严介和的新“愚公”生意

　　对于严介和所称的投资220亿元推掉700多座山头，兰州市国土局有关人士称，实际面积没那么大，这是企业的商业炒作

　　李秀中

　　严介和上一次出大新闻，已经是2006年的事了。那年，因为涉入担保问题，这位太平洋建设集团(下称“太平洋建设”)董事局主席曾经成为被告、多处住宅被查封，加上资金链紧张导致公司陷入困境，其董事局主席一职曾先后交由妻子张云芹等人担任。

　　而如今，他在甘肃省会兰州折腾出了大动静。按他的说法，太平洋建设要在半年内推掉兰州的700多座山头。与他一样在做这桩“愚公移山”生意的，还有碧桂园。

　　220亿投资全垫资？

　　成百上千台施工车辆在山间掘进，空气中弥漫着黄色的尘土，机器的轰鸣声在山谷间响彻。山头被一点点“吞噬”，山沟被一点点填平。在兰州东北郊的青白石街道大浪沟村，一场声势浩大的“削山造地”运动正在进行。

　　这个项目开工于10月26日，由兰州市政府与太平洋建设合作开发，位于兰州市城关区，规划面积约25平方公里，总投资220亿元。

　　《第一财经日报》记者从兰州城区驱车20余公里，顺着山沟进入这个地区。四周的山头是典型的黄土高原，没什么植被，土质疏松，几乎没看到有人居住，个别山头，太阳照得到的地方，山腰缓坡处点缀着农民耕作的地块。

　　“几天前过来，当时刚开始挖这个山头，这次来已经挖平了。”一位兰州当地人士对本报记者表示。而太平洋建设第25集团的工作人员说，包括挖掘机和卡车等，这里每天有上千台车辆在工作，每辆车每天运输土方约1000方。

　　严介和已经公开表示，太平洋建设半年内要在兰州推掉700多座山头。青白石街道办党工委书记王孝成对本报记者介绍说，不仅如此，以大浪沟为界，东边为太平洋建设的项目，西边则是碧桂园的项目，太平洋建设的项目一期为5平方公里，涉及大浪沟等6个村；而碧桂园项目一期面积为13000亩(约合8.67平方公里)，先期1800亩。

　　而当地媒体报道称，10月31日，兰州市与碧桂园集团签约，碧桂园将斥资300亿元，在城关区包兰铁路以东、大浪沟以西、城关区划界线以南、北环线以北的区域，总面积达20平方公里的范围内平山造城。

　　作为大地产商，碧桂园除了土地一级整理之外，还会在兰州做二级开发。相关人士对本报记者表示，碧桂园整理完土地后，会按招拍挂程序拿地。

　　至于太平洋建设在兰州的运营模式，严介和称，其与兰州市政府的合作将采取“国际BT模式”，由企业全部垫资。这得到了兰州市国土局和有关专家的印证，他们说，太平洋建设主要是拿“土方费”。至于是兰州市政府分期偿付太平洋建设的土地一级整理费用，还是双方共享相应土地的出让金，目前不得而知。

　　之前，太平洋建设一直以BT(建设—移交)模式生存于市场，即垫资建设城市基础设施后再移交业主，由后者分期还款。

　　再建一个城关区

　　王孝成对本报记者介绍说，这些山头都是荒山，只有少量的耕地。在已测量完的3平方公里内，耕地和荒地只有500亩。

　　他说，所谓荒地，主要是上世纪90年代之前种植过农作物的旱地，后因收益低、条件差而抛荒，“对于耕地，政府采取‘占一还一’的原则。荒地则按照全市荒地年均产值的两倍来补偿。而涉及的坟地也‘占一还一’搬迁到公墓区，每棺给予800元的劳务费。”

　　太平洋建设和碧桂园所服务的，正是兰州市城关区“南升北拓”的战略。王孝成表示，要在黄河北岸建设与主城区体量相当，基础设施完善的新城区——青白石街道有75平方公里，而城关区主城区只有66平方公里。

