王冠

　　城镇化大潮之下，政策利好背后的大蛋糕已悄然被瓜分。

　　2013年初，恰逢全国楼市回暖、调控政策处于观望期，中投发展有限责任公司(下称“中投发展”)3个月内在京津地区狂掷63.74亿圈地，这家连官方网站都未建立的神秘公司因此引发市场的高度关注。

　　日前，中投发展董事会秘书冯文在非公开场合表示，该公司定位于成为“城市综合运营商”，即前期协助政府进行市政规划、城市定位，中期参与基础设施的建设、施工，后期承担城市管理、运营的职责。

　　“下一步的投资重点将在城镇化相关的项目，如建材、基础设施、市政建设、房地产、新能源等，重点投资开发海南、京津、郑州新区等地。”冯文向记者透露。

　　2月1日和4日，中投发展总计斥资13.87亿元，先后在京郊密云县购得两块土地，合计建筑体量约38.5万平方米。其中一块是普通住宅用地，另一块是包含养老功能的住宅用地。值得注意的是，这也是首次将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划。

　　绿城攀上中投公司

　　工商资料显示，中投发展成立于2011年6月，经营范围主要包括：城市建设、基础设施建设投资、养老健康产业投资、股权投资、项目投资、投资管理咨询、企业管理咨询、受托资产有偿管理、城市信息化建设投资等。

　　虽然成立时间只有短短两年，但其显赫的背景引人侧目。

　　中投发展为中外合资公司，注册资本20亿元，绿城房地产、绿城阳光、中国建银投资、美国黑石基金(Blackstone)分别出资4.8亿元、1.2亿元、12亿元及2亿元。

　　“主要会投一些城市建设、房地产开发的项目，包括一些绿城的项目。”在成立之初，中投发展总裁、原绿城集团副董事长罗钊明表示。

　　在四方股东中，建银投资为国有独资金融投资公司，为国家主权财富基金中国投资有限责任公司(简称“中投公司”)的实业投资平台，绿城因此被指攀上“皇亲国戚”。

　　在中投发展这一公司的设立中，绿城一方面攀上中投公司背景的建银投资，另一方面又获得全球最大私募基金黑石的支持。而中投公司与黑石亦关系匪浅，目前，中投公司持有黑石公司约12.5%的股票。

　　一位接近中投发展董事会的消息人士透露，与绿城合作虽不是直接由中投公司出面，但最终拍板人还是中投公司，中投公司借用其国内投资平台“建银投资”进行落地，规避了相关部门的审批程序。

　　自成立以来，中投发展先后在北京、辽宁营口等地大手笔拿地。去年11月13日，中投发展(天津)滨海有限责任公司又以46.771亿元，一举拿下天津滨海新区中心商务区8宗地块。

　　有业内人士分析，绿城通过组建合资公司，从事国内城镇化建设投资业务，借助合作伙伴的实力帮助集团持续发展，与绿城当时紧张的资金链不无关系。

　　素以激进闻名的绿城，负债率一直高于同行，在2011年又遭遇了销售受阻、负债率走高的严峻考验，融资渠道不断收紧，财务风险加速累积。其2011年6月末的净资本负债率高达163.2%。

　　而最新公布的年报显示，绿城在2012年末的负债率已经大幅降低至49%。

　　投资回报率8%

　　随着中投发展大规模的“圈地运动”，这条隐形的地产大鳄在公众视野里慢慢现形。

　　2012年10月，光大银行[微博]与中投发展签订全面战略合作协议，根据协议要求，光大将为其提供200亿元的授信支持。

　　“银行、私募基金、代建公司三方参与，结合其政府背景、品牌优势，因此，中投发展拿的项目，基本上都会是一些大规模的新城开发项目，在一定程度上还承担了政府规划职能，可以想像，一条综合了建设开发和运营业务的城镇化投资巨鳄在国内初现雏形。”上述消息人士指出。

　　海口市发改委披露的政府工作信息显示，2012年7月，海口市政府曾由市长率团赴京与中投发展洽谈项目合作事宜，双方在高品质开发、土地一二级市场联动开发、基础设施配套建设、优先启动和分步实施核心片区开发等方面达成共识。

　　冯文向本报记者透露，目前中投发展的投资收益回报率在8%左右。

　　按照国土资源部规定，一级土地开发商可以得到的利润为总投资额的8%，但更多利润在于向二级开发商卖地过程中产生的增值部分。可以推断的是，目前中投发展的策略仍然是先进入一级市场，再进行一二级市场的联动。

　　冯文透露：“中投发展还计划在北京昌平地区建设运营科技园区一体化，通过建设标志性建筑引导园区功能定位。”这项被命名为“昌平新城科技商务区(TBD)”的项目开发面积达55平方公里。

　　另据本报记者了解，中投发展在北京接洽的项目包括北京昌平新城的行政功能区市政设施、密云新城开发以及亦庄商业综合体开发三大项目。