蔡胤

　　继哈尔滨之后，大连万达集团(下称“万达”)又将斥资400亿元在南昌打造万达文化旅游城。

　　《第一财经日报》记者昨日从万达集团了解到，南昌万达文化旅游城总投资400亿元，位于南昌九龙湖新区，占地300公顷，总建筑面积480万平方米。今年6月18日开工，2015年年底开业。规划包括文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街五大内容，以室内项目为主。

　　动辄百亿投资的万达城，南昌并不是首个。4月28日，万达首个文化旅游城在哈尔滨动工，占地80公顷，总建筑面积90万平方米，总投资200亿元。一个月后的5月28日，万达与合肥市政府签署投资协议，拟在合肥滨湖新区打造万达文化旅游城项目，项目总投资将超过300亿元，其中文化旅游投资190亿元，计划今年开工，2016年建成开业。

　　至此，不到三个月内，万达在三个城市的文化旅游投资达到900亿元。近年来一直在强调由商业地产向文化转型的王健林昨天表示，房地产市场迟早将趋向饱和，而没有“天花板”的文化旅游将来是万达的核心支柱产业。

　　根据王健林昨日向记者公布的计划，未来万达城最终在全国的布局数量将会是10个。即便以平均每个200亿元投入计算，万达在这些项目上的手笔也将超过2000亿元。

　　在财务模型上，万达城与万达广场是相似的。王健林称，万达城资金来源也是三个渠道，自有资金、银行贷款和一部分物业预售，物业预售即是指万达城配有住宅和商业销售。

　　以南昌项目为例，王健林介绍，400亿元总投资中约220亿元用于投资文化旅游，剩下的用于200多万平方米的房地产投资、住宅写字楼的投资。

　　本报记者随后从可靠渠道了解到，南昌万达城480万平方米的建筑面积中，有200万平方米为文化旅游和商业等自持物业，有280万平方米为销售物业，其中，少量为商铺，大部分物业为别墅。这部分物业预售回笼的资金将补给到后续的文化和旅游项目建设中。

　　“我不可能买地后靠文化旅游用20年来回收成本，中国的金融模式(指融资成本)不支持这种发展模式，不像国外10年期融资成本只有3%~4%，在这个情况下，(资金)只能走销售一部分，融资一部分。”王健林称。

　　无论是哈尔滨还是南昌，万达城的土地成本相对低廉。对于“用文化旅游的牌子低价拿地，来做地产”的质疑，王健林昨日主动提起，并回应称：“相反，我是拿地产的钱来搞文化和旅游。”

　　如此大的投资，如此长的回报周期，“卖房子的钱”能否撑得起“搞文化”的巨额资金？“核心就在地价上。”持续关注商业地产的兰德咨询总裁宋延庆昨日对本报记者表示，280万平方米的销售物业要养活200万平方米的文化旅游城，支撑起客源和现金流，“地价便宜的话没有问题”。

　　宋延庆的看法是，万达城模式最大特点在于土地成本，若土地成本低，便可继续滚动开发的方式，为后期根据市场行情调整开发速度留出余地。

　　对此，王健林4月底在哈尔滨回答记者提问时称，万达有足够的现金，也有足够的银行授信。而昨日，关于资金，他依然觉得万达不存在压力：“目前万达没有资产置入计划，商业地产在国内很快IPO也较困难，文化旅游倒是有一定的希望。”

　　亚太商业不动产学院院长朱凌波认为，文化旅游项目做起来并非易事，除了旅游设施本身引来的消费之外，还必须要通过规模性和集合性以及特色化、差异化的产品，将人们留下来花钱，否则，人流量有限，且多是“匆匆过客”。