1.57平方公里土地，300亿投资总额，500万平方米建筑面积，单体高度超过200米的建筑群。西安人冯仑在西安的立体城市计划，不仅仅是一次衣锦还乡，也是一场冒险。

　　这个看似天方夜谭的城市建设计划，已经悄悄酝酿和研发了4年之久。

　　自2011年从上市公司万通地产(600246.SH)卸任董事长以来，冯仑的开发商角色进一步在淡化。作为万通地产的母公司，万通控股尚有三部分业务：工业地产、资产管理和基金业务。立体城市在成熟之前，并未纳入大万通体系之中。它只是冯仑从地产商到城市管理者的一次试验。

　　“未来我将有超过三分之一的精力放在立体城市上。”万通控股董事长冯仑说。将“守正出奇”作为企业信条的冯仑，试图用立体城市来挑战当下千篇一律的城市化模式。这场转型是关系到万通的未来，同时也是未来中国城市建设模式的有益尝试。

　　从“摊大饼”到“摞起来”

　　在20层楼居住，30层楼花园，40层楼做酒店大堂，50层楼顶做个西红柿农场。一栋楼内，五脏俱全。你设想过在200米的高空游泳吗？

　　4年研发，投入过亿，冯仑的团队所要做的，是把铺开的城市折叠，从“摊大饼”到“摞起来”。

　　从横向到纵向，当然不是一个简单的叠加过程。“我们希望最终达到产城一体、资源集约、绿色交通和智慧管理。”冯仑说。按照他的设想，与同等规模的普通城市相比，立体城市只使用7分之1的土地，却可以节约58%用水，节约40%能耗，减少60%的碳排放，减少3分之2的垃圾填埋。

　　冯仑的对标城市是新加坡。“新加坡700平方公里装了600万人，按照有效的土地来看，平均一平方公里将近一万人，绿地公园还有一大堆，大疏大密非常舒服。北京每平方公里才3000人。所以我们要求不高。”

　　冯仑眼中的立体城市有两大特点。第一是节约土地。将8到10万人集中到2平方公里之内。第二是产业主导。“产业带动就业、就业带动商业、商业带动城市居住和繁荣。我们不是房地产逻辑，这是个城市逻辑。”

　　这也是冯仑和刘永好的逻辑。万通地产已经有20年历史，新希望集团董事长刘永好认为冯仑值得信任。“他是房地产界的老兵，我认可他在房地产创新方面的研究。而且万通在住宅、工业、写字楼和综合开发方面都很有经验。”

　　从平铺到立体，这是立体城市与普通城市最大区别。而从建设过程看，冯仑也并未选择传统地产开发的路径。“以往的城市化被房地产牵着走，开发商只盖高密度住宅，没有产业，交通拥堵，城市空心化。最可怕的是始终在低水平地重复建设。”冯仑说，“我们的模式就是要把它拧过来。”

　　这意味着，每一个立体城市在开发建设的时候，所需的产业、就业人口数量等必须事先安排好。万通立体之城投资有限公司总经理郝杰斌说，在成都——另一个立体城市所在地，已经确定将有4万多就业人口。“多少在本地就业，多少要出去，我们把这些都研究清楚，再规划交通、能耗和其它城市资源。比如一大堆节能环保指标，我们必须做到国际先进，这四年我们一直在做这方面的研究。”

　　漫漫博弈路

　　在立体城市落户线秦汉新城的签约仪式上，陕西省省长赵正永到场，并且带来了国土、建设和规划系统一众官员。在仪式开始前，他还和冯仑、刘永好等陕西商会人士交流了四十多分钟。

　　陕西省去年的GDP达到1.25万亿，赵正永说，民营企业在其中占据半壁江山，这几年是省委省政府的重点。“陕西各个地市都对民企非常欢迎，我们会在各个方面积极支持，两厢情愿把这个项目推动起来。”

　　西咸新区作为立体城市落子之地，也是陕西省“十二五”重点发展地区，赵正永在这次会面中透露，近期陕西省委、省政府专门讨论了大西安建设的要求。出台了一些政策，进一步支持西安、咸阳的发展。“这几年一般国家不太提国际化大都市，但是对我们西北地区，还是要求能尽快地建成一个国际化大都市。所以我们需要和国际先进城市对比，进一步推动和完善。”

　　纵然有政策利好在前，这轮谈判仍然不轻松。与往日不同，万通的客户这次换成了地方政府。

　　从土地集约的角度出发，冯仑的创意很受政府欢迎。“平时要卖5000亩地，现在少卖一半地，还多招来几倍投资。过去一平方公里的投资80到100亿，我们都在300亿以上。所以现在地方政府拍着巴掌欢迎。”

　　这背后是冯仑团队的多年心血。比如立体城市成都项目，刘永好透露，立体城市团队几年中一直在研究如何节约用地、实现产业居住的统一，曾连续多年参与全球设计大奖赛，有几十个方案在手。“比如适合沙漠、适合海滨的模型，各种地貌都有。”

　　在成都的一次巡展中，时任市委书记李春城看过后非常激动，又带着市政府班子、国土规划部门再此去看。随后李春城找到刘永好，提出想和冯仑合作，希望立体城市能在成都落地。“春城书记说要在成都建三个现代田园城市，冯仑就说先一个一个做。双方一拍即合。”

　　即便如此，这种新的城市化方式的最大问题来自最核心的规划部分。比如在成都，“磨来磨去政府都过了，但规划部门说，你这东西跟我规划接不上”。

　　冯仑说，政府首先提出的问题是，交通怎么解决？“那我们就要告诉他们，地上地下到底怎么走，人和车从哪集中和分散，治安消防怎么办，光照问题怎么解决，这都是技术问题。”

