□青君

　　楼市神话结束于2008

　　2008年，在政府调控以及美国华尔街风暴的影响下，中国的房价进入了震荡整理阶段，购房者观望气氛把楼市悬到了半空，开发商与购房者的角力就像扯住楼房两端的两条绳子，原先开发商发力把楼价扯上高空，2008年又被购房者扯下一部分。

　　——卖方市场转为买方市场。2008年以前，市场形势大好，表现出供不应求的状态，房地产市场一直是卖方市场，开发商在市场上占主导地位。然而，进入2008年，供应大增，购房者也不再盲目恐慌购房，呈现供大于求的局面，买方市场格局已然确立。业内普遍认为令市场发生了逆转的是“9•27新政”的出台，尤其是万科董事长抛出“拐点论”后，全国范围均有不同程度的降价运动，在一定程度上加剧了客户的持币观望心态。2008年下半年来，受全球金融危机影响，我国的实体经济也受到冲击，消费者的购房行为更加谨慎，房产价格战在全国各地打响。

　　——开发商上市潮退。2008年绝对是开发商难