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地产黑洞
地产黑洞
当黄光裕在2008年初携巨资迅猛攻占大中和三联而陷入资金窘困时，曾有机会凭借在房地产上的豪赌挽回颓势，但造化弄人的是，正是地产业务引发了整个帝国的危机。
从一开始，黄光裕就把地产作为快速解决其资金困局的救命稻草，而非遵循传统开发商买地-盖房子-出售后再买地的运作方式。“弄一块土地，装进壳公司里，资本市场几十倍的利润比辛苦卖电器和房子利润要大得多。”鹏润地产一位离职的高管向《环球企业家》解释黄光裕的想法。2004年后，黄光裕开始告别国美的日常管理，并最终决定重返地产这个能将国美模式复制和放大的新领域。
禹晋永是国美置业(鹏润地产)的第一任总经理。这位号称拥有资产数百亿、旗下掌控十几个上市公司的黄光裕地产模式的奠基人，在地产界却无令人信服的业绩。禹晋永曾专门成立一个网络公司，以他的思路，网络公司属于高科技概念，可以获得资本市场最大的市盈率，然后再把土地装入网络公司，实现鼠标+水泥的数十倍放大效应。黄禹二人在2004年相遇后，一拍即合。事实证明，黄光裕后来在地产界的作为，确实也是遵循禹的思路。
位于中关村丰台科技园区的鹏润国际时尚中心(下称鹏润时尚)，是黄光裕资本地产思路的典范之作，不过该项目至今未完成。鹏润时尚建筑面积高达55 万平米，定位于京南的服装城，土地价款为8.05 亿元，按获批的35.5 万平米地上建面计算，楼面价为2275 元/平米。
似乎为了向黄光裕国美式的金融模式致敬，禹晋永计划将这块地规划成各大家电巨头的展示中心，然后再装入上市公司。禹不断在媒体上宣传这一模式，不久即被黄光裕以“泄露公司机密”为由清除。
黄光裕本人选中的继任者童渊则更大胆，更藐视常规。在一次向黄光裕的汇报中，童渊说，我们用最滥的房子，卖最高的价钱——3万元/平米，凭的就是三个字的金子招牌——黄光裕。
黄光裕对童渊的大鸣大放甚是享用，他评价童渊是地产天生奇才，对其极为器重。按照童渊的设计，3万元还仅是租费，童渊描绘，只要出售3年的租费就可以收回成本，其他的权益将装入一个上市公司，从资本市场套现数十倍的收益。
在场的黄光裕和其兄黄俊钦听后甚是兴奋，黄光裕宣布要“向地产砸100亿”。凭借此前的类金融野蛮生长和在香港6年借壳上市的现代资本市场启蒙，黄认定地产将是连接零售和资本市场的天然平台。他断言，他的地产帝国将超过国美电器。
自1997年成功开发鹏润家园后，10年来黄光裕并未在地产业务上真正投入精力。火爆异常的国美第一城和明天第一城也是其妹黄燕虹和妹夫张志铭借助国美声誉的自我发展。直至2007年，彼时房市与股市齐飞，飙升的地产装入上市公司后可获得40倍以上市盈率的估值。但此时，童渊畅想的鹏润时尚项目历经2年波折，仍未兑现。
眼看市场爆棚的黄光裕已然等不及：2007年底，鹏润地产在无锡以5.85亿元竞得电瓶车厂地块；2008年初，以数亿元竞拍下重庆解放碑国泰广场项目；一个月后又以25.55亿元的价格获得天津华明镇一块43.3万平米土地的开发权。此外，鹏润昊天还在2007年花6亿多元拍卖购得北京铁路文化活动中心和昌平沙河住宅项目。2008年年初，黄还与北京通州区张家湾镇达成全面负责该地区达105平方公里之巨的土地一级开发协议。
凭此，鹏润的土地储备号称达到1 亿平方米建筑面积，但其中大部分是未通过招拍挂程序的一级土地整备，而一些二级土地储备还有大量地价款未付清。
