张华纲又成了“空中飞人”，在大江南北到处看地。

　　他已经有一年多没有这么做了——作为金地集团总裁，过去一年他都忙于清理空置房，没有走进过土地拍卖场一步。

　　现在不一样了，这两个月他在全国各地忙碌，包括在上个月以5.6亿元高位拿下了上海青浦徐泾镇3号地块。在拍卖场上，他又看到了那些“阔别”一年的同行——万科、绿地、龙湖……

　　“感觉自己今年勤快多了，看地是最近的工作重点，”5月14日，张华纲对记者笑说，“我们挑选的是那些地价调整到位，供求关系比较好的城市，具体是哪些城市，暂时保密。”

　　张华纲表示，金地正在重启停顿多时的土地吸储计划，将投入50亿到100亿的资金用于增加土地储备。

　　凌厉出手的显然不止金地一家。一个月来，张华纲明显地感到他的对手也在加码。

　　招商地产总经理林少斌比张华纲还“勤快”，他把3月份31天中的25天花在了出差看地上。“只要保证净资产负债率在40%，多出来的钱都用于购买土地。”林对今年增加土地储备信心十足。

　　各家较劲之下，4、5月间，在温州诞生了新的单价“地王”，创下19607元的平均楼面地价。在大连一个开发商一口气席卷7块住宅用地，以37.48亿元夺得2009年开年以来的总价“地王”。深圳、重庆、上海……高价地接踵降生。

　　2007年疯狂的“地王”竞赛尚未走远，仅仅经历了一年的封冻期，一些城市的土地交易所的气温再度上升。2009年的4、5月间，真的是一个“春回大地”的时点吗？

　　从南到北的新一代“地王”们

　　“9亿元一次！9亿元两次！9亿元三次！”锤起花落，结束了原温州长运集团地块持续一个多小时的争夺。

　　4月7日这天，这块挂牌起始价只有57809万元的地块，经过14个回合的争夺，最终超过50%的溢价成交，高达19607元/平方米的楼面地价，是2008年以来的全国最高价。

　　虽然此价格比之2007年苏宁环球在上海163号地块上创下的6.69万元楼面地价还相去甚远，但已超出同年杭州“地王”的19000元，在迄今为止的单价“地王”中可排名第二。

　　21天后，4月28日，大连金赛置地有限公司以37.48亿元总价拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧7宗地块，成为2008年市场调整以来的首个总价“地王”。

　　该总价未能超过2007年长沙“地王”的92亿元、成都“地王”的72.4亿元，以及上海苏宁环球地王的44亿元，但已高于广州、北京、福州在2007年产生的“地王”。

　　一天后，4月29日，重庆渝北区观音桥组团E分区地块经过14家开发商19轮竞价后，以4900万元的价格被重庆仁强收入囊中，溢价43%。

　　五一节假期未过，深圳土地市场便结束了持续10个月的“零成交”岁月。5月3日，位于回龙埔平西路和爱心路交会处的2宗捆绑地块，14分钟内举牌113次，以高出底价2.7亿的价格成交，溢价51%。

　　“竞争在加剧，这一轮出手的全是大开发商，大家的预期都比较看好。”张华纲说。在4月29日上海青浦徐泾镇3号地块的角逐中，张华纲费了不少力气才战胜了同场的10家同行巨头，以5.6亿元摘得地块，溢价高达82%。

　　在张华纲眼里，这块地的楼面地价为5600元/平米，位置不是特别偏离，“相当于深圳的罗湖区，可以赚不少”。

　　根据中原地产研究中心的统计，在4月初时，全国至少已有10块以上的土地超出底价成交。

　　“经过了2008年的萧条，新增土地储备量急剧减少，压抑了一年的需求开始在找一个释放点了。”张华纲说。

　　“一个月有25天在看地”

　　去年这个时候，地产巨头们纷纷收紧口袋，土地储备大幅萎缩。万科2008年新增按万科权益计算的项目建筑面积465万平方米，比2007年的934万平方米腰斩一半；中国海外发展集团仅为200多万平方米，不足一年的销售；金地从2007年9月之后只收入一个西安的项目；招商地产以资产注入形式增加了7个项目203万平方米，相比2007年新增14个项目447.53万平方米，也是缩水一半。