　　今年9月的城关区第十次党代会，就“南升北拓”作了阐释：以黄河南岸实施棚户区等改造为重点，打造“城市新亮点、新地标、新景观”，提升城市品位，完善城市功能；以黄河以北地区削山造地，实施联合开发、利益共享等开发模式，力争每年开发整理建设用地10平方公里，至 2016 年达到 50 平方公里左右。

　　不仅城关区如此，兰州市也在争取建设国家级低丘缓坡未利用地开发利用试验区，其拟建的试验区将选择主城区北部、主城区与兰州新区连接部、兰州新区东部低丘缓坡等未利用地区域为主要开发建设区，规划未来8年内平整出200多平方公里的土地。

　　兰州的土地“饥渴”

　　对于严介和所称的投资220亿元推掉700多座山头，兰州市国土局有关人士对本报记者称，实际面积没有那么大，这是企业的商业炒作。

　　而兰州市城乡规划设计研究院专家贾云鸿表示，这么大的开发面积是要在若干年内完成的，而且这些山头并非南方概念中的山，而是丘陵地区的土堆。

　　参与“削山造地”规划研究的贾云鸿强调，兰州的做法准确地应该叫“荒山造地”，主要是为了缓解城市扩张和占用耕地之间的矛盾。兰州地处狭长的河谷地带，但耕地稀缺而宝贵。

　　当地人也介绍说，兰州城区被群山包围，被称为“两山夹一河”(兰山、白塔山、黄河)，城区南北最宽处几公里，最窄处仅数百米，因此土地稀缺。贾云鸿说，兰州连一个儿童公园都没有，只有通过荒山造地，城市功能才能得到升级。

　　兰州市国土局政策法规处处长周天东曾撰文称，兰州市现有未利用地7618平方公里，占全市土地总面积的57.74%。今年3月，国土资源部决定在甘肃等11个省份开展低丘缓坡沟壑等未利用地开发利用试点工作，兰州市被列为主要试点市。

　　该文章还称，目前，国土资源部已同意甘肃省先行试点30平方公里，其中白银市10平方公里、兰州新区10平方公里、兰州北部新城区域10平方公里。

　　青白石街道“削山造地”的片区，就在兰州北部新城范围内。从地理上看，地处黄河北岸的这一片区之于兰州，就犹如浦东之于上海，只不过青白石片区不是平原，而是黄土山头。碧桂园的项目地地处青白石街道的白道坪村，与之隔黄河相望的老城区已建起高档住宅。而兰州正引资在此处筹建一座新的黄河大桥，希望繁华能渡河而来。

　　贾云鸿表示，兰州“荒山造地”落实了保护耕地红线的政策；同时选的区域都是环境不好、地质灾害大的滑坡地区，通过荒山造地，可以有效消除地质灾害，实施生态修补；另外，荒山造地的成本也较低——每亩10万~20万元，相比之下，旧城改造成本高、难度大。

　　显而易见的利益

　　“削山造地”在兰州早有先例。上世纪90年代，该市榆中县政府和深圳商贸公司、海南环亚经济发展公司、甘肃荣达房地产开发有限公司共同出资，以“削山引风”的名义推掉了大青山平整土地，最后却因纠纷引发官司，无疾而终。现在，这个地区已经成为蔬菜瓜果批发市场。

　　贾云鸿表示，那一先例属无序开发，缺乏系统的规划指导，且没有形成规模。“当时的荒山造地规范性不明确，造地不能只是填，还要碾压等，当时的造地技术也不成熟。”

　　最近几年，一些地区在推行建设用地增减挂钩的试点时，引发了农民“被上楼”的乱象，而低丘缓坡荒滩等未利用土地的开发利用，也引发了类似的担忧，尤其是这种开发能带来显而易见的利益之时。相关地区都表现出积极争取的态度，认为这是“重大机遇”。有专家表示，这类试点能在城市建设用地指标上得到好处，同时能产生较大的经济收益。

　　兰州当地媒体报道称：“通过生地造价封顶测算，未利用地开发为建设用地的造价每亩约10万元，加上30万~40万元的城市基础设施配套，达到城市建设用地标准后，每亩土地成本为40万元~50万元。目前，我市城市建设用地成本最低为每亩100万元。”

　　而本报记者获得一份资料显示，兰州万达广场地块的拆迁成本更高，达到650万元/亩。