较早进入国内的首批外资零售门店房租陆续到期，新房租已比当年翻数倍

　　赵向阳

　　不久前，全球第三大零售商乐购（即Tesco）上海镇宁店关闭。乐购中国区相关负责人对《中国经营报》记者表示，关店是因为该店与业主签署的租赁合同到期。记者了解到，乐购在10年前以每年52万元的租金租下这家3000平方米的店面，并一次性付清了10年的房租，但现在年租金已涨到174万元，涨幅超过两倍。最终，乐购选择将上海镇宁店关闭。

　　在此之前，世界500强之首的沃尔玛已分别关闭了上海闵行店、无锡红星路店以及深圳园岭店。外资零大卖场频频关店，一方面与当下消费低迷、行业寒冬以及成本上涨等各方面因素有关；另一方面则是因为经营时间较长、业绩稳定的“老店”在租金上调之后已无法承受，最终不得不舍弃该门店。

　　事实上，外资零售商的先发优势正在消失。1995年至2000年，家乐福、沃尔玛、乐购等外资零售商在中国市场进行第一轮跑马圈地。凭借世界500强的光环和地方政府招商引资的需求，外资大卖场以非常低廉的租金抢占了城市核心商圈的优质网点。然而十多年之后，首批门店的房租陆续到期，如今租金已经比当年翻了数倍，外资大卖场只好舍弃核心商圈而选择远离市中心的郊区发展。业内人士判断，在未来三到五年内，外资大卖场“逃离”核心商圈的案例将会越来越多。

　　租金已超承受力红线

　　“我们当初进来的时候，这里每平方米的日租金价格1元钱左右，如今已经到了2元钱以上。火神庙商圈甚至接近每天每平方米3元钱。”世纪联华华北区副总经理、百联清城购物中心总经理何向阳告诉记者。

　　百联清城购物中心位于北京市大兴区黄村镇，已经是南五环外的郊区地段。2006年，清城购物中心刚刚入驻的时候，当时该地的平均日租金为1.5元，如今普遍都在2元以上，一些商业中心位置甚至超过了3元。上述价格还是以大卖场整体租赁的方式来跟业主谈，如果整租下来切分成数百平方米的面积出租给餐饮及其他专卖店，租金甚至可以涨到每平方米每天8～10元的价格。

　　郊区尚且如此，市区租金更是超过了大卖场所能承受的底线。“北京四环以内的商业物业租金普遍在每平方米每天2.8～3元。”汉拿山集团拓展经理王先生告诉记者。

　　对于大卖场而言，按照行业平均水平，每天每平方米2.5元的价格已经成为门店所能负担的“红线”。超过这一数字，门店很难实现盈利。而北京四环以内的商铺最低价都在2.8元以上，这意味着，如果不是当初以低价签订租金，很难再进入这样的商圈。

　　“对于北京而言，四环以内基本上没有可供大卖场选址的商业物业了。即便是有，接近3元的租金，企业也根本无法承受。随着在四环以内核心商圈的大卖场租赁合同相继到期，届时将会有更多大卖场被‘挤出’市中心。”王先生告诉记者。

　　记者同时了解到，不仅北京、上海、广州等一线城市的核心地段商铺租金已经超过大卖场所能承受的“红线”，就连一些竞争激烈的省会城市，其市中心位置也直逼这一数字。

　　“合肥市比较好的地段，大卖场每平方米的月租金为60～80元，核算下来是每天每平方米2～2.6元。这对于消费力并不是非常强的二线城市来说已经是很高的价格了。”安徽乐城超市总经理王卫告诉记者，乐城超市所在的曙光大厦是合肥城区的最古老的商圈之一，其租金核算下来已接近每天每平方米4元。

　　“可以说，以目前的租金水平，城市中心商圈已经没有大卖场位置，大卖场日后只能在城乡结合部发展。”何向阳表示。

　　在房租上涨的同时，人力成本、水电费、办公成本等其他成本也在不断上升。同时，近年来受到消费低迷、电商冲击等影响，零售企业的销售额和利润都在步步下滑。“与去年同期相比，人工费用上涨20%，再加上水电、房租等成本增加，整体的企业经营成本上涨幅度在20%~30%左右。成本上涨、销售额和利润同步下滑，零售商其实在给房东‘打工’。”何向阳感叹道。

　　外资卖场正散失先发优势

　　尽管“逃离”城市核心商圈是大卖场业态大势所趋，但对于外资企业而言，这一状况较本土零售商更严重一些。对于陆续关闭三家门店，沃尔玛回应称“商圈调整”。“我们基于门店所处商圈的情况、门店自身经营状况以及商圈未来的发展情况来决定该门店是否关闭。比如我们关闭了深圳园岭店，却将在深圳龙岗地区开一家新店。”沃尔玛高级公关总监李玲告诉本报记者。

　　然而，在业内人士看来，“商圈调整”背后的难言之隐是：其盈利能力已经无法承受新的租金水平。“这两年商业网点的租金日益增长，但门店的利润却一直在下滑，成熟商圈的房租已经成为零售商难以承受之重。”行业观察者“Hermann中国零售微博”通过微博告诉记者。

　　对于外资企业而言，租金上涨对其影响要大于本土企业，换言之，其能承受租金的“红线”要低一些。

　　“据我了解，本土企业能承受的最高租金大约是每平方米每天2.5元，但外资能承受的租金是2.2元左右。为什么会这样？主要是因为外资开店成本要高于本土企业，其对租金的承受也相对差一些。”一位零售业开发人员告诉记者。

　　可以说，随着首批门店租赁合同陆续到期，外资卖场已经失去了因低价持有物业的先发优势。

　　“外资大卖场‘逃离’市中心的原因，一方面与房租上涨有关，这是客观原因。另一方面也与其经营状况有密切关系。如果门店经营良好，能够给企业带来利润，即便房租再涨，企业还是不会放弃这样的网点。”首地大峡谷购物中心总经理李纲告诉本报记者。

　　在李纲看来，上世纪90年代初，外资凭借世界500强光环，在中国市场迅速跑马圈地，以非常低廉的租金取得一批网点，获得了先发优势。在随后的十多年里，内资企业不断进步和学习，如今经营能力并不比外资大卖场差。随着外资大卖场首批门店房租的到期，其先发优势在逐步消失。“永辉、苏果等一些优秀本土企业已经成长起来。对于一些外资卖场退出的网点，如果地段确实良好，本土企业还是可以取而代之的。”李纲说。

　　事实上，经过数年发展，本土超市与外资竞争过程中逐步壮大了实力，形成了在某一区域的强势地位。比如，物美在北京、华润万家在深圳、苏果超市在南京、永辉超市在福建、步步高超市在湖南、家家悦超市在山东，上述本土企业在当地的市场占有率和经营能力超过了沃尔玛、家乐福、乐购等外资超市。

　　对于内外资超市此消彼长的竞争态势，步步高集团董事长王填认为，正是外资企业的“固守”才给了本土企业快速成长的机会。“沃尔玛、家乐福、乐购的管理模式非常优秀，在国外也非常成功。但正是由于其在中国过于固守其成功经验，在创新上显得不足，最终被本土企业所超越”。