楼市调控逻辑变了这次针对的是人 商住房走向终点

至2017年4月，北京、上海、广州三大一线城市已全部出台对商住房进行限制的政策。（视觉中国/图）

　　一线城市商住房走向终点

　　作者：南方周末记者 张玥

　　（本文首发于2017年5月4日《南方周末》）

　　商住房露头于1990年代末，近20年来，它的起落经常与限购限贷的房地产政策相伴而行。

　　简单的几百个字代表着调控的逻辑变了。过去是抑制房价过快上涨，但这次政策出来针对的不是价格，而是人口疏解。

　　一线城市叫停商住房

　　2017年4月，在一线城市暗自繁荣近20年的“商住房”，即将告别历史舞台。

　　3月26日，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。这份公告仅有667字，却在各个角度限制了商住房的生存空间：针对开发商，商业、办公类项目不得擅自变为居住用途，且最小分隔单元不得低于500平方米；针对个人，购买商住房需要名下在京无房，连续缴纳5年社保或个税，且银行暂停对商办类项目的个人购房贷款。也就是说，个人买商住房须全款交易。

　　接着，4月18日、19日，北京又连续发布了两个通知，对此前的公告进行补充。

　　随北京之后，3月30日，上海和广州同日发布对商住房的限制措施。

　　上海发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，规定从4月10日起，出让合同中明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时提出，出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

　　广州发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，要求商业办公类项目不得改变用途，新项目最小分隔单元不小于300平方米。房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。也就是说，个人买家不得购买商住房。

　　这一系列规定，从“建”和“买”两端，限制了商住房的生存空间。

　　“商住房”，是将商业、办公的规划性质用地改建成住宅形式的房屋，它不是一个产权概念，而是使用用途概念。在法律界定上，中国并不存在商住房对应的土地使用性质。

　　中国城镇土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

　　与普通住宅相比，商住房有一系列的限制：40年或50年后产权到期；不能落户，不能使用学区等住宅配套；首付50%，最多贷款10年，用不了公积金；水电气费贵，税高。

　　但另一面，它因为不受限购限贷的政策限制，价格也低于同地段的住宅价格，受到很多购房资格受限或难以支付住宅类房款的购房者青睐。

　　政策夹缝中的产物

　　实际上，商住房就是存活于政策夹缝中的产物。

　　“商住房本来就是一个违规的东西，现在这个政策就是把原来政策管理方面的漏洞补上了。”易居研究院副院长杨红旭对南方周末记者说，中国的土地用地性质划分很明确，包括住宅、商业、办公、工业用地等等，其中没有“商住”这个种类。用地规划决定着建筑规划，虽然用地规划没有这个类型，但过去很多年，很多开发商做出了违规的建筑规划。

　　他认为，商住房存在的原因有三：一是政府监管不到位，从开发商的角度讲，做商业、办公用地利用率和需求没有住宅那么高，所以宁愿违规也要改成住宅；从市场需求来看，大都市确实有一部分需求，他们暂时买不起或买不了一般住宅，这种商住房价格偏低，又是小户型，最关键是部分城市不限购，所以导致部分人去买商住房。

　　根据中原地产研究中心的统计数据显示，从北京2016年来的市场情况看，普通住宅平均单套总价467万，商住公寓平均202万。也就是说，商住房的价格大约是同地段普通住宅的一半。

　　北京从2016年1月1日至2017年3月23日的所有居住功能属性物业看，合计成交90112套，其中商住类公寓接近5万套，占比大约为54.7%。商住房占据了北京房地产交易市场的半壁江山。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦说，从上海房地产市场的整体来看，它的占比并没有北京多，按照套数来看，占住宅交易的一成左右。

　　“本来细水长流，日子蛮好过的。这样一改，没有长期稳定的收入了，是不合算的。”卢文曦说，住宅和办公的土地差价大约是一倍多，做成商住房卖的单价可以拉高一点，但这样其实大部分利润都被开发商赚取了，“本来商业用地本来就相对便宜，现在税收也没有，大部分利润还给开发商拿去了”。

　　如今，面临房地产市场的系统性调控，商住房更顺理成章成了首先调控的对象。

　　“之所以在目前的时点开始整顿，跟过去一段时间大城市房地产市场调控升级的压力很大有关系。”杨红旭对南方周末记者说，因为北上广对住宅有限购、限贷、限价等措施，但如果不抑制商住房，就会有需求涌入这个板块，显然不利于房价稳定。

　　“从长期来看，这个口子一旦收紧了，就不太可能再次放开，因为它本来就是违规的。”他说。

　　与限购政策相伴而行

　　商住房露头于1990年代末，近20年来，它的起落经常与限购限贷的房地产政策相伴而行。

　　卢文曦对南方周末记者梳理了上海商住房的历史：大概在2000年前后，刚刚经历了1990年代末的楼市金融危机，市场上有很多烂尾楼，经济回暖后有人收购了这些烂尾楼，改成很小面积、有配套服务的酒店式公寓。房间小、服务好、租金高，一时间成为房地产市场新宠。那时候甚至有拿到住宅用地的开发商，看到商住房卖得那么好，也把房子隔成小房间，对外宣传是酒店式公寓。

