“小”华远百亿憧憬 任志强“逐利”

　　李乐

　　“万科老说不拿地王，每次都举了天价的牌子，媒体应该批评他们。”在通州台湖地块失守于万科之后，任志强对《中国经营报》记者说。任志强此时言语中的愤懑之情，似乎一点也不亚于他批评政府各项房地产调控政策，尽管后者才是人们更为熟悉的任志强。

　　不过，任志强的第一身份仍是“商人”。尽管已经卸去了华远集团董事长的职务，但他仍然是华远集团下属华远地产的董事长。相比于高调的任志强，华远地产一直以来并未引起各界太大的注意。但在2012年中，这家北京市西城区国资背景的地产企业，悄然之间已在青岛、长沙、西安建立了超过百万平方米的土地储备。

　　任志强是华远“走出北京”战略的主要决策者。相比于政策和政府“批评者”的形象，当任志强谈起华远地产的战略以及企业经营的一切时，他更像一家上市公司的董事长。在这个决策者的战略体系中，华远地产的利润将比规模重要。在任志强的战略中，要把华远带向“高利润”、“高回报”方向。

　　走出北京

　　目前华远地产已经在西安、长沙、青岛三地储备了近100万平方米的土地。

　　“地价太高了，我们打不过他们。”尽管这并不是华远地产第一次在土地市场上被别人击败，但任志强的“意见”仍溢于言表。在北京的隆冬时节，万科高价拍下了同样为华远地产所看好的台湖地块，任志强向记者坦言，“这样的价格我承受不起。”

　　相比于万科、保利这样动辄销售规模千亿元的房地产开发企业，华远从来都无法依靠“现金规模”。2011年，华远地产(600743)营业总收入26.15亿元；2012年，多家证券分析机构的分析师向记者估算，这一年，华远地产的合同销售额应在40亿元上下。

　　如此的财务结构，注定了华远无法在北京土地市场中有太大的斩获。2012年12月31日，尽管已经“拍”出了491%的土地溢价率，最终被华远地产拿下的通州梨园地块总价也不过10.05亿元。这样的土地价格在北京并不算高。

　　在此之前一个月，在西安的一次土地“斩获”方才是华远地产“更大的战略”。华远地产子公司西安鸿华房地产开发有限公司通过挂牌出让的方式获取西安市太华北路一宗地，土地成交价为3.04亿元。

　　实际上，这样的战略从2010年就已经在任志强的决策下开始，目前华远地产已经在西安、长沙、青岛三地储备了近100万平方米的土地，而根据华远地产2011年财报，截至当期，华远地产的开复工总面积为134万平方米。

　　“在西安和青岛的市场份额上，2013年我们估计还是排在前面，有可能是前五名，但我们在当地也不会形成垄断。2012年我们在西安排在前面，2013年有可能还在前面，但是即使这样的份额还不足以垄断。”任志强反复向记者强调。

　　目前，持续的增持土地已成为华远地产的长期战略。北京作为公司总部所在地，华远地产将继续在城市成熟发展区、轨道交通沿线的城市近郊、具有特别资源的城市远郊获取新项目，以满足北京地区持续发展的需要。而青岛、西安、长沙三个城市作为公司拓展外埠市场全国化发展的桥头堡，将继续深耕细作，持续扩展土地储备，同时，华远地产还将寻找机会进入具有较大发展潜力的区域和城市。

　　打通融资

　　华远上市以来融资受限，而未来，解决融资难题将成为华远地产突破规模瓶颈的重中之重。

　　截至2012年三季度末，华远地产年报显示公司总资产114.55亿元，净资产26.55亿元，在任志强看来，影响规模的首要因素是资金的获取。

　　保利地产[微博]自上市以来，以每年一次资本市场融资的频率，累计融资规模达214亿元(含集团2009年投资的15亿元)。其中，股权融资171亿元，融资额占净资产的比例高达74%。中海地产的母公司中国建筑(601668.SH)也在2009年完成IPO，募资金额超过400亿元，随后注资中海地产50亿元。2008年后，信贷资源迅速向央企倾斜。

　　任志强坦言，华远拼不过央企。华远上市以来融资受限，而未来，解决融资难题将成为华远地产突破规模瓶颈的重中之重。

　　2012年10月中，华远将通过全资子公司北京市华远置业有限公司(以下简称“华远置业”)与上海歌斐星舟投资中心(有限合伙)(以下简称“歌斐星舟”)共同投资9.70亿元开发西安房地产项目。双方将以收购项目公司100%股权的方式，获得项目开发所需的土地使用权。这是歌斐星舟与华远地产的首次合作。

　　记者了解到，歌斐星舟为诺亚财富旗下的基金。诺亚财富成立于2005年，2007年8月获美国最大的风险投资机构之一红杉资本注资，并于2010年11月10日在纽约交易所上市。

　　2012年12月24日，华远地产公告称，其全资子公司北京市华远置业有限公司与公司第二大股东北京华远浩利投资股份有限公司(持有华远地产股本的10.058%)，共同出资成立房地产基金管理公司“北京华远锦程投资管理有限公司”。

　　记者了解到，除此之外，华远还将在市场上寻找机会，通过资产重组、兼并收购等方式扩大公司发展规模。

　　“现在房地产行业银行外的融资规模已经很大了，从十年前95%下降到现在的60%都不到了，你们看最近的央行报告，现在大概贷款比重也就是60%左右，说明这个社会融资的部分在加大。”任志强告诉记者。

　　利润导向

　　以利润提升回报水平已经包含进任志强为华远设定的战略当中，也正是在这样的战略之下，华远开始在西安、青岛、长沙拓展自己的土地储备。

　　“看一个上市公司好不好，要看它给投资者带来了多少回报，而不是只看它达到了多少规模，从每股净回报的指标上看，华远地产是个很好的公司，应该重重地表扬。”即便是在夸赞自己担任董事长的公司时，任志强也带有自己独特的语言风格。

　　实际上，以利润提升回报水平已经包含进任志强为华远设定的战略当中，也正是在这样的战略之下，华远开始在西安、青岛、长沙拓展自己的土地储备。“我们在外地拿了很多地，虽然当地的房价并没有北京高，但是利润并不一定低很多，企业最终还是要为股民赚钱的，不然股民不干了。”任志强对记者说。

　　基于这一战略，华远地产也开始调整自身的产品结构——除了按照政府要求参与必要的保障性安居工程项目外，华远地产开始集中于高档住宅产品的开发，以确保获得较高的利润率。

　　记者了解到，在外埠市场中，华远地产在青岛、西安、长沙等地逾百万平方米的项目中，绝大部分是高档住宅产品。而其在北京开发的住宅项目中，绝大部分也都属于高档住房产品。

　　“我曾经说过商品房是给富人盖的，公众错误地理解成了房子，我说的是商品房。”任志强向记者强调，“因为我们国家制度上明确说开发商只能在出让的土地上盖房子，非出让的土地上开发商是不能干的，那是违法的，但国家规定除外，也就是政府委托企业是可以做的，这就是保障性住房。这类住房是给穷人的，我理解出让土地盖的，就一定是给富人盖的。”任志强说。

　　此外，记者从华远地产内部了解到，在华远的长期企业战略里，将适当增加商业地产的投入，通过更加丰富的产品线平衡市场波动，从而实现更好的业绩稳定性。