200亿旭辉“商”谋

　　近日，旭辉集团在重庆的首个综合体项目开始试水，其低调谨慎的商业地产开发模式又增加了一个试点。这家长期专注住宅开发的知名房企，能否在单纯住宅滚动开发模式逐渐看到“天花板”的情况下，寻找到适合自身发展的路径？

　　新金融记者 刘君

　　商业理念

　　旭辉集团在重庆的80万平方米大盘旭辉城吸引了当地买房人、媒体以及同行的目光，不仅因为其有着旭辉在全国扩张中常见的大体量、面向刚需住宅的特点，还因为其有着体量不小的商业业态。这种住宅和商业结合的综合体形式，被旭辉首次引入重庆。

　　起家于上海的旭辉集团，成立于2000年，长期以来以住宅开发被世人熟知，且主要业务集中于长三角区域。2012年年底在香港上市之后，旭辉在全国扩张的步伐加快，目前扩张的城市已经包括长三角区域、环渤海区域和中西部区域。与住宅领域的快速扩张相比，旭辉在商业地产领域的开发显得低调谨慎得多。除了前述重庆项目中有较大比例商业体量外，旭辉商业项目主要集中在上海、长沙等地，并且多与住宅项目相结合，或做社区商业的配套，或者像住宅一样选择快速出售回笼资金，如旭辉在上海与绿地共同开发的商业项目绿地？旭辉E天地，所推出的商铺以销售为主，且该项目建筑面积只有3万平方米左右。

　　旭辉集团董事长林中曾在接受采访时表示，因为公司提倡高周转、高利润、高品质、低负债，相对而言，商业地产对于资金沉淀要求较高，旭辉更愿意主推的是社区商业，因为这是对公司住宅为主战略下的有益补充。

　　旭辉曾宣称，会将商业地产视为业务发展的重点，不过在当前业务布局中，住宅依然占据绝对主流。在旭辉内部，对于产品业态布局有一个“721”的说法，即首次置业为主的刚需住宅占比达70%，销售型商办物业占20%，10%是其他创新类高端产品。

　　早在2010年，旭辉就成立了专门的商业公司，专门负责嘉兴旭辉广场的开发和运营，该商业项目2012年已经开业。根据旭辉官网，其在上海的旭辉海上国际、松江九亭项目、嘉定旭辉U天地等项目预计将在今年下半年开业。只不过，即使不和万达[微博]这样的商业地产老大相比，只与万科、保利、金地等原本同样专注住宅领域的开发商们相比，旭辉在商业地产领域的探索依然显得小心翼翼。年报显示，旭辉2014的合同销售额达到212.1亿元，较2013年的153.2亿元增加38.4%，在住宅销售领域依然高歌猛进。而在最能体现商业地产运营能力的租金收入一项，旭辉交出的成绩单则是当年租金收入约为4170万元，同比减少12.7%。

　　模式之辩

　　经过几轮调控之后，房地产市场发生了很大改变。一方面是住宅市场由供不应求逐渐向供求平衡甚至供过于求过渡，经过十多年的快速发展，在一二线城市，房地产市场将逐步由新房市场为主向存量房市场为主转变，在三四线城市，新的住房需求的产生则要依托于经济的发展和人口的增加，单纯依靠高周转快速开发的模式逐渐遇到“行业天花板”；另一方面是商铺的销售模式也受到挑战，散售导致的管理和运营混乱使地方政府和投资者都对其抱有怀疑。这两种趋势的代表性事件，一个是在住宅开发做到行业龙头的万科，宣布向城市配套服务商转型，增加商用物业在产品业态中的比例，另一个则是以商铺散售闻名的SOHO中国宣布向商用物业持有型开发商转型。

　　在这样的背景下，就要求房地产企业在住宅开发的同时，必须要在商业、办公、产业地产等领域有所建树，要寻找到一条能持续产生现金流的商业模式，而不是局限于利用银行贷款搞以前滚动开发、赚快钱的模式。

　　未来前景

　　林中表示，旭辉要大规模开发商业地产，需要两个前提条件，一个是旭辉本身规模足够大，因为要开发持有型商业，自己一定要有非常强的自由现金，因为商业的投资性相对比较差。另一个是整个房地产行业要由开发销售阶段走到经营持有阶段，再到资产证券化阶段，企业有更多金融方面的退出路径能够解决资金压力。

　　早前，旭辉曾经提出一份长期规划，在销售额超过300亿元后，商业地产将小幅扩张；在销售额超过500亿元后，扩张步伐将加快；到2015年至2016年，旭辉将逐渐提高特色商办的比重，实现占比20%，并实现18%以上的利润率。

　　按照2014年的增长率，近一两年之内旭辉的销售额有望突破300亿元，按照其规划，商业地产小幅扩张的时期即将来临。只是旭辉要达到商业地产扩张步伐加快的500亿元，还面临不小的难度，评级机构标普就指出，旭辉集团的销售增速在未来2年将放缓。