张雅楠

　　越来越多的住宅开发商选择进入商业地产，无论是被动还是主动，这个领域对住宅开发者而言，不能说没有门槛。除了转换思维、储备人才，根植商业地产多年的过来人强调最多的无非是把钱算清楚、准备好。

　　广东坚基商业运营管理有限公司常务副总经理谭广球认为，虽然这个行业现在是大发展时期，但“二八规律”不会改变。

　　谭广球从事零售业20年，先后统筹运营过深圳金光华广场和益田假日广场，在亚洲购物中心协会2012商业房地产博览会暨中购联购物中心国际论坛第十届年会上，谭广球算了一笔账。

　　经济观察报：现在国内的商业地产开发缺少资金支持，你有什么建议？

　　谭广球：其实做商业地产的回报率真的不高，更多是通过商业地产比如购物中心，把周边的物业做一个很大的提升，比如万象城成功了，幸福里的价格就有一个很大的提升。

　　如果要做一个购物中心，就要把资本算好，这一部分是要投入的，但是其他的一些部分是要增值的，比如住宅之前是要卖8000元/平方米，但是因为有了一个很好的配套，住宅可以卖到12000元/平方米。

　　购物中心的投入资金是要充分预估的，包括土地成本、建安成本，甚至包括商家进驻的需求，特别是中高端，比如卡地亚(微博)的装修，高端的6万元一平方米，中低端是2万元一平方米，整体投入是很大的。

　　特别需要强调的是，后期的运营成本非常高，正常一个购物中心，我们基本的管理费不包括照明都要30元/平方米，15万平方米的一个购物中心，基本上一年的运作费用就要4000万—5000万元，必须有充分预估，千万不要发生资金链断裂的情况。

　　经济观察报：商业地产开发应如何把握销售和自持的比例和节奏？

　　谭广球：做商业有一个很实在的道理，我们要想商家会怎么想。就购物中心而言，比如一个1000平方米的餐饮，各方面的投入包括装修、押金等等几百万就花掉了，他们是不是要赌你开发商的一个未来？要交租金，要装修，还要招人，如果投入这么多，但是进驻的商场没有起色，租金肯定收不回来，装修几百万的投入也回不来，在搬离之前可能还有七八个月的亏损，整个下来，1000万可能就打了水漂，经理人的个人职业生涯可能都会搭在这上面。商家就有一个教训，不会投没有把握的一个商场。

　　分割销售，很难控制商家做什么，大量的经验表明，在一个单体项目里，出售超过30%，还能够成功的几率是很小的。

　　经济观察报：目前，购物中心有去主力店的倾向，对这个现象你有什么看法？

　　谭广球：管理是没有定式的，去不去主力店要看购物中心所处的地段和公司的实力，甚至公司经营思路都是去不去主力店的条件。如果此前没有做过商业，现在做商业的目的是使周边的地价和物业升值，团队也不是特别强悍，在这种情况下，引进一个天虹，引进一个大型超市，引进一个电影院或者苏宁、国美，这样做，运营成功的机会比较大。

　　一个购物中心，有些铺位是装门面的，有些是不来租金吸引人流的，真正来人流的是服装、百货，引进百货公司的缺点是，他们把这个做了，但是给的租金比较低，溜冰场基本不挣钱，电影院赚的也不多，超市就更不用说了，所以去主力店是一个方向。说白了，百货商场是一个二房东，也要去招商，商品的宽度要宽些，但是展示远不如购物中心，并且一个购物中心15万平方米，给百货的顶多也就4万平方米，还有几万要自营，购物中心的品牌和百货的品牌中间就存在竞争，如果全部自营的话，相对来说，收益有保障。