　　后来随着住宅用地的红火，面积小、水电气成本高的商住房又不温不火，甚至销声匿迹了。直到2010年之后，上海出现限购限贷政策，很多人不能买房了，商住房又突然被人们惦记起来，红火了一阵子。2013年，随着住宅房的回暖，再度冷清下去。

　　2016年，限购限贷政策升级，商住房再度进入了人们的视野。根据卢文曦提供的数据，2016年上海商住房的交易量是207万平方米，比2015年增加了67%。

　　“限购限贷升级一次，商住房就有短期的脉冲式上行，但过段时间又不行了。”卢文曦说。

　　但是，反复了几次之后，市场上知道这种产品的交易风险，所以商住房的交易以新建的为主，二手的商住房交易量很小，远不是市场主流。

　　北京的商住房市场也是如此。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在一次采访中给出过一组数据：北京的酒店式公寓在2008年供应套数为11511套，到了2009年就上升到了22349套。经历了2011年限购政策调整、2012年普通住宅市场的复苏，到了2013年开始呈现出供应套数逐年攀升的态势，说明限购政策下此类产品潜在的投资价值增加。

　　商住房供应从2015年的29547套增加到2016年的41739套，创下历史新高。拐点出现在2016年下半年，北京对商住房的购房政策和供地政策都开始收紧，此类政策的效应在2017年初就得到了体现，1月、2月供应总套数仅为770套，跟半年前完全不是一个数量级。

　　其实在过去的这些年，政府对商住房也有过警示。2007年，北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示。2011年，北京市下发相关通知，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。

　　然而，这些警告都被开发商和购房者选择性忽视了。

　　“调控的逻辑变了”

　　2017年1月，上海开始对“类住宅”进行整顿，大量的商住类项目被停止网签。据界面报道，对于现有商住项目的整顿以闵行区和嘉定区为试点展开，要求试点项目“拆墙、拆煤气、拆上下水”以恢复其商办功能。

　　2016年10月刚刚搬入上海市闵行区浦江镇“绿地峰尚汇”购买了一套商住两用房的陈师傅在一次采访中对记者申诉，2017年1月小区门口贴出《业主告知书》，要求15日内恢复商办用途，拆除具有居住功能的插层、隔墙、上下水和燃气管线等设施。他和新搬入的四五百户业主一样，新年过后就陷入房子设施被拆的噩梦中。

　　“购买商住房的业主多是限购对象，退房就代表没房住。并且上海近两年的房价涨了太多，就算退款，我们也买不起房子，这中间的损失谁来承担？”一位业主代表说。

　　结果此后两个月，上海关于商住房的“红头文件”正式推出，控制了商住房的增量，限制了它“滚雪球”式的发展。卢文曦认为，这个文件是定性定调了，接下来应该会有针对商住房存量的政策出台，治理现有的商住房。

　　“相比北京、广州来说，上海政策出得比较晚，但规定得还更细。”他说。

　　这一轮调控，北上广都动了真格的，市场反应也很迅速。

　　根据中原地产研究中心数据显示，北京“3·26”新政后接近一个月的时间里，北京商住房市场彻底冰冻——实际市场成交跌幅99.9%，市场接近0成交。

　　具体来看，新政后的三天，整个北京商住房网签量仅为个位数。只有位于通州的个别项目企业签约5套，另外门头沟和丰台各有一宗企业购买，其他北京所有项目一夜之间消失了。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉南方周末记者，在过去几个月，北京商办类物业每月签约都在3000套以上，但预计在二季度可能快速跌到500套以内。过去商办类物业中90%都是个人购买，未来政策将全面改变，游戏规则完全变化。

　　“‘3·26’新政的内容条款很新颖，文字很少，简单的几百个字代表着调控的逻辑变了。过去是抑制房价过快上涨，但这次政策出来针对的不是价格，而是人了，要人口疏解了。所以以后分析楼市政策都要转变思路了。北京只是开始，上海、深圳都难免。”他说。

　　近日，根据央视财经频道的一则报道，与住宅房的自动续期不同，商住房产权到期后须主动申请续期，且有可能被驳回。北京市不动产法研究会副会长尹飞在媒体采访中说，由于“商住房”本身并非住宅性质，按照物权法相关规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。

　　针对商住房的这组重拳，对于购买商住房的投机客们来说无疑是一大打击。

　　“买房是投资，贬值多少要看买入的位置，但是商住房的调控如果一直严格，那么贬值幅度肯定不小。”张大伟对南方周末记者说。