文/王伟兵

　　编者按

　　2008年，是房地产行业最动荡的一年。经过了十年的高速增长，国内房价已经涨到老百姓无法接受的程度。房地产行业的未来走势，也是大家最关注的。虽然，2008年市场动荡，但每家公司的具体情况不尽相同。本期“年报解读”选取了万科等三家上市公司，对其2008年的经营状况进行了解读，并对2009年的发展趋势进行了分析

　　潘石屹在一次会议场合上提到地产老大万科时表示，“保障房与万科的产品线有重合，王石肯定要在保障房集中上市前抛货，开发商拿地是付出真金白银的，没法跟政府比。”在潘石屹眼中，如果对市场研判失误，万科的规模也帮不了它，反倒是更大的拖累。

　　王石对老潘的话也许是心领神会了。2008年，万科一直贯彻“现金为王”的收缩策略，数次下调开、竣工面积，顶着被购房者和地方政府非议的风险果断降价促销，以减少开支并回笼资金。3月10日，万科2008年年报公布，货币资金高达200亿元，去除预收款之后的净负债率为33.1%，完全覆盖178.7 亿元的各类短期借款和一年内到期的长期借款。但是，万科2008年的净利润却下降了16.7%，这与万科对其13个项目计提了跌价准备以及销售毛利率下降有直接关系。

　　“地王”项目拖累净利润

　　2008年，住宅市场成交量大幅萎缩，市场的复杂性和不确定性不断叠加。万科认为，调整期内不应过于追求短期规模增长，而应以确保经营稳健性和财务安全性为首要目标，一方面，采取各种策略积极促进销售，另一方面，根据销售进度随时对新项目的开发节奏做出调整。

　　万科将促进销售、消化库存、优化运营作为工作重点。万科执行副总裁王文金在投资者交流会上表示，万科已竣工住宅的库存为78亿元，该部分存货有80%完工不超过1年，另外有一部分是车库、商场等去化期(销售天数)较长的产品。目前，万科月均销售额为40亿元。

　　中金公司分析员白宏炜做过测算，万科拥有土地储备2290万平方米，以今年计划619万平方米的竣工面积计算，2008年库存周期不到4年，在上榜的12家百亿房企中处于领先地位。

　　万科2008年购地支出136亿元，新增土地储备465万平方米，土地单价为2003元/平方米，明显低于2007年的3500元/平方米，购地支出也大幅低于2007年。易居中国研究院高级分析师张化东告诉笔者，万科去年购置的约30块土地中，超过20块是在2007年谈妥并进入收购程序的。特别是近六个月来，万科只在广州荔湾区购买了一块土地，说明万科对市场的判断比较谨慎。

　　尽管万科2008年在极力消化库存，但对2007年抢地王的行为也做了一番辩解：万科2007年下半年的购地行为被舆论高度关注，但万科放弃的地块有多少，恐怕并不为外界所知；万科在2007年销售额增长超过一倍的情况下，购置土地面积反而低于2006年，这一事实则多少被忽略了。“土地不同于其他的生产原料，难以从市场上随时购得，企业如不能提前购入一定量土地，经营的持续性都会遭遇挑战，更遑论发展。对万科而言，完全停止购地，是一个非常极端的决定。”

　　尽管万科对于2007年的抢地王行为作了辩解，但是，从年报中对于13个项目计提了12.3亿元的跌价准备不难看出，这些“地王”项目的确拖累了万科的净利润。

　　行业下滑 公司策略被迫调整

　　接替万科副总裁肖莉董秘一职的谭华杰表示，经过市场调整后，万科在发展模式上要从规模速度型转为质量效益型。正如万科在年报中阐述的：“无论对中国住宅行业还是万科而言，2008年显然无法以辉煌载入史册。但惟其如此，它带来了更多引人深思的内容，这或许是我们得以在2008年收获的最大财富。”也许，正是经过深入思考后的万科，才作出了转型的决策。

　　万科总经理郁亮提出了万科今后在成本控制上的四个着眼点：通过集团内横向比较和行业内规模品牌相当的企业进行成本对标，获取成本进一步优化的动力；对项目设计、施工标准进行规范，统一部品选择和工艺标准，建立集中采购机制，发挥规模优势；在装修房方面，要求各地采用务实的装修标准，通过制定装修成本售价比等指标，提高装修成本投入的合理性；规范设计费、监理费和咨询费。

