预计项目售价超10万元/平方米

　　■本报记者 王 峥

　　“中粮孙河这个项目最终的售价很可能会超过10万元/平方米，卖不到8万元/平方米就得赔本。”这是在中粮地产拿下北京新单价“地王”后不久，几家房企公司负责人对《证券日报》记者的一致表述。

　　7月23日下午，位于北京“中央别墅区”的朝阳区孙河HIJ低密度地块进入现场竞拍环节，包括融创、泰禾、东亚新华、中粮地产、中铁建、首城置业、华发股份、住总、万科、招商等房企参与最后的竞拍。

　　经过37轮竞价后，孙河HIJ地块的价格达到了北京市国土局对此地块设定的价格上限，参与竞买的房企也开始竞报公共租赁房面积。其中，中粮地产与住总两家国企开发商在这个环节的竞争尤其激烈，最终经过33轮公租房面积的竞报，中粮地产以23.6亿元配建3.3万平方米公租房的代价拿下该地块，楼面价2.88万元/平方米，溢价率49.37%，其配建的33000平方米公租房的回购价格为6500元/平方米。扣除保障房面积后，该地块的楼面价高达4.4万元/平方米，成为北京新的单价地王。

　　但参与现场竞拍的一家房企人士告诉记者，他们估算中粮地产拿地价格不止4.4万元/平方米，因为该地块除了要配建33000平方米的公租房外，还有5000平方米的医院和幼儿园用地，因此，实际上中粮地产这个项目的楼面价应为5.2万元/平方米。而该区域内唯一在售的龙湖·双珑原著项目，其目前的销售均价也仅为5万元/平方米。

　　不到10个月楼面价

　　暴涨逾3万元/平方米

　　中粮地产7月23日晚间的公告显示，HIJ地块位于北京市朝阳区孙河乡西甸村，东至规划泉发花园东路，南至孙河组团十号路，西至孙河组团七号路，北至孙河组团八号路。 地块的建设用地规模75359.79平方米，建筑控制规模81716平方米；规划用途为二类居住用地、托幼用地和医院用地；出让年限为住宅70年、商业40年、综合50年。

　　由于孙河板块是北京市目前唯一一块成规模的低密度居住组团。因此，在现场竞价开始前，容积率仅为1.08的HIJ地块便已接到11次网上报价，挂牌起始价也由15.8亿元升至16.6亿元，这也预示了该地块的出让必将迎来一场激烈的竞争。

　　不过，该地块商品房部分最终超过5万元/平方米的楼面价，还是令一些业内人士感觉价格过高。

　　要知道就在去年9月底，龙湖地产以14.7亿元的总价拿下孙河组团第一宗土地时，其楼面价格仅2.01万元/平方米，而该地块的容积率为1.1，可以说和HIJ地块基本相同。这也意味着，10个月的时间，同一区域几乎相邻的两宗地块，每平方米的价格上涨了3万多元，增幅高达158.71%。

　　中投联达董事长杨少锋在接受《证券日报》记者采访时就表示，由于孙河区域的这几个低密度项目肯定要做联排独栋的产品，因此其建安成本最少也要在1万元/平方米以上，再算上相当于销售价格15%的综合税收款项以及财务、营销成本，中粮方面的压力还是不小的。

　　稍早前进驻孙河区域的一家房企负责人也对《证券日报》记者表示，别墅项目相比普通住宅，建安成本确实要贵上不少。中粮拿地的价格则稍微高了些，但由于是别墅项目，因此也还有操作空间。

　　而在中粮地产高价拿下孙河HIJ地块后，此前被指“高价”拿地的泰禾集团无疑也从“冤大头”一跃成为了“聪明人”。

　　实际上，泰禾也参与了本次HIJ地块的争夺，曾在现场给出了配建27000平方米公共租赁房面积的报价，而这个报价折合的楼面价格也超过了4万元/平方米，但最终仍不敌中粮地产。

　　据了解，今年1月24日，泰禾集团击败10多家房企，以18.5亿元，配建2000平方米公租房拿下孙河W地块，溢价率为49.79%，剔除保障房面积后，其楼面价为2.95万元/平方米。由于此前龙湖拿下东侧同品质地块的楼面价仅为2.01万元/平方米，因此，不少人认为泰禾拿地的价格过高，面对龙湖的产品时，销售压力将非常大。

　　但在中粮拿下HIJ地块后，泰禾不到3万元/平方米的楼面价格就显得非常便宜了。

　　泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男就对《证券日报》记者表示，“之前很多人质疑我们拿地的价格贵，只能说他们没有了解到孙河这块地的真正价值。相比龙湖，我们拿地的价格确实贵了一点。但我们两家都是别墅项目，而9000元的差距在别墅项目里算不上什么，可以说两家项目的拿地成本是在一个水平上的。但中粮这个拿地价格肯定要比我们俩家高出几个档，操作起来估计和我们的项目也不太相同。”

　　据悉，泰禾在孙河的项目已经命名为“泰禾·北京院子”，沈力男则表示这个项目将在今年“金九银十”的前后投入市场，但销售价格还没有确定，不过市场此前预计这个项目的售价将超过6万元/平方米。

　　区域单价或再创新高

　　除了本次竞拍外，孙河区域此前还曾进行过三次土地出让活动，共卖出四宗地块。其中，龙湖最早以14.7亿元溢价8.66%摘得该区域的第一幅地块，平均楼面价约为2.01万元/平方米；仅仅4个月后，地块资质相近、位于龙湖所斩获地块西侧的W地块入市，泰禾击败另外11家房企，以2.95万元/平方米的楼面价胜出；此后，首开又以约2.6万元/平方米的楼面价取得了容积率稍高的G地块和F地块。

　　而从上述数据可以看出，孙河区域的这几宗土地没有一块的楼面价低于2万元/平方米。对此，有参与竞买的开发商表示，孙河这几块地位于中央别墅区的心脏位置，更是隶属于朝阳区的集中低密度改善性宜居板块，从行政区位和物理距离上都优于传统后沙峪别墅区板块，因此诸多房企均十分看好孙河板块的价值和前景。

　　同时，有统计显示，孙河这5宗土地，共引得万科、龙湖、华远、保利、融创、招商、绿地、九龙仓、泰禾、懋源、首开、路劲等超过40家开发商参与举牌，并且每次成功拍下土地的举牌次数都在增加。其中龙湖10轮举牌竞得，泰禾16次举牌竞得，首开则分别以21次和25次举牌取得入主孙河的资格，而中粮本次共经过70轮举牌才成功拿下HIJ地块。

　　对此，龙湖方面对《证券日报》记者表示，从孙河板块的成交记录以及未来孙河板块拟成交的土地情况来看，孙河板块采用了“强中强”的拍地逻辑。即首先出让中强属性的土地(W、A地块，容积率1.1)，奠定区域价格的标杆。之后推出次强地块(F、G地块，容积率1.4)，奠定区域的底价，使区域的土地价格控制在底线之上，之后再拿出相对较好的地块(HIJ地块，容积率1.08)，最后推出整个区域最好的地块，为区域地价的天花板。而这也意味着，5.2万元/平方米的楼面价格很可能再次被打破。