这是一个不折不扣的危险之旅。所谓一级开发是在政府授权下把土地整成三通一平的状态，但真正进入市场还需经过招拍挂。而这一过程仍存在着土地被别人拍卖购得的风险。关键之处就在于此。2007年地王频出，舆论将其归结为公开的拍卖抬高了地价。一些地方政府随趁势而为，改单纯价高者得为在招标中设置其他条件，最终由地方政府“综合”评选，在这种情况下土地一级开发商拥有更大的“操作”空间。
但祸不单行的是，在黄光裕原计划于2008年年中将这些天量土地装入上市公司中关村科技套现时，市场发生了逆转——不仅全国房市处于下行状态，就连土地拍卖也频繁出现流拍，土地价格急转直下。黄不用再处心积虑地通过“潜规则”将手中的天量一级开发土地转为市场开发，因为没有人再如2007年那样不计代价地抢地了。
黄还忽略了致命的一点：在地产行业，土地规模每扩大一倍，复杂程度可能要放大10倍，黄逐渐发现他正在陷入一个无法操作的巨大沼泽之中，且无人替他分忧。
黄光裕的妹夫张志铭在2005年与其分家，创立明天地产。张志铭为人低调，但管理很有方法。在分家之前，张志铭曾将手下高管召集至会议室，每人发了一个红包，少则5万，多则达40万元，一举树立了威信。而黄的惯常做法是“卸磨杀驴”。以国美大康鞋城为例，其主要操盘手都在销售结束前因各种原因离职。凡此种种，都让黄光裕无法再找到真正懂行的地产人才。
2008年年初，在那场令人眩晕的年会朝圣前后，国美地产帝国却濒临崩溃的边缘。一位国美地产业务的负责人曾通过旧部查阅国美账本，结果令他十分震惊：国美仅应付工程款(包括国美门店装修工程)就达50多亿，而其账上只剩下1000万人民币左右。后期黄光裕巨额拍得的土地，大多仅仅支付了订金，剩余土地出让金达到了几十亿的规模。
黄光裕肯定感觉到了帝国根基的晃动。彼时，在收购大中电器、三联商社以及中关村科技上花费的现金支出超过60亿元，与其全部现金储备相当，而外筹资金又无法进入。风雨飘摇的地产行业还能承接他接下来的豪赌吗？黄可能唯有孤注一掷。
2008年5月份，中关村科技发布公告，一纸定向增发预案将黄光裕旗下的北京鹏润地产控股公司(下称鹏润地产)推向前台。根据增发方案，鹏润地产评估值为180 亿元，拟以14.67 元的价格折算成12.27 亿股进入上市公司。拟增发的土地项目除了大康鞋城、鹏润国际公寓(鹏润蓝海)外，其他均未进入实质性销售阶段，且有诸多项目未办理完相关手续。
3个月后，这一增发被中关村科技董事会以“拟注入中关村的房地产类资产盈利前景不明确”为由否决。
据媒体报道，此后的黄光裕曾频繁往返北京与澳门之间，身陷四面楚歌的他此时已是穷途末路。一位原国美置业高层在2006年离开黄光裕后，与朋友在酒桌上回忆起多年来黄的所作所为，最后感慨说，上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂。一语成谶。
自毁之路
“国美可以没有黄光裕，但中国不可以没有国美”。一位国美高层坦言，国美离开黄光裕并非坏事。出身潮汕的一个贫穷的天主教徒家庭，黄内心深处始终对财富和成功有着极强的欲望，在登上中国首富宝座后，黄仍以创业者自居，他被下属形容是“睁开眼睛就工作，累了就睡觉”，他一天的工作往往是从下午开始一直到凌晨，因此国美高层半夜两三点钟被召集到鹏润大厦开会是家常便饭。他不会打高尔夫，几乎从不去娱乐场所；他还会缩短自己的度假行程，因为感到无趣；他每天工作13个小时，因为除此之外他不知道可以做些什么——比如和家人一起欣赏电视节目。“我个人太忙了，没有什么理想。比较羡慕那些按时上班、按时下班、能正常休息的人。”2006年时，黄光裕在接受《环球企业家》采访时说。(详情请登录Gemag.com.cn查阅2006年9月号《黄光裕的天花板》一文)
