发商要防范

　　利率市场化风险

　　●王丽娅

　　一线城市土地市场高温不降，地价一再屡创新高。开发商、专家的共识是几年来投入到三四线城市的开发收益见效慢，甚至手里还压着房子卖不动，回归一线城市首先要拿地是人之常情。据链家地产[微博]市场研究部统计，至今，年内有超过40家房企在一线城市拿下经营性地块，拿地最多的房企包括保利、万科、绿地、首开、泰禾等知名房企。

　　楼市在上演拿地疯狂。与以往不同的是，一向看涨房价的地产大炮任志强居然说看不懂楼市了，多年唱空楼市的谢国忠反而改风向说房价要涨了。房地产市场变混乱了！但多数开发商认定一点，就是“有了面粉，就不怕没面包”，不放弃任何一块好地。

　　然而，房地产发展轨迹还会遵循以往20年的规律吗？答案是否定的。在央行日前推出的利率市场化背景下，不少业内人士早就预感到“房地产游戏规则”发生变化的可能性增大了。

　　在保证保障房供给的前提下，土地价格市场化了，所以大家看到土地供应从量上开了口子；但银行利率市场化后，开发商能从银行分到的贷款份额反而是缩减的。这意味着，大规模囤地后，部分开发商不得不面临“钱袋子”收紧的局面。

　　谁说以后开发商单价4万元拿的地，就一定能保证获利出货？一旦资金紧张，不得不割肉出货，回归市场化就这样现实。上述观点，目前不止一位地产从业人士在警示。在他们看来，当下，开发商首先要防范利率市场带来的投资风险。