房企新一轮海外融资镜像 利率多超8%

　　本报记者 王海春 上海报道

　　如同去年同期一样，在新年的1月份，就有大量房地产企业开始在海外融资。

　　《华夏时报》记者统计发现，仅今年1月份的前20天，就有世茂、富力、旭辉、绿城、华南城等房地产企业发布海外融资计划，总额超271亿元人民币。

　　据了解，已公布出来的融资计划，只是房企在海外市场吸金的一部分，未来将有更多房企海外融资的计划会浮出水面。

　　《华夏时报》记者调查发现，在2013年的同一时期，房企海外融资数量和规模比现在还要大，在2013年的1月份里，就有17家上市公司，通过海外融资获得420亿元人民币。

　　值得注意的是，去年海外融资利率起点一般在4%-5%左右，而今年已经飙升到了8%以上，有的房企连16%的高息美元融资也做。有分析人士认为，很多房企今年再发海外融资是为了还去年的旧债，而2014年国内房地产市场的不确定性，让房地产企业海外融资市场越来越难做。

　　借新还旧？

　　1月份，几乎每一周，都有两三家开发商抛出各自的融资计划。

　　1月21日，绿城中国(03900. HK)公告称，公司将通过德意志银行、高盛、瑞士银行、汇丰、渣打等银行，发行本金总额为5亿美元的次级永久资本证券订立认购协议。在扣除销售佣金及其他费用后，绿城将获得约4.93亿美元的净款额。

　　同一天，华南城控股(01668.HK)也宣布，公司将发行于2019年到期、总额约4亿美元的优先票据这项海外融资是通过瑞银、花旗、汇丰、美银美林等银团进行的，每年利率约8.25%，扣除各项费用后将获得约1.95亿美元的净融资额。

　　“所筹资金将用于现有债务的再融资、收购新项目或新增土地以及发展现有的中国项目或作一般公司用途。”华南城控股方面有关人士如是说。

　　与此同时，旭辉控股(00884. HK)、宝龙地产(01238.HK)、世茂房地产都公布了相关融资计划。而在此前的1月7日，富力地产、佳兆业也都宣布了海外融资计划。

　　据了解，在1月的前3周，绿城、华南城、旭辉、世茂房地产等房企发债总额已经超过271亿元人民币。

　　记者在采访中了解到，1月份在市场上看到的海外融资，可能只是房企海外融资的冰山一角。在这些融资用途中可以看出，所融资金大部分是用于偿还旧的债务和补充既有项目的运营资金，很少有房地产企业融资是用于再买地拓展的了。

　　一位投资界人士向记者透露，“现在有很多开发商的海外融资计划还在进行中，并没有完全定下来。过一段时间可能还会陆续看到更多房企公布自己的海外融资计划。”

　　上述投资界人士表示，2013年时有多大规模的融资，今年仍然不会少于这个规模，只是资本市场给出的利率越来越高。海外融资大部分是美元融资，美元兑换成人民币需要周期，去年做的美元融资，今年再发美元融资，到今年年中以后用来偿还以前的旧债比较合适。

　　利率越来越高

　　相对于2013年同期所做的海外融资利率书，目前的利率几乎是上涨了一倍。《华夏时报》记者调查发现，2013年同期，房地产企业海外发债融资成本一般在5%左右，而万科在2013年4月份所发美元债只有2.6%的年利率。

　　背后原因不言而喻。2013年同期，正逢欧洲大量资金流入香港，资金很宽松，利率要求很低，而今年赶上美国退出QE，全球流动资金大量涌向美国，市场上资金紧张，利率上涨。

　　然而根据投行人士的消息，开发商在去年12月份甚至11月份已经开始进行海外融资计划，在这样看似不经意的举动的背后，传达出哪些重要的信息？

　　“今年楼市最大的不确定因素不是再出新的限购升级之类的政策，而是资金面可能会趋紧的预期。我们认为，今年银行信贷可能会有所收紧，而包括信托融资渠道门槛抬高的可能很大。”中国房地产开发集团理事长孟晓在搜狐焦点网主办的2014年中国地产新视角高峰论坛上说。

　　盛势投资一位高层指出，预计今年银行会对新增货币做出控制，增长速度较去年会有所下降。“此外，监管部门对信托的107号文件将使地产信托面临考验，开发商在资金的获得上很难再像去年那样如鱼得水。”这位人士说，去年开发商业绩走红，与市场资金的充裕有直接关系。

　　据易居研究院统计，2013年房企到位资金12.21万亿元，比2012年增长26.5%。其中，国内贷款19673亿元，增长33.1%；利用外资534亿元，增长32.8%；自筹资金47425亿元，增长21.3%；其他资金54491亿元，增长28.9%。

　　有上海开发商向记者表示，虽然他们看好今年楼市，但对今年能否有足够的市场资金表示了一定程度的担心。

　　而包括绿城、旭辉、世茂、富力在内的开发商，之所以在海外融资，在某种程度上与他们对今年楼市走向的预期有一定关系。

　　除了市场预期的资金相对短缺，今年开发商还将面临项目供量增加的局面。

　　据易居研究院最新公布的数据，2013年末全国待售商品房面积达49295万平方米，比11月末增加2489万平方米。与2012年末相比，待售商品房面积增加了12835万平方米。

　　“开发商去年购置土地的热情是近3年以来最高的。今年这些土地将上市销售，对营销人员来说，今年的销售压力会很大。”鹏欣集团一位调研部经理说。