核心提示：泰禾集团两次出手，于是北京通州地价迈入1.9万元/平米时代，福建省县级市长乐的楼面价达到惊人的1.76万元/平米，差不多都是在短时间内翻倍。超过90亿元的银行、信托借款，推动泰禾拿下一个又一个的地王。房价，天天向上。

　　21世纪网独家报道 从福州走出的房企泰禾集团(SZ，000732)，无疑是今年地产界最大的黑马。

　　7月8日发布的半年度业绩预告显示，今年1月到6月，泰禾集团净利润约4.1亿元，比上年同期增长874%。

　　但是今年上半年，泰禾集团光拿地就已合计花费超过90亿，是其去年总营业收入的4倍。泰禾集团净利润的增长，远难以支撑拿地的高额支出。

　　在不断推高的地价和房价背后，2012年，泰禾集团产生长期借款50.79亿元；今年上半年最后三个月，泰禾集团通过信托火线融资46亿。

　　正是超过90亿元的融资，推动泰禾拿下一个又一个的地王。

　　北京五环外：楼面价1.9万

　　5月20日，泰禾集团全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司(以下简称：福州泰禾)，经过71轮的激烈竞价，最终击败万科首开联合体、北京城建、龙湖、融创、中铁建等对手，以11.25亿元的价格、加上配建7.3万平米公租房的代价，竞得北京市通州区台湖镇一块13.2万平米的住宅用地。

　　北京国土局文件显示，该地块公租房回购价为6000元/平米，若剔除保障房面积，福州泰禾拿下这块地的楼面价，将达到1.9万元/平米。

　　距此仅一个月前的4月11日，福州泰禾在通州台湖以19.3亿元的总价，竞得另外5块商业、住宅用地，楼面价测算下来为1.18万元/平米。短短一个多月后，同样是在台湖，楼面价上升了60%。　　

　　台湖镇的位置

　　台湖镇的位置，处在通州的郊区，属于北京五环外、靠近六环。2011年左右，房企拿地的楼面价尚不足5000元/平米。而近期万科与首开联合体拿下的三宗地块，楼面价均在万元左右。

　　两个月间，福州泰禾在台湖的拿地投入就超过了30亿元，楼面价远高于同行，业界称泰禾此举直接将使“通州台湖地价跨入1.9万元时代”。

　　目前，台湖镇核心区域的房价大多不到1万元/平米，最高价为近期开盘的东亚印象，房价也才超过1.6万元/平米。而福州泰禾1.9万元/平米的楼面价，将使台湖的房价直接跨过2万元/平米。

　　究竟是何种力量让泰禾如此疯狂拿地？

　　半年拿地花费超90亿

　　泰禾集团，全名泰禾集团股份有限公司，原本是一家地地道道的福建省内房企。

　　泰禾集团注册地位福建省三明市梅列区徐碧，办公地址为福建省福州市湖东路43号。2012年，泰禾集团的26亿元营收中，有超过92%是来自于福建省内。福州泰禾是泰禾集团旗下的地产旗舰公司。

　　2012年下半年起，福州泰禾开始频繁拿地，但主要区域均位于福建省内，仅有的一桩福建省外拿地，是在江苏省江阴市。整个2012年，泰禾的拿地成本约为35.98亿元。

　　今年上半年，福州泰禾先后在福建石狮、宁德、长乐、北京朝阳区、通州区、石景山区、上海闸北区拿下多幅地块，大有进军全国的意味。

　　21世纪网统计发现，泰禾今年上半年的拿地花费，合计达到93.22亿元。其中60%的拿地成本，是发生在4、5、6三个月，达到57.49亿元。

　　通州台湖1.9万/平米的地王，即是发生在5月份。

　　北京五环外1.9万/平迷的楼面价，并不算最不可思议。福州郊区的拿地价，不比北京郊区便宜多少。

　　5月17日，福州泰禾以6.16亿元的总价，竞得福州市下属县级市长乐市一块住宅用地，楼面价达到惊人的1.76万平方米。而长乐市目前的房价，目前普遍在1万元/平米左右。

　　这块位于长乐市“首占新区海峡路西侧、和谐路东侧”的住宅用地，面积为34829平方米，1＜容积率≤2.6，长乐市国土资源局在4月底公告时挂出的出让起始价为3.5亿元。最终福州泰禾拿下这块地的价格是6.16亿元。

　　同一则公告中，长乐市国土资源局还挂出另一块“2013-3”号地块，位于营前街道和谐路北侧，与福州泰禾拿下的地块相距不远、容积率也相近。这块地面积达42485平方米，性质为住宅、五星级酒店用地，挂出的出让起始价，同样是3.5亿元。但最后成交价仅为3.53亿元，较起拍价仅溢价300万元，平摊下来的楼面价，只有8308元/平米，不到福州泰禾获得地块楼面价的一半。

　　激进的拿地背后，钱从何来？

　　半年4.1亿净利润背后：年融资成本超10亿

　　泰禾集团2012年营业收入合计为26.02亿，但金额前五位的长期借款，合计已达50.79亿元，分别是：

　　2012年8月3日，以8.61%的年利率，向兴业银行福州分行借款3.99亿元，为期3年；

　　2012年10月10日，以14.5%的年利率，向东方资产管理公司借款12亿元，为期3年；

　　2012年11月30日，以12%的年利率，向兴业银行福州分行借款10亿元，为期1年半；

　　2012年11月30日，以15%的年利率，向兴业银行福州分行借款12.8亿元，为期1年半；

　　2012年12月21日，以12%的年利率，向云南国际信托有限公司借款12亿元，为期8年。

　　按照对应利率计算，泰禾集团方面近几年内，每年为这5笔借款支付的利息，将达到6.6亿元。

　　21世纪网发现，泰禾集团的借款节奏，往往与拿地频率接近。

　　在今年4、5、6三个月频繁花巨资拿地的同时，泰禾集团方面分别与中融信托、重庆信托、五矿信托、大业信托方面发行了四款信托产品，分别是：

　　“中融信托·泰禾泉州华大股权投资”信托计划，成立于4月15日，发行规模14亿；

　　“重庆信托·中维泰禾信托计划”，成立于6月7日，发行规模20亿元；

　　“五矿信托·泰禾广场信托贷款”成立于6月20日，发行规模7.5亿元；

　　“大业信托·泰禾I号”信托计划，成立于6月30日，实际募集资金5.04亿元。

　　以上4款信托合计募集到的资金约为46.54亿元，承诺的年化收益在8.5%~9.5%之间。按照最低的8.5%测算，4款信托每年需要分得的的回报约为3.95亿元。

　　两项合计，泰禾集团方面目前为以上约97.33亿元的融资，每年付出的融资成本将超过10亿元。

　　事实上，泰禾集团2012年的50.79亿长期借款，均发生在下半年。就此推算，首次付息应在今年下半年。

　　所以尽管泰禾集团预告今年上半年净利润4.1亿元，这一爆发性的增长，仅仅是发生在高速扩张后的付息时间差空裆，一旦下半年发生大额利息支付行为，势必会对泰禾集团的净利润造成巨额冲减；而今年上半年的46.54亿信托融资，也将影响到泰禾集团2014年上半年的利润实现。

　　巨额融资，到底是会推动一个地产豪门的崛起？还是会压榨尽黑马快速奔跑的潜能？对此，21世纪网将继续保持关注报道。(21世纪网 代路 爆料邮箱：arrowyud@126.com)