珠三角楼市乍暖还寒

http://www.sina.com.cn 2009年03月25日 04:20 中国证券报-中证网

　　深圳成交量恢复暗藏玄机

　　珠三角楼市乍暖还寒

　　珠三角楼市的“暖潮”，实质是在政策效应和房价调整之后所展示的平衡，能否持续尚有待观察。

　　刚性需求对楼价比较敏感，开发商和炒家不理智地调高楼价，未来极有可能再现成交萎缩、有价无市的现象。

　　□本报记者万晶

　　3月21日，位于深圳市龙岗区的万科第五园景台销售处人声鼎沸。中国证券报记者在现场看到，上午10点左右，选房已经进行了1个小时，但仍有近20位客户在排队。而最让记者吃惊的是，其楼价较去年国庆节竟然上涨超过一成。万科第五园的热销，恰是珠三角楼市刚性需求释放带来的“小阳春”的缩影。

　　房价涨虚张声势

　　广东省房地产协会统计显示，今年1至2月广东省商品房屋销售面积534.80万平方米，同比增长21.5%；商品房屋销售额326.87亿元，同比增长27.5%。尤其是进入2月份以后，珠三角主要城市的房地产市场均出现不同程度的“回暖”。其中，深圳1至2月新建商品房销售面积、住宅销售面积和二手住房成交三大重要指标同比都有超过170%的增长。

　　广东省房协会长蔡穗声认为，全国各地房地产市场表现不平衡，珠三角区域经过一年多时间的深度调整，当前的“暖潮”实质是在政策效应和房价调整之后所展示的平衡，能否持续尚有待观察。

　　而对于开发商嚷嚷提价这一现象，戴德梁行分析人士指出，开发商表面上进行提价，是抓住消费者买涨不买跌的心态，更有助于营造新房热销的场面，但实际价格并未提高。从最近每日成交数据来看，实际成交价格仍然保持稳定，甚至略有下降。

　　“我连续一个多月监测深圳楼市成交数据，新房均价一直保持在10500元/平方米左右，宝安区均价在9000元/平方米以上，龙岗区均价则在7000多元。对于有诚意的购买者，开发商私下里有很多优惠，价格还是保持稳定。”戴德梁行这位分析师告诉中国证券报记者。

　　“我们卖的全部是现楼，即买即住。从3月14日开始下调了价格，均价1.2万元/平方米，仅两天就卖了15套。”近日位于深圳市南山区的云栖西岸阁相关负责人告诉中国证券报记者，云栖西岸阁2007年底开盘，当时均价1.55万元/平方米。销售现场许多购房者表示，他们都是该盘诚意客户，因为之前价格高而持续观望，现在见价格下调而出手。

　　对于片区楼盘云集的楼盘来说，楼市回暖并未改变促销格局，能够脱颖而出才是上策。“珠三角楼市库存量大，开发商提价实际上是阻碍自己销售，而给竞争对手快跑的机会。所以我们一直在建议开发商不要盲目提价。”从事一手房代理的世联地产深圳区域总经理朱敏表示。

　　广州市国土局数据也显示，2月份市场均价为8011元/平方米，结合以粤15条为代表的宏调新政出台，不少业内人士作出了楼价已经站稳并将继续回升的判断。然而，从广州楼市整体价格走势来看，事实恰恰相反。中国证券报记者查找国土房管局历史分析报告看到，广州楼市自2008年价格一路下滑，今年2月份才刚刚创下新低，与去年2月份的9303元/平方米相比，降幅达到14%。如果缩小到区域范围，广州十区楼价也只是升降持平的“五五开”的情形。

　　有业内人士表示，今年房价与2008年“价格战”不同的是，趋势发生了分化，尾盘较少、资金宽裕的楼盘开始涨价或者减少优惠，而面积较大的新开楼盘则仍在促销。“现在市场活跃了，房子好卖，之前定价较低、销售较好的楼盘也就敢涨价了，但涨价与否、涨多少，都会有不同的考虑，所以价格走势就出现了分化。”诺德国际相关负责人说道，他认为现在普遍热销的市场行情，已改变之前各盘之间竞相低价促销的竞争局面。

　　成交量背后也有炒作

　　在广东提振楼市15条措施出台两周后，珠三角楼市尤其是广、深两地成交量再度回升。三成以上主流在售楼盘开始进行表面涨价，个别楼盘每平方米甚至标价提高2000元，加上一些未解套的炒家以及地产中介，更开始哄抬二手楼价，个别楼盘进行捂盘，造成一种短缺的假象，诱发新买家入场。世联地产董事长陈劲松担心，开发商和炒家不理智地调高楼价，未来极有可能再现成交萎缩、有价无市的现象。

　　业内人士指出，广东不少开发商还在坚持牛市思维，一些楼盘是故伎重演，采取“少量多批”推出楼源的手法，通过多积累客源少放房源的方式反复炒作热销，甚至通过“多次开盘、逐步提价”制造热销甚至抢购气氛。如深圳某著名“日光盘”宣称开盘一日售完，实则已经蓄客长达一年已久，开盘当日只是召集客户集中签约。

　　对于广东省楼市新政的取消“限外令”，开发商同样加以格外渲染。而事实上，目前炒家的构成也发生巨大变化，受全球金融危机的影响，港澳台的炒家比例大幅减少，韩国炒家全线撤退，现在的炒家主要是本地人和一批新移民，因此取消限外令对楼市产生反转推升作用不大。但这作为一种炒作概念，开发商却开始诱导本地的炒家不顾一切投入楼市。

