北京楼市成交量连续七周同比上升，但环比数据已连续两周下降。

　　　　不少在去年底开盘的在售项目悄然提价。

　　　　住宅存量消化周期需要54周以上。

　　□本报记者 林喆 实习记者 于萍

　　“从去年底开盘到现在，我们已经提过三次价了！春节后，销量突然上来了。”唐宁ONE销售人员如是说。

　　22日，中国证券报记者走访了位于北京中关村区域龙湖地产旗下的唐宁ONE项目。这个主推“教育区顶级豪宅”的楼盘，自去年12月20日开盘至今销量一直平稳上升。加之公司承诺，业主三代以内直系亲属都可以进入一墙之隔的名校中关村二小上学，更是吸引了不少家庭购房者。

　　记者在售楼处看到，看房人群依然络绎不绝，且多数是举家前来。“公寓楼26000/平方米，板楼30000-40000/平方米”的价格虽然让很多人咋舌，但据销售人员的说法，截至目前，新开的一栋公寓楼销售率已近七成，而两栋板楼的销售也已过半。

　　部分楼盘悄然提价

　　据唐宁ONE销售人员介绍，该楼盘自开盘至今，已有三次提价，每次500元不等，至今每平方米价格已经提高近2000元。该人员表示，房价主要根据楼盘的销售情况而定。

　　“开发商的销售策略往往是‘低开高走’。项目一期定价低，房屋品质也较差。这样做，一方面是通过低价聚集人气，另一方面也是为今后提价预留空间。”一家地产销售代理公司的总裁告诉中国证券报记者。

　　22日，中国证券报记者在走访位于北京二环内的中信城时同样发现，年前，该楼盘定价18000元/平方米的中小户型产品已经基本售罄。在售产品的品质有所提升，价格也在20000元/平方米以上。

　　中信城销售人员告诉记者，今年下半年，该项目二期将主推120平方米以上南北朝向的大户型产品，单位均价预计为25000-28000元。

　　低价项目销售到一定程度，价格也开始上涨。

　　据中国证券报记者调查，3月份，京城有不少在去年底开盘的在售项目悄然提价。其中，首开和城建旗下的首城国际中心、远洋地产旗下的远洋沁山水等多个项目售价均有不同程度上涨，多数楼盘提价的幅度超过10%。

　　业内人士介绍，在2月份市场整体销售略有好转的情况下，前期以低价入市的项目在取得一定销售业绩后提价是必然的。这些楼盘提价后基本回到目前的市场价格。

　　一般而言，楼座因位置变化而调价5%是常规的营销策略，地产商通常选择递进的开盘方式，即越往后开盘的房屋品质和朝向会越好于前期。楼盘品质和位置的提升，意味着开发商建造成本和拿地成本提高。

　　不过，目前有市场资深人士认为，近期市场的销售数据可能存在“水分”。今年1月份，中国证券报记者走访唐宁ONE时，销售人员就曾表示新楼已基本售空，但实际上该楼盘一直有房源陆续推出。

　　个别楼盘提价并不等于整体统计均价的逆转。中国社科院研究员曹建海认为，尽管近期北京楼市因政府救市政策的推动而成交回暖，但是房价下降仍然是大势所趋。

　　成交量上扬趋缓

　　北京市交易管理网数据显示，3月上半月，商品房期房的网上签约数达到5232套，比2月上半月网签数2025套翻了一倍，接近2月份整月5800余套的数量。此外，3月上半月二手房住宅网签量为8173套，同比也翻了一倍多。

　　而渤海证券的监测报告则显示，北京楼市成交量连续七周同比上升，但环比数据已连续两周下降。

　　3月16日至3月22日一周内，北京商品房累计成交套数2683套，同比增长94.99%，环比持平；累计成交面积287452平方米，同比增长49.61%，环比下降0.72%；市场活跃度为0.44，同比增长27.69%，环比下降22.09%。

　　长江证券研究员苏雪晶认为，近期成交量反弹属于刚性需求释放。而住房刚性需求的价格弹性很高。价格上涨削弱购买力，将导致有效需求缩减。

　　业内人士表示，价格是否合理是吸引购房者入市的关键。随着开发商开始逐步提价，购房需求也逐步下降，这也是导致北京成交量环比出现下降的重要原因。

　　另一方面，供给下滑也将导致成交收缩。国家信息中心公布的数据显示，2008年北京市房地产开发投资总体呈下降趋势，累计完成开发投资1908.7亿元，同比下降4.4%。从全年趋势看，北京市商品房施工面积从去年5月份开始由同比增长转为下降，并且降幅逐渐扩大。去年，全市商品房新开工面积2337.2万平方米，同比下降8.6%；竣工面积2558万平方米，同比下降11.5%。其中，住宅竣工面积1399.3万平方米，下降24.5%。

