本报驻京记者 樊江洪

　　近期，围绕中国房地产出现两个截然相反的声音，影响着居民的消费判断。有的说房价下跌趋势形成，甚至有人说将要暴跌；有的说，房地产需求依然存在，如果取消行政性措施，房价还会上涨。那么，房地产的趋势究竟怎么看？在稳增长中怎样发挥作用？

　　刚性需求减少将成趋势

　　中国指数研究院[微博]的数据显示，2014年一季度全国住宅成交量较去年同期大幅下降，50个代表城市住宅月均成交同比下降18%。来自中国国际经济交流中心的研究表明，今年一季度，全国商品房和住宅平均销售价格同比实际均出现了3%左右的跌幅。

　　对于多地楼市出现的成交量下滑、房价走低，全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生认为主要是资金总体紧张造成的。她说，由于全国房地产开发投资增速的回落，房地产商的融资成本较高，导致“钱紧”，一些企业适度降价，是走量回笼资金。同时，个人获得按揭贷款也不容易了。

　　国家信息中心经济预测部主任祝保良认为刚性需求减少渐成趋势，也是今后长期影响房价的一个原因。研究表明，住房的刚性需求里，年龄约23岁的人群占40%以上。我国1980年代是生育高峰期，在过去10多年里一定程度上支撑了住房需求和高房价，而到1991年后出生率就下降了，这些人到2014年不到23岁。

　　中国国际经济交流中心经济研究部副部长张永军指出，很多人买房是冲着房价上涨预期去的，目前，一些城市的限购政策及未来将出的房地产税和不动产登记制，都在一定程度上制约了上涨预期，导致百姓出现观望心态。

　　一二线城市不缺住房需求

　　时下，不少人联想2008年美国“两房”危机带来的金融危机，对中国房地产的未来多少抱有怀疑。海外一些人“唱衰”中国经济，也屡屡提及中国房地产存在“泡沫”。更有人设想，如果信托风险、银行业风险、房地产风险、地方债务风险、经济运行外部环境风险、资金短缺风险等一聚首，中国经济有可能崩盘，房价有可能大幅下跌。

　　就此，京城多数专家学者认为，中国与美国房地产情况不同，不可简单进行比较和预测。美国房地产业占GDP的比重很高，又有衍生品，交易方式包括买房信贷极为宽松，甚至还有零首付，这些因素纠结在一起，同时起作用，导致楼市崩盘。再看中国，上述因素基本都不存在。至于几大风险聚首的可能性，几乎不可能出现。

　　更重要的，中央把稳增长放在经济工作的首位，房价大涨和大跌都不利于稳增长。因此，一旦涨跌出现趋势苗头，政府会在政策和投资等方面相应微调，以避免房价大涨或大跌。

　　国务院发展研究中心学术委员会副秘书长张立群指出，从一二线城市尤其是京沪看，形成产业和就业岗位集聚，人口也相应源源不断地向这些城市集中。比如，北京市人口控制目标近年屡屡被突破，2013年常住人口2130万，加上没拿暂住证的实际接近3000万。这就决定了一二线城市不是缺乏住房需求，而是缺乏住房空间，房地产的主要矛盾还是供不应求。目前，一二线城市的房地产市场是以改善居住为主导，未来这种需求潜力仍然很大，所以这些城市的房价难以大幅下降，即使有所下降也不会持久。

　　专家称个别地区可放开限购

　　关于未来一段时间的房地产调控，京城专家提出一些看法。

　　祝保良赞成个别地区可以放开限购政策：“房价跌得比较多的地区，限购措施是可以适当放开的，当然一线城市放开的可能性不大。”他认为，当前房地产市场的降温跟2011年不一样。2011年是需求过热，政府出台限购政策进行抑制，现在是消费者主动降低需求。如果不引导好居民对房地产的预期，未来是有可能难以控制的。他还指出，一些城市在土地供应量上可以考虑做些调整，适度加大供应，但不宜大幅卖地。

　　中信证券首席经济学家诸建芳建议，保持房地产市场所需货币的合理流动性，这涉及房地产建设和住房信贷。同时，一些三四线城市商品房建设供大于求，如果在推进城镇化时仍然用加强的方法去建设保障性住房，那么这些商品房的出路堪忧。因此，可以考虑主要用市场的办法处置存量商品房，实现商品房向保障房的转化。

　　张立群认为，目前一线城市和大城市还是人口导入地，要分流到周边城镇还需时间。因此，一二线城市和大城市的土地规划要调整，要在基础设施配套的前提下，增加土地供应量，加大对棚户区的改造力度。同时，要着眼城市转型升级，逐步向外拓展空间，建设城市群，在一体化中谋发展。

　　(本报北京4月23日电)