　　再比如绿化率。我国到现在还没有接受立体绿化率的概念，只接受绿地率，不接受绿化率。“假设你的所有屋顶绿化，你的绿化率是100%，投影面积算上去是100%。但是我国不接受这种计算。”

　　“所以我们就要跟规划局去磨所有的技术问题，花了两年多时间，跟中国的现实规划全部接上口了。”冯仑说。

　　这些艰苦博弈，是立体城市必须要付出的代价。尽管这种立体生活形态在国外——比如新加坡，已经司空见惯。“我在楼顶做个农场为什么不行？20—25楼我做一个小农场，在里面种西红柿，新加坡现在这个技术完全做到比超市还便宜了。”

　　需要被打动是不只有地方政府，冯仑把立体城市视为阿里巴巴(微博)一样的平台操作系统，这个可持续发展城市系统，需要强有力的合作伙伴，需要新的商业模式。

　　“我们有一套新的财务安排模式。因为现在不是我一个人在做，是我和刘永好等几个最早的创业者。现在有红杉资本的沈南鹏(微博)和易居中国的周忻等。

　　对冯仑而言，与这些嗅觉灵敏的“老江湖”打交道，效率要高得多，但也需要更具体的操作手段来打动这些合作伙伴。要有盈利点和退出模式。“关于商业模式，这些老江湖挑剔了很久。现在参与进来，则意味着问题都解决了。”

　　冯仑目前并不愿透露万通的盈利模式。他只强调万通“不是开发商，是创新者，是城市化的一个可持续发展的操作系统”。“或者我们通俗的说，我们就弄了个接线板，剩下的各个产业，你就是插头往上插就是，但是插了你得付钱。”

　　这个投资额高达300亿的项目，将分成不同阶段来做财务安排，第一阶段主要是刘永好的现代农业牵头，之后投资梯次将逐渐完善。“我们的计划是，5到7年，让大家看到一个成熟的立体城市，然后再推广”。

　　冯仑认为这种方式比传统方式要快得多。望京是他常常列举的例子之一，这个区域在20年间建设了800万平，占地17平方公里，容纳25万人。“而我们是5到7年，在1平方公里做600平米的建筑，装8到10万人。而且我们同时好几个地方在做。成都、西安后，马上是温州，再马上也可能是北京。”

　　城市化挑战

　　从开发商到城市运营商，冯仑的转变源于其二十年城市开发中的种种困惑和思索，也源于他对城市化政策的判断。

　　根据“十二五”规划，未来五年，我国城镇化将直奔70%而去。而传统的“摊大饼”模式令原本紧张的土地供求更为恶化，这已是当下城市化的最大挑战，地方政府需要在城市化与土地资源配置间找到平衡点。

　　18亿亩耕地红线难越，集约节约用地成为土地职能部门的主要思路。

　　今年7月，国土资源部审议通过《国家可持续发展国土资源战略纲要》，该文件提出，未来20年将建立节约、高效的资源利用体系，形成结构优化、布局合理的国土开发格局。同期下发的还有《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》，要求在供地时按照各地区的土地资源现状、规划执行情况、固定资产投资等因素，科学下达计划指标。

　　这意味着地方政府的供地指标的控制上将更加严格。冯仑的“将城市功能摞起来，建设中密度城市”的设想由此而生。

　　陕西地方政府也对此有清醒认识。陕西省长赵正永表示，西咸新区将建设现代田园城市，主要是把宜居、生态因素都考虑进去。未来800平方公里的“大西安”，将由五个城市组团构成，城市之间缀以小镇，相当一部分农业用地将被保护利用，建设现代农业。

　　赵正永说，这个规划理念得到了全国政协的重视。“全国政协专门组织了一批专家进行调研、论证，最后给中共中央办公厅、国务院办公厅写了报告，指出西咸新区可以作为我们国家城市发展模式的创新，应该允许实验。国务院几个领导都批了，现在报告在国家发改委。”

　　政策助力的效果是显著的。冯仑透露，在立体城市研究的4年间，住建部曾给予很大支持。万通与住建部的机构也在合作，共同研发和推动这种节地模式和产业先行模式。住建部副部长仇保兴曾三次参与研讨。“现在他的评价是两句话，第一句话就是，人类对理想城市的探索从来没有提过；第二句话，你们是最接近现实可操作的一种模式，因为你们是企业主导，以往都是理想家、规划师主导。”

　　立体城市来源于新加坡经验，也同时受到新加坡的认可。这为冯仑和刘永好增加了底气。新加坡总理李显龙前段时间到成都去，刘永好曾当面介绍了这一项目。“他们已经安排企业发展局跟我们对接，我们将把新加坡的医疗健康全产业链搬到立体城市。”冯仑说。

　　当然，这个在冯仑眼中类似迪斯尼的项目也有风险。起初的风险在于，地方政府还不一定同意，冯仑就已经投入过亿元做研究。这一警报已经解除。下一步则是，立体城市如何做好“插线板”工作。入住的产业需要盈利，合作资本需要套现退出，冯仑也要让每一个未来的居住者相信他所描绘的新型城市将便利而美好——这显然需要另一套话语体系。

　　“这算是冒险吗？”“企业家不冒险还叫企业家吗？比如我们刚到台湾做，谁相信说在台湾做个项目在大陆能卖？”

　　“那你设想过失败是什么样子吗？”“每天都在想，前半夜想成功，后半夜想失败。但企业家不能光冒险不承担责任，也要算能否输得起。”但冯仑很乐观地认为，中国接纳迪斯尼落地，但不会指挥米老鼠如何演戏。