　　业内预计，施工率和新开工率下降，意味着未来房地产市场的供应量同比将降低。供应量的减少将会带来商品价格的上升，而价格的上升将导致需求的下降。如果未来房屋可出售面积的减少及地产商提价成为趋势，那么直接结果将是成交量的再度下降。

　　存量消化有待时日

　　“北京的市场库存在全国各大城市中是最高的，虽然按照近期的销售速度，消化周期有所缩短，但总体上依然不容乐观。”一位市场人士指出。

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，截至3月23日，北京楼市期房可售房屋套数为16.86万套，面积2145.97万平方米，其中住宅9.45万套，面积1195.83万平方米。未签约现房18.52万套，面积2008.74万平方米，其中住宅4.03万套，面积580.8万平方米。按照最近一周的销售速度，住宅存量消化周期达54周。

　　华远集团总裁任志强表示，“今年以来，北京等地都出现了楼房交易量上升的迹象，这并不是因为各地房屋降价促销搞得好，而是春节前国家出台了二手房交易减免税费的政策，使二手房交易迅速的活跃起来，同时也带动了一手房和新房的交易上升。真正回暖有待政策的进一步支持。”

    回暖不等于大幅提价

　　□本报记者 杨志刚

　　来自中国指数研究院的数据显示，2月份30个重点监测的大中城市中，24个城市的成交量同比均大幅上涨，多数城市的月成交量超过2008年的月均成交量，房地产市场回暖已经成为普遍现象。

　　值得注意的是，借楼市回暖的机会，北京、深圳、广州、福州等重点城市的多数楼盘出现了提价苗头，北京有的楼盘提价幅度高达3000元/平方米以上。

　　全国房地产市场的回暖，很大程度上要归功于首次置业和改善型置业等“刚性需求”的释放，而这些需求对房价非常敏感。许多业内人士担心，在居民收入预期不明朗、房价收入比仍然偏高的现实环境下，部分楼盘提价可能会令成交量反弹难以持续，不利于楼市的长期稳定发展。

　　房地产市场对价格的变化是比较敏感的，我们看到，区域市场并没有全部出现量价齐升的势头，而且，部分城市商品房成交量回升的代价就是均价下跌。根据渤海证券研究所的统计，3月的第三周，天津、重庆、福州等重点城市的商品房成交面积环比明显增长，但成交均价环比有所下降。

　　与部分重点城市商品房提价对应的是，成交面积并没有出现环比节节上升的势头。3月的第三周，北京的商品房成交面积虽同比大幅上升49.61%，但环比略有下降，并且已经连续两周环比下降；深圳的商品房成交均价环比上升9.59%，但成交面积却下降了10.70%。开发商在提价之前还是要看看市场脸色的。

　　当然，对于开发商提价的现象，也应具体问题具体分析。2008年是调整年，开发商积压了大量的存货需要消化，降价是必然的选择。存货压力减轻之后，适逢楼市的“小阳春”，开发商借机提价也有了底气。

　　保利、万科等开发商实力较强，没有资金链断裂的危险，在北京开发的楼盘多位于三环、四环附近，地段、户型、物业服务较好，在定价博弈中拥有一定的话语权，地产市场回暖时适当提价并不奇怪。

　　但是，一些资产负债率高、融资能力差、存货在总资产中比例较高的开发商，大幅提价则不是明智之举，如果购房者不认可提价，房子砸在手里的滋味并不好受。如果这些楼盘的地段又不具有特别的优势，那么提价就更有浑水摸鱼之嫌。

　　许多业内人士指出，只有改善型置业乃至投资型置业活跃起来，接上“首次置业”的班，房地产市场才能够继续回暖下去。但是，“改善型普通自住房”至今没有可操作的细则出台，人均居住面积低于平均水平的居民往往买不起“改善型普通自住房”，对购买二套房的贷款限制也没有完全放开，而且低利率水平不可能长期不变。因此，改善型置业和投资型置业能否撑起房地产市场的持续繁荣，仍然有待观察。

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