　　如今，银根放松和楼市销售回暖，使地产巨头们感到拿地的时机再度来临。中海集团董事局主席孔庆平年初就表示，2009年中海外将扩大土地储备，增量不会小于400万平方米。

　　金地则打算在已有布局的城市中扩大规模。“往年大盘太多，今年不拿大盘，只做短平快项目。基本指标收益率为18%以上的项目可以考虑。”张华纲说。

　　拿地，得先拿钱。一年来不买地，光卖房，使不少开发商手中备足了银弹。WIND数据显示，截至5月13日，证监会分类的83家地产开发类企业2008年总利润为405亿元，一季度现金以及现金等价物的增加为219.8亿元，改善经营性现金流约163亿元。

　　银行的贷款也是拿地的重要资金来源。国家统计局的数据显示，2009年1-3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中国内贷款2545亿元，增长8.0%。

　　“为了大力放贷，银行从‘决战三月’到‘决战四月’，再到现在‘决战五月’，年初计划的新增贷款在一季度就用完了。”深圳某商业银行的一位信贷经理说，提款审批手续也大为简化，2008年提款要一系列签字审批，今年只要一个部门审批，额度审批通过就可以提款。

　　“市场上资金充裕，银行头寸充足，资金价格由8%下降至5%，这么便宜的现金，为什么不利用这个时机发展呢？”张华纲说。

　　4月下旬，国务院常务会议决定调整商品住房项目资本金比例。联合证券分析师鱼晋华认为，这将再度为开发商资金松绑，使其负债能力以及滚动开发能力提高，有利于进一步扩大土地储备。

　　大反转还是大泡沫

　　对于这一波拿地热究竟是地市见低后短期的库存调整，还是房地产市场反转来临的标志，地产业内判断不一。

　　鱼晋华是乐观派，她认为，当开发商拿地意愿上升时，行业开始脱离底部；当大规模拿地出现时，行业应该是明确进入上升期了。

　　世联地产一位从事土地研究的顾问表示，曾做一份土地储备的摸底调查，下半年开发商购买土地的欲望更为强烈，目前他们已经掌握了200多家开发商有购买土地的计划。

　　“在此背景下，4 月土地市场的回暖将只是个开始，未来土地市场仍将不断升温。”鱼晋华说。

　　张华纲也认为市场反转的态势已经明朗。“如果连续三个月销售转暖，基本上就可以认为市场已经反转，而现在深圳的商品房销售已经持续6个月回暖，发展到了价量齐升；上海、北京的改善性需求也已进入回暖区间。”

　　戴德梁行的分析显示，一季度个人按揭贷款总额达到984亿元，同比增长13.2%，是2008年第二季度以来首次正增长，此项指标逐季下降的趋势已得到扭转。一季度全国商品住宅成交规模超出2006-2008年同期平均水平的12.6%，显示市场成交恢复明显。

　　“最艰难的时期已经过去。”孔庆平也断言，内地部分地区如珠三角的房地产市场已经见底。

　　而华盛国际投资公司中国区副总裁赵祥龙则持相反观点。

　　“这一轮回暖可能是回光返照，作为宏观经济的敏感行业，现在房地产市场的数据和一些关键性的宏观数据是背离的。”赵祥龙5月14日晚间质疑说，今年一季度和4月份，全国工业用电量、外贸出口等数据仍然没有扭转下降势头，在整体经济没有根本反转的形势下，断言地产市场的反转为时尚早。

　　赵祥龙预计，今年的房地产市场将呈W形走势，“市场在去年下半年到达谷底，4万亿计划出台后，会有一波反弹，而当4万亿效应递减后，市场的新一波滑坡就可能到来”。

　　一位国际投行中国区负责人则认为，不排除出现经济持续低迷而房地产、股市等资产泡沫则被疯狂吹大的局面。“在信贷激增背景下，如果获得过多贷款的大企业如果因为经济周期的现实不愿增加资本性投资，资金几乎是必然地会到被流动性催高的资产市场逐利。”

　　“目前银行的钱虽不能直接用于投资土地，但在信贷扩张背景下，银行有时难以严格监管资金的用途。”前述某商业银行的信贷经理也说，“只要经过一系列周转，将资金转入下级企业，则可将贷款洗成了‘自有资金’，用于购买土地。”

　　国家统计局近日发布的数据显示，2009年1-3月，房地产开发企业“自筹资金”达3791亿元，增长13.1%。

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