SOHO“停电门”事后解析：潘石屹发飚为业主还是为高额物业利润

　　□ 本报记者 孙洁琳

　　尽管是在建外SOHO东区闹出“停电门”之后，京城地产名人潘石屹才表示SOHO中国已经成立了物业管理公司，要逐渐接手旗下的建成楼盘。但事实上，发展售后的物业管理业务却是老潘早有的打算。

　　“我们建立物业公司主要是为了维护品牌形象，对旗下楼盘保值增值，是早有计划的，跟SOHO东区的事没直接关系。”12月10日，SOHO中国一名人士向《证券日报》记者表示。据悉，目前SOHO的物业公司人员主要是管理三里屯及中关村两个项目，日后可能会接手其他项目。

　　可以说，如果没有SOHO东区的“停电门”，潘石屹也是要涉足物业管理的，而“停电门”或让潘石屹更加意识到了事情的刻不容缓。然而，对于众多开发商来说，物业管理因为其毛利极低，几乎从来都是处于被边缘化和补充者的地位；但是，各个楼盘业主和物业管理公司的矛盾却是屡屡耳闻。

　　丑闻使开发商品牌受到影响，而涉足物业却赔钱居多。物业，做还是不做？中国物业管理行业能否实现专业化？

　　涉足物业 贴钱维护品牌

　　潘石屹说，“中国有三分之一的开发商只倒地不开发”。而另外三分之二，却大多是只管开发不做物业的，或者即使有物业管理公司，也是极小的规模。

　　比如A股上市公司深物业，尽管公司名称叫做深圳市物业发展(集团)股份有限公司，但是主营业务仍然是房地产销售，占到了总收入的75%以上，而物业管理及租赁只占总收入的15%。

　　深物业的证券代表刘刚告诉《证券日报》记者，深物业的主营是房地产，利润率比物业管理高很多。而公司目前也没有扩大物业管理业务的打算。

　　可以看到，深物业房地产销售的毛利率可达61.67%，而房屋租赁和管理只有区区9.93%，再相比与深物业其他如餐饮服务48.7%和交通运输52.9%的毛利率，物业管理确实盈利能力太弱。

　　虽然利润的微薄让许多开发商止足于交房，但另一些地产业的龙头型企业，却非常注重物业管理。比如国内地产老大万科，其物业管理是有口皆碑的，由此也奠定了万科的客户基础。据悉，除了维护服务，万科还提供各种特约的入住服务、商住服务、居家服务、资产管理服务种种。有消息称公司每年在物业管理上的补贴也达到了上千万，但带来的是万科楼盘可以卖到比周边楼盘平均高出10%。

　　“开发商绝对有必要有自己的物业管理，房地产是一个服务行业，看似造房子是个传统行业，但实际上之中创新可以非常多。开发商的建筑理念、规划理念，如果后来没有人很好的理解你，这个体系就不算完整。现在客户并不需要你界定事情为谁来管，而是要求“立刻解决问题”，需要将把为客户服务的概念纳入到物业管理之中。”合生创展华北区域公司副总经理在接受记者采访时表示。

　　反方观点：

　　物业管理需要市场化专业化

　　认为地产商有必要自己来做物业、将房地产看作服务行业或许是一种经营理念的超前，但是并不是所有开发商都认为这是一个最佳选择。

　　“这有个概念问题，并不是所有开发商都要有自己的物业，开发商楼盘开发完了以后，我认为业主入主后的物业服务要社会化、专业化，由专门的物业管理公司来运营。”天津奥林匹克花园置业有限公司总经理姚国麟对记者说。

　　姚国麟解释说，实际上我国法律规定是由业主管理委员会(业委会)选择、聘用物业管理公司，一般来讲，前期是由开发商自己选择的物业管理公司来管理。各个城市的房管局、监管处，都要求开发商在住户入住前通过公开的招投标来确定物业公司，不允许开发商指定物业公司。

　　正如潘石屹在博客中写到的事实，“小区交出去已经5年多了，与开发商没有任何关系”，姚国麟也认为，开发商交房后并没有维护小区社的责任。而业主与物业公司的矛盾是一个社会性问题。“这很难解决，每个小区情况都不一样，居住人群层次也是不一样的。各地的标准也是不一样的。物业管理公司与业主的矛盾与社会发展和人民层次的提高是很复杂的问题”。

　　但姚国麟提出，市场化定价、专业化发展才是物业行业的出路。“举个例子，我知道一个建的非常好的小区，好的环境和设施，但是每月物业费才1块钱，你想想，服务会怎样？其实服务也可以好，但是管理费用也会高，生活是需要成本的，我们不可能享受好的服务而不肯多花一点服务管理费。”姚国麟如是说。

　　此外，深物业的证券代表刘刚也认为，市场化的竞争才是物业管理行业发展的趋势，而不是由开发商来做。

　　现状：物业管理公司偏弱

　　开发商暂难抽身

　　尽管除了注重品牌及高端住宅的开发商亲自负责物业外，更多的地产企业只是希望把后续的物业服务交由物业公司来做，但现实的状况是与地产业相比，我国物业管理行业发展极不平衡，仍处于初期、无序的阶段。

　　中国物业管理协会2007年统计，1994年-2004年是我国物业管理公司雨后春笋般涌现的十年，但虽然与房地产业崛起几乎在同时代，但目前依然呈现规模小、龙头缺乏的特点。

　　据统计，1994至2004年10年间共成立中国物业管理企业2495家，占总企业数75.98%，而在1981年至1994年13年间，只有268家企业成立，占企业总数的5.82%，可以看到，1994至2004年10年间企业以每年近133%的速度猛增。

　　中国物业管理协会指出，81年至94年的前十三年，是我国物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢。1994年至2004年的十年间，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。2004年以后，企业数量的增长速度放缓。

　　尽管数量上增长迅速，但是规模仍然很小。目前，我国物业管理企业资质等级分为一、二、三级。截至2007年年末，我国一级资质365家，占7.93%；二级资质713家，占15.5%；三级资质3287家，占71.46%；其他未取得资质的企业235家，占5.11%。

　　中国物业管理协会认为，这说明现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。

　　因此有业内人士指出，物业管理公司整体偏弱小，房地产开发商若想巩固自己品牌，还不是所有人都能够放心的交给物业公司来做，完全从物业管理中“抽身”的。

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