任志强表示当我们的调控都是以短期行为为目标的时候，通常会发生后遗症，一定是错的

　　文／《中国证券期货》记者 凡志喜

　　地产经济之痛

　　日益趋高的房价犹如压在国人身上的一座大山，却难掩房地产市场的阵阵狂热。2014 年伊始，不到20 天的时间，北京市疯狂卖地的记录竟然达了400 亿元。在2014 年1 月所出让的土地当中，几乎都高得吓人。

　　针对过高的房价，央行曾多次降息，还专门强调房地产行业贷款政策。

　　地方政府的行政调控已然受到了降息所带来的市场回暖的冲击。在这种形势下，如何缓解降息给行政调控带来的压力？房地产给中国经济、社会带来的多层面的痛，加剧了进一步调控房价、促进房价合理回归的必要性和紧迫性。

　　当降息等经济微调政策时时有被房地产市场搅乱捣混的可能时，足以说明房地产市场给社会带来的痛远远不止高房价对居民的重压，更深入到了在一定程度上制约经济政策的地步。由此不难看出，房地产仍旧是中国经济之痛，而且痛得越来越厉害。

　　房产调控之殇

　　拿北京来说，政府虽然推出了自住房计划，但是短期内自住房仍然只能解决北京市户籍和保障房对象的住房问题。再说，7 万套住房与15 万排队等待保障房的家庭是何等的不相称！而自住房的配套成本一旦转嫁到纯商品房用地上，那么纯商品房的价格可想而知。

　　根据国家统计局日前公布的2013年12 月数据显示，广州与北京、上海、深圳四大金刚已连续第四个月同比涨幅超20%，这个数据是广州国土房管局数据的整整两倍，更是居民人均可支配收入增幅的近三倍。如果再考虑到不少房屋是以双合同形式成交的因素，房价实际涨幅可能还要高于20%。

　　房价既然调控不了，就“调控”房价数据，这是很多地方经常使用的“杀手锏”，背后透露的往往是地方在房价调控上的尴尬与无奈。土地财政没有破局，货币政策没有收紧，房价上涨就是大概率事件，再多的行政调控手段也只是枝节，无法扭转房价上涨这一大势。

　　房地产是城市化的表象，对于一个处于快速城市化进程之中的国家来说，房地产热并且给经济注入巨大能量、改变人民的生活，都是十分正常的。但是，扪心自问，房地产到底给民众生活带来多少的幸福感？

　　如此，不得不承认调控乏善可陈，因为每次针对房价的调控都收获了更高的房价，这样的反复又将会给社会带来多少负面影响？

　　控涨难题待解

　　从2013 年下半年以来，一路疯狂的土地价格更是让“房价稳定”成为一项几乎不可能完成的任务。对于各地方政府而言，房价调控目标本就是一场明知不可为而为之的游戏。

　　就在“京七条”出台的前一天，国家统计局发布2013年9月份房价数据，北京因同比涨幅超20.6%，名列全国70 个大中城市房价涨幅第一位。

　　2013年“京七条”出台后，要求加大自住型商品房用地供应，而11月份成交的亦庄及东坝地块多含有自住型商品房等土地配建用地，但尽管如此，开发商拿地积极性依然高涨，成交的价格也近乎失去“理智”。

　　而在北京市住建委限制高价楼盘预售审批之前，北京又一次因同比涨幅超20%，在70 个大中城市中名列前茅。

　　据北京市国土资源局党组副书记、副局长张维日前介绍，2013 年北京住宅地供应大增，住宅用地的价格上涨明显。2013 年，北京住宅用地平均价格为9328元/ 平米，同比上涨43%，比2010 年9 月的历史高点8862 元/ 平米上浮5%，达到历史新高。在这样的土地价格下，北京要想实现“保持房价稳定”的控涨目标，似乎很难。

　　毫无疑问，中央政府对房价的调控符合了民众的利益，人们在对调控的期望和结果的失望中，用传统的思维定势激烈批评地方政府的不作为，无力关注游戏规则是否符合了规律。

　　即便是出于“稳增长”的宏观经济诉求，并且明确排除“救楼市”的政策嫌疑，降息对楼市来讲依然存在一定的利好，这意味着开发商融资成本随着贷款利率下降而降低，同时也降低了消费者的购房成本。在楼市回暖的关头，在楼市这样一个信心市场上，连续降息也容易被部分人理解为楼市调控政策触底，从而激发其消费需求的释放。这种消费心理被开发商拿捏，会增加其挑逗房价上涨的底气。

　　当新一轮的调控袭来，受限购、限贷政策的影响，按下了一二线城市房价的葫芦，众多“瓢”却在三四线城市浮起。然而随着楼市的持续回暖，一二线城市再现供不应求的情形，众多房企就有可能不约而同的集体选择重回一二线城市。而三四线城市则在巨大的库存之下陷入低迷，市场分化不断加剧。

　　近年中国房地产调控政策一览

　　2003年8月：国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。  

　　2004年3月：“831”大限提高拿地“门槛”，调控开始。  

　　2004年10月：央行10年来首次宣布上调存贷款利率。

　　2005年3月：房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面。国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条)。

　　2005年5月：七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)。     

　　2005年9月：银监会212号文件收紧房产信托。   

　　2005年10月：国税总局重申二手房缴纳个税。   

　　2006年4月：房贷利率再次上调。  

　　2006年5月24日：国六条出台，新一轮调控大幕开启。

　　2006年5月29日：国务院出台限制套型90/70政策。

　　2006年5月31日：国税总局出台二手房营业税政策。

　　2006年7月6日：未取得预售许可证的楼盘不得发布预售广告。

　　2006年7月11日：建设部出台171号“外资限炒令”。         

　　2006年8月19日：央行调整金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。

　　2006年8月30日：建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》。

　　2006年9月：房地产市场整顿《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。

　　2007年1月：建设部规范房产经纪行业，资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台，引导二手房交易进入良性、正规的轨道。

　　2007年3月18日：央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点。

　　2007年5月19日：央行再次加息，上调0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。6月5日期，上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点。

　　2007年7月20日：央行第三次加息，此次针对活期存款利率上调，由0.72%上调至0.81%，为2002年2月以来首次上调活期存款利率。

　　2007年8月：央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点，一年期存款利率达到3.87%，一年期贷款利率达到7.29%。

　　2007年9月27日：央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍。

　　2008年3月：建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房。

　　2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%，创下历史新高。

　　2008年5月30日：国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。

　　2008年6月10日：税务总局：企业为个人购买房产需征个人所得税。

　　2008年7月14日：国土部表示：小产权房不给宅基地证。

　　2008年8月11日：国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书。

　　2008年8月14日：三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户。

　　2008年8月25日：央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理。

　　2008年9月15日：央行宣布“双率”齐降。

　　2008年10月9日：西方央行联社降息，中国打出“降率免税”组合拳。   

　　2008年10月28日：央行年内第三次下调利率，存贷款分别下调0.27个百分点。

　　2009年5月25日：发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。

　　2009年10月：营业税免征优惠政策终止。

　　2010年4月：颁布《国十条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施。

　　2010年1月：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

　　2010年4月18日：国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　2011年1月26日：公布新“国八条”，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。

　　2012年：住房信息系统联网，工、农、中、建四大行首套房贷利率降到基准线。

　　2013年：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。

　　(本刊记者根据公开资料整理。)