五月旺季开门再遇冷 万科毛大庆一语成谶

　　周松清

　　今年的春天对于房企来说特别地寒冷。

　　为期4天的2014年“五一假日楼市”才在上海展览中心落下帷幕，据举办方统计数据显示此次房展会的参展人数为12.3万人，相对于去年10.8万人增长13.88%。不过，相对于参展人数的上升，成交量却在下降。一位参展的上海上市知名房企董秘告诉21世纪经济报道记者：“今年参展也有成交，不过相较于往年确实是差了点儿。”

　　该房企在4月底所公布的一季报显示其营业收入同比增加了80%以上，即使这样也不免感受到此番寒冬。而万科副总裁毛大庆在上周被传得沸沸扬扬的一场内部讲话报告，更是让房企寒冬深入人心。

　　毛大庆在这份演讲资料中指出，不少城市的销售情况都是在恶化的状态上，多数存消比在上涨，有9个城市超过24个月，比如深圳存消比为29个月，上海和杭州为33个月。万科则以平均21个月为一条风险警戒线。

　　万科(000002.SZ)总裁郁亮对此进行专门解释，称该篇演讲资料并不能全面准确地反映万科的观点，万科仍然是“谨慎乐观，积极应对”。

　　不过，万科的一季报也不容乐观。同样是在4月底所发布的一季报显示，万科营业收入为94.97亿，同比下降32.26%，净利润为15.29亿，同比下降5.23%。对于营业收入的大规模下降，万科解释称是因为一季度结算规模减少。

　　房企的寒冬似乎是终于来到了，不过，上述董秘向21世纪经济报道记者表示：“到目前为止还不能断定说这次就是寒冬，也不能预测这次会持续多久，下行趋势要等到今年的金九银十时房展会的情况才能最终确定。”

　　在传统意义上来说，一年当中，房地产市场一般有两个旺季，分别是4月、5月和9月、10月。中原集团研究中心所监测的54个城市统计数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫，降幅分别为40%、65%、32%。此外，今年“五一”假期成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%，为近四年以来的历史低位。

　　结合住宅供应情况，从四大一线城市的具体情况来看，除广州供求较去年整体保持平稳之外，京沪深三地表现均不理想。五一“小长假”上海商品住宅成交了211套，合计2.56万平方米；同比下跌46.88%。而北京地区小长假的新建住宅签约更是低到169套，同比下降79%。深圳供求双双下降六成。

　　上述上市房企董秘向21世纪经济报道记者表示：“现在来看，北、上、广、深确实会有影响，但是大幅度、大面积的降价是不会出现的，而二三线城市如果地方政府不出台救市政策的话，将会比较危险。”

　　在2014年并没有新的房地产调控政策出台的情况下，为什么会出现房企寒冬的情况，一直有市场传言是银行贷款停止所导致，不过中金公司房地产分析师宁静鞭对此并不认同：“这只是个别银行主动风险管理行为，所谓银行停贷主要是暂停夹层融资和供应链融资，这在银行房地产业务中并非主流，夹层融资主要放在投资银行部执行，就我们与银行、开发商沟通，按揭、开发贷并未停止，实质影响有限。”

　　上述上市房企董秘也表示认同：“银行贷款对我们影响十分有限，我们目前融资手段十分多元化。”不过，他也承认确实有一定影响。

　　在上海易居房地产研究院所发布的《2014年一季度全国房企资金专题报告》显示，2014年第一季度，房地产开发企业资金来源实现28731亿，同比增幅从2013年的26.5%降至6.6%，其中企业自筹资金在企业到位资金中所占比重为38.6%，比去年同期高出1.1%。

　　不过，上述上市房企董秘表示：“最终的问题还是实体经济并没有向好的迹象，这是此次下跌的主要原因。”但他同时仍表示对未来乐观：“地方政府的财政目前仍然是土地财政，而这个在十年之内也不会有较好的解决办法，这就决定了地方政府的利益和房企是绑定在一起的。解决不了土地财政就不会出现真正的房地产寒冬。”

　　最近地方政府的频频松动也印证了这个论断。南宁、无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式开始救市，而天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。