商业地产投资骗局

　　上海：八年心碎投资梦 红火商城变鬼城

　　数据显示，今年上半年全国近百个城市共推出土地9106宗，供应量为39029万平方米，其中，商业用地的供应增幅最大，共推出1911宗，同比增加42%。

　　不但是数量增加，商业用地楼面均价为1790元/平方米，同比增加17%，增幅远超住宅类。而万科、万达、绿地等国内知名开发商更是纷纷出手重金买地。那么商业地产一片红火背后，市场的运营情况到底如何，对于普通消费者来说，投资商业地产又是不是象宣传的那样稳赚不赔呢？来看记者在上海进行的调查。

　　地处上海嘉定区曹安公路的上海国际鞋城项目。2005年正式对外开业，由于其优越的地理位置和便捷的交通环境成为上海当年最炙手可热的商铺项目。在当年周边商品住宅项目仅为4千元左右的情况下，其商铺每平方米平均价格就已经高达3万元。然而8年过去这个当年的商业楼王风光不再，在几位知情人士的带领下，记者辗转进入上海国际鞋城内部。一进鞋城就可以看到，昔日号称打造国际高端的鞋城，一片残破狼藉，随地可见各种垃圾，由于无人管理大厦早已经断电到处一片黑暗，不少铺面甚至已经成为一些社会人员的临时居所，场面极其混乱不堪。

　　上海国际鞋城项目小业主告诉记者：以前是(租)借过的，后来就都撤掉了，被开发商给赶跑了。房产证上是16个平方实际只有8点几。

　　(记者)八点几多少钱呢？

　　小业主：当时买的是三十五万。

　　有一位小业主表示，当时卖(铺)的时候买的挺好的，没几天(就不行了)就是打造的什么长三角的什么中心。

　　什么全球的采购中心然后呢我们退休工人只有一点点钱买了一个小铺。06年的时候是四十多万。

　　小业主：(记者：这又多大面积？)这里面加起来有十三点几，但实际得房只有六平方米，想不到他就这个样子，卖给你们了然后把钱一卷走路了，叫天天不灵叫地地不灵。

　　据了解，上海国际鞋城项目建筑面积近十万平方米，原本规划铺位1500多间。而开发商最终将原本规划作为仓库的地下一层和多处消防通道也改建成商铺，现在实际拥有商铺2800多个。然而记者在现场看到，除了一期部分临街商铺尚在营业外，其他均已经处在无人管理的局面中。在实地调查时记者注意到在后期增设的地下一层部分，装修仍然显得很新，小业主告诉记者，这一层在装修完成后甚至从未公开营业过，一直是大门紧锁。

　　记者李磊：我现在是在上海国际鞋城的负一层，大家可以透过我们的镜头看到这个原本，总体大家可以看到在负一层的规模并不比一层小，大家可以看就这个走廊，现在就我手里手电筒光所能看到的地方几乎是一眼望不到头整体的规模也是非常的庞大。

　　上海国际鞋城 负一层小业主：(记者：您这个铺子开过门么？)我自己从来没开过门，合同到了我说你把房子钥匙给我，他(开发商)把我带到地下室钥匙给我，但是这个房子已经几家人家打通的，我就没办法辨认自己的店铺了。

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　　上海：广告忽悠高额回报 投资者懵懂入市

　　在一直被视为是寸土寸金的上海，存在如此大面积的商铺闲置、甚至是荒废的确让人十分震惊。当初到底是什么原因吸引了大批投资者前来投资的呢？这个被称为地理位置优越、交通便利的上海国际鞋城到底是如何从火爆销售走向荒废甚至变成鬼城的呢？我们继续来看记者调查。

　　陈先生是上海国际鞋城数百位投资者其中的一员，目前是上海一家公司的职员，月收入并不高，全家仍然靠租房生活。当记者询问他当时为什么会选择购买上海国际鞋城的商铺时，他给记者展示了当年买商铺所保留的一批宣传材料，他说正是这些材料上近乎完美的宣传给他勾画了一幅美好的投资前景。“铺王”“三年24%的稳定投资回报”等等这样字眼鼓动着每一位像陈先生一样急于在上海立业投资者的心，也造就了当年上海国际鞋城的火爆一时。