　　同时，万科计划在2009年将管理费用、销售费用占营业收入的比例降低20%。这项工作已经着手进行，王石去年带头自减薪酬超过60%。

　　谭华杰表示，面对今年市场的不确定性，万科坚持“应对重于预测”的原则，一方面继续贯彻“现金为王”策略，加大销售力度，另一方面借市场调整之机，最大限度地提升专业能力，以便在市场回暖后体现这一优势。

　　从万科对于决策上的转型可以看出，尽管万科在2008年掀起了大面积降价的风潮，消化了一部分库存，但延续到2009年，万科的库存压力仍比较大。所以，万科今年进一步压低新开工面积至403万平方米。不过万科也留了活口：开发节奏会根据市场形势的变化随时调整，一旦市场销售好转，公司随时可以增加新的开工面积。

　　除了库存压力之外，万科也面临行业普遍遭遇的销售毛利率下滑的难题。由于2008 年各主要市场的住房价格普遍下调，而今年结算资源中相当部分来自2008 年的销售，预计2009年住宅行业毛利率将出现较为明显的下滑。

　　白宏炜测算发现，万科销售单价呈逐月下滑趋势，从2008年6月的9078 元/平方米下降到12月的8594 元/平方米，未来高价土地建成的房子将陆续入市，万科的减库存工作不能放松。

　　2009年隐忧犹存

　　2008年，从市场占有率上看，万科远远跑赢大市。在楼市陷入持续调整、市场成交量萎缩超过20%的情况下，万科销售金额478.7亿元，同比仅减少8.6%，市场占有率提高0.27个百分点。

　　万科作为房地产行业龙头，受行业景气度影响十分明显，而行业正面临着下降周期调整之中。随着公司资产规模的上升，资金需求和管理压力在不断加大。对万科的不利因素是，在毛利率下滑的同时，弱势下售房需要更多的推广费用，造成营销费用飙升超过5成；存货周转率从2007年的2.4年上升到3年，受制于行业大势，运营效率在下降。

　　“文科万科，理科金地”，脱胎于深圳地产界“双子星座”的差异远没有二者宣称的那样大。相反，他们更像是一对孪生兄弟。二者都是股权结构十分分散、以管理层为主导的市场化房企，无从获得大股东的强力支持，就转而追求流转速度和成长性，迎合资本市场，寻求燃料补给。这就决定了二者要获得持续稳定的增长，必须源源不断地从资本市场融资。

　　2009 年，行业资金整体紧张的局面不会改变，市场调整在带来挑战的同时，也为万科以相对较优的价格获取未来发展所需的资源创造了有利条件。万科在年报中表示，将进一步拓展融资渠道，并在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。但万科在此问题上将高度谨慎，充分考虑资本市场和投资者的承受力。只有在获得广大股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程。此外，在融资的时机、规模、方式上也会尽一切努力，避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，同时确保融资将为股东带来盈利增长。如此可见，2009年，万科A股市场股权再融资计划能否顺利成行仍然是未知数。

　　如果融资不利，将影响万科的扩张动能。与之相形，招商地产在2008年11月通过增发融资近60亿元，中海地产2007年在香港成功进行了配股，保利地产在年报中也抛出了80亿元的融资计划。考虑到保利是基金和证券公司联合持有的重仓股，在披露再融资方案时已经与机构进行了预沟通，在随后召开的股东会上，机构也投了赞成票，最终成行仅是寻找时机的问题。

　　招商、中海和保利三大央企是“集团敢担保、银行敢放贷”的典型。2008年，央企凭借其雄厚背景，在行业资金紧张的情况下，获得了银行的大量信贷，成功抄底市场。在2009年行业资金仍然匮乏的总体情况下，保利等央企的优势将更加一览无遗。于是，在未来的几年内，万科将面临央企的贴身紧逼。

　　与过往年度一样，万科在年报中都会披露主题词，为整个年度的运营策略进行定调。不过，万科2009年的主题词却有一丝轻松和暖意。“零”和“壹”的主题词颇有一些简约的哲理味，万科对它的解读是“万象更新·美好明天”，这多少包含了几多对行业春天的期许。

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