随着何炬、张志铭等一批从最早起就追随黄光裕的管理者离开，这位早年低调、青涩、向媒体表达过要警醒自己过度膨胀的潮汕人还是无可避免地自我膨胀起来。后期的黄光裕在国美集团内部完全是一副帝王架势，甚至当有人在会议上对其说“不”时，还会被他赶出会议室。“黄光裕太狂躁了，开会时甚至有人吓得腿发抖。”接近黄光裕的人士说。
2006年7月收购深圳易好家时，面对曾经同他一起打拼天下却最终离开他的国美元老级人物何炬，黄光裕拿出了他“快、狠、准”的作风。黄光裕称，曾与何炬约定两年内不踏入家电零售业上的君子协议。而何炬在入主深圳易好家后，在半年内迅速开出9家门店，并从国美挖走一大批员工，与国美在深圳分庭抗礼，黄对此深为不满。在何炬北上出差之时，黄直接找到易好家上属总公司中国建材的负责人，迅速以1.8亿买下易好家的全部股份。此后，何炬率领旧部重归国美，不过旋即被集体清理门户。后国美内部广泛流传，何炬在深圳、武汉、南京等地多次被不明身份的人殴打，从此再无音讯。
“对人对事没有责任心和忠诚度，这是我接受不了的。”黄光裕曾说。
何炬的悲惨下场成为笼罩在国美高管心中的乌云。甚至在本刊采访过程中，竟有多人以“老板会打断腿”为由拒绝了采访。
在2006年并购永乐时，一位受邀给国美提供顾问服务的投行人士发现，国美的主要高层竟然都不清楚在这场重大并购中所扮演的角色。再欲深入探究，皆面露难色，不肯再说。黄光裕与下属的隔阂可见一斑。对控制欲的追求与崇拜，将黄光裕推到了一个骑虎难下的位置，他开始了一种对财富更猛烈甚至剑走偏锋的追逐。当周围人都对偏执的他言听计从，而他与周围人的关系完全围绕财富展开时，被属下评价为罕见地集聪明、勤奋、无情于一身的黄光裕则变得日益孤独，赌成为他生存的一种无奈却必然的选择。
相对而言，隐藏在黄光裕身后的其妻杜鹃被认为是连接黄与资本市场的润滑剂。在并购永乐时，杜鹃曾广泛向投行征询意见，研究合并可能给国美电器股价的影响，并研究以怎样的换股更合适。杜鹃为人处事甚是玲珑，逢年过节会给一些曾经的合作伙伴寄送一些小礼物。
2006年时，黄光裕曾得到一次明确的“警告”。彼时，因早期创业的违规贷款问题，黄光裕与其兄黄俊钦遭公安部门调查。不过在2007年1月，国美电器公告称，警方针对黄光裕及其间接持有的鹏润房地产公司的“协助调查已经正式撤销”。
但黄光裕并不因此而收敛，却反而意识到，他更需要编织的是一张安全网。他开始有意识地经营高层人脉。另据知情人士透露，那一年，黄光裕曾通过各种途径搞到一套高级别的官方车牌，黄的安保队伍为其配上全新的黑色奥迪A8轿车和警报器，黄光裕很是得意地向身边人炫耀这一“高规格待遇”。
从某种程度上说，黄光裕是自我欲望的牺牲品。即使在戴上中国首富的光环后，关于他的灰色发迹史和财富积累模式的质疑也从未平息过。当他在去年11月被警方拘传后，很多人对此并不感到意外。不过谁会想到呢？23年前，这个17岁的汕头年轻人决定跟随自己的哥哥一起北上，并在此后的20多年间建立了一个令人炫目的财富帝国，而今，却即将失去这一切。
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