　　业主陈先生：销售的时候火到什么程度呢，包括他的销售排队的人已经排到马路上面了都影响了交通。

　　业主杨先生：大家可能对这种分割式的这种商铺啊，也没有见过。这个盘呢在整个买的过程中记得非常清楚的就是那个人气非常爆的，周围的人全是密密麻麻全排满了。 

　　“密密麻麻的购买人群”这是记者在采访中接触到的每一位购买上海国际鞋城投资者对这个项目的共同记忆，记者几乎可以从每一位业主的描述中感受到当年抢购时兴奋的心情。这也不难理解这个项目当年一期、二期甚至是原本规划做仓库的地下室都能够在商城没有正式营业的情况下就被抢购一空的原因。

　　(记者：您当时为什么要选择地下室买呢？)

　　他到了我们这里来做广告的，我就拿了这个广告到这里来买了商铺。他当时是给我们包租的包租三年。

　　在经历了05年的火爆销售后，上海国际鞋城也曾正常运营过两年时间，但是随着开发商和原有招商团队因为至今仍不为人知的原因毁约，亲自接手商城运作，同时清退了一批原有租户后。上海国际鞋城开始迅速走向衰落，直到开业8年后，记者开始采访时，周围的上海市民已经不再记得有过这么一个一度火爆的上海商城。记者也只能在网上地图中找到了这个曾经被投资者疯狂追逐的商业地产项目。

　　业主杨先生：(记者：我看这儿还贴了一个招租的广告这个现在还能招到租么？)现在处于这种状况还有谁过来呢，谁肯过来呢？租这种铺子。

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　　小业主6年协商未果  开发商百般推诿

　　上海“铺王”、稳定的投资回报，这一切宏伟蓝图的设计者，上海国际鞋城房地产项目的开发商始终没有在镜头中出现，那么在上海国际鞋城的衰落中开发商到底充当了一个什么样的角色呢？对于这个原本在设计中充满愿景的地产项目他们到底是怎么想的呢？

　　记者在上海国际鞋城项目长达半天的采访中，没有碰到任何一名开发商或者物业公司的管理人员，记者多方打听终于电话联系上了项目开发商上海兆地房地产开发公司相关项目负责人，对方给出了这样的答复。

　　(记者：你是鞋城开发商项总么？)

　　哎你好 什么事情啊？

　　(城这个样子怎么弄呢？)

　　你问我我问谁啊。

　　(项总项总那我们能不能坐下来见个面来协商一下呢？)协商也是这样，你现在如果清楚啊，在往后的话是，这种事情都要等机会的我们有机会了再讲我们不能一直等啊一等就是几年啊。这个没办法的我跟你一样的呀。

　　上海兆地房地产开发有限公司的这位负责人告诉记者，鞋城方面也曾试图帮助小业主们恢复经营，并委托了一家名为上海曹安国际酒店用品经营管理有限公司帮助招商，但小业主们各自都打着小算盘不愿意配合，甚至根本不愿续签合作协议。

　　上海兆地房地产开发有限公司 项目负责人：好好的你们都派人不让签，这个叫我们怎么办我们人都走的进来你说你们不让签。

　　事实到底是不是真的像开发商所说的那样呢？一位当时前去签约的小业主告诉记者，当时得知终于有了解决问题的方案时，大家都高兴的去签约，然而新的经营商提供的这份补充协议，要求小业主必须在该协议签约率达到95%的情况下才能履行原本就该执行的租赁合同，并且所有的收益回报条款均未在合同中写明而是口头约定。

　　上海国际鞋城 小业主：(记者：他这个95%的签约率为什么达不到)肯定达不到的呀。(记者：为什么？)一个是他这个回报率太低了，他一个回报率太低，还一个签十一年十一年小业主都不肯啊。(记者：他这个回报率大概是多少呢跟您说的当时？)一点几比银行利息还低。(记者：每年百分之一点几的回报率？)比银行利息还低1.6几吧 。

　　更让人意外的是，上海国际鞋城的倒闭并非个案，就在一街之隔的曹安国际商城也在发生类似的事情。商场2层和3层的电梯已经被彻底关闭，一楼仅剩的商户也已经挂出清仓处理的招牌。商户告诉记者，他们一旦都走了这里的小业主也将面临和上海国际鞋城一样的命运。

　　曹安国际商城商户：这边经营是很差的呀。就是几乎面临着大家都撑不下去了呀。(记者：我看现在铁门已经拉上了2楼3楼还有人么？)没有了没有了就这几家了，剩下来可能还有十几家。

　　曹安国际商城 商户：对小业主来说损失非常的大，因为他这个门如果常年像上海国际鞋城B区这样关着的话会有非常大的影响。他们的产权是40年到现在已经开发了7年都没有开发出来，那么接下来再给他关3、4年的话他们的几百万就全损失没有了。