　　而深圳知名地产人士牛刀则告诉中国证券报记者一则猛料，楼市成交回暖背后不乏假按揭。中国证券报记者查阅深圳市国土局网站行政审批栏目不难发现，诸多热点楼盘出现许多购房者一个人名下一天之内预售商品房就登记10套、15套甚至20套，通过加总发现有个别人名下房产共计超过百套。

　　牛刀告诉记者，尽管央行和银监会一再重申，二套房贷并没有松绑，但实际上很多城市已经取消，甚至连外资购房都可以采取二成首付，不管是自住，还是改善，还是投资，只要你买楼，银行基本一律二成首付。

　　“房地产市场已经进入周期性调整，它不是一般性的调整，而是一段时间的调整。”广东省房协会长蔡穗声表示，从宏观层面分析，广东房地产市场态势依然严峻，前两个月全省房地产开发完成投资259.72亿元，同比大降17.1%，增速同比大幅回落64.3个百分点。开发资金来源也趋紧，同期房地产开发3671个项目，本年资金来源合计1199.40亿元，同比下降12.3%。

　　投资者未轻举妄动

　　房价租金比一向被视为判断楼市投资价值的一条标准。中国证券报记者对深圳全市16个主要片区的典型楼盘进行调查发现，有13个片区都超过了国际标准300：1的上限，最高比值更达到540：1。按照深圳市2月份平均房价和租价计算，房价租金比也达到了306：1。这就意味着房价偏离了合理的价值，投资价值较小且存在泡沫。

　　职业投资客邹建民说，如果把房价租金比换算成租金回报率，300：1的租金回报率就是4%，而540：1就只有2.2%，这么低的回报率肯定不具备吸引力。而专家认为，宏观经济不明朗，租金仍有下调压力，房价租金比有进一步提高的趋势。

　　而从土地价格方面看，珠三角土地流拍现象依旧多见，众多成交的地块也是以底价成交。以万科为例，2008年其获取土地的平均成本约为2059元/平米，已经接近2006年1861元/平米的水平，较2007年的3581元/平米降低了42.5%。其他地产公司的地价成本走势也与之类似。业内人士估计，随着拿地成本的走低，未来房价走低也许是一种趋势。

　　记者在楼盘现场看到，近期前来看房的仍以首次置业者和改善性需求购房者为主，多数投资者仍未敢轻举妄动。深圳中原地产总经理李耀智表示，大约有10%投资客进入楼市。满堂红首席研究员龙斌也认为，目前成交放量是过往积蓄了几乎大半年时间的刚性的首次置业与换房需求的集中释放，投资性需求入市谨慎，高端的保值型多次置业买家多数处于观望状态。他表示，目前楼价上行空间十分有限，刚性需求对楼价比较敏感，一旦楼价上行，不会出现2007年以前那种追涨效应。

　　广州量跌价跌中的“上涨”

　　□本报记者王成盛广州报道

　　“这个房子我看了有小半年了，最近外界都在说房价又开始涨了，昨天售楼小姐通知我，他们之前的一些折扣政策要取消，所以我今天就来签约了。”方圆月岛售楼部内唯一的客户向记者说道。方圆月岛位于广州珠江新城，目前每平方售价在18000元到20000元。

　　2009年开年以来，伴随着光大花园、保利中环广场等日光盘(开盘当日销售完毕)的出现，一时间广州楼市成交量放大，楼价重新向上的论调充斥着坊间。而开发商也不甘寂寞，不时有楼盘对外宣称将抽签认购、提价销售。

　　其实，商品房并不具备同质性，除非发生大规模普涨，否则，购房者是很难判断自己所购小区楼价是否上涨的。目前号称国内最先触底反弹的广州楼市，真实的情况到底怎样呢？

　　广州市国土房管局公布的数据显示，2009年1、2月份广州一手楼销售面积分别为46.18万平米和47.36万平米，成交均价为8018元/平米和8011元/平米。这一组销售量和销售价格意味着什么？拿出历史数据，我们吃惊地发现，今年1、2月份的销售量在2008年6月份以来月度销售量排名中分别位列倒数第二和倒数第三，是为数不多的月销售量跌破50万平米的月份。而2月份销售价格更是2007年4月份以来的最低价格。

　　量跌、价跌？但外界为什么会感到广州楼市成交量在暴增、价格在上涨呢？一种说法是，外界所感受的成交量增加，实际上是销售套数的增加而并非销售面积。对于成交量错觉，或许另外一组数据能说明问题：2月份，广州市十区二市共签约成交了商品住宅7692套，与1月份的5450套相比，提升了足足41.1%。而也有更多的业内人士认为，目前广州房管局的数据大多会滞后一个月，因此不能反映楼市的实时情况。

　　虽然外界对成交量抱有争议，但对销售价格上涨似乎一致的不看好，大多认为是开发商玩的一个小把戏。借助消费者都有买涨不买跌的心理，一个楼盘的销售价格大多会采用先低后高的策略。开发商所宣称的提价可能只是一个障眼法而已。

　　但无论怎样，一个不容忽视的现象正逐步显现。一方面，随着国家对房地产信贷的放宽和一些扶持政策的出台，开发商似乎正逐步走出资金困局，有能力与市场相持下去。而另一方面，调整了一年多的房价加上贷款利率的下调、公积金贷款额度的提高，促使购房者的刚性需求得以显现。

　　在广州花都朗月君庭的售楼部，一位徐先生正签约购买一套120平米的商品房。该楼房目前总价已由最高时的72万元降至50万元，首付只需10万元，月供只要2000元。作为公务员的徐先生称，现在这一房价自己完全能够承受得起。陪同徐先生签约的还有他的两位年轻同事，他们已提前一步在两天前分别在该楼盘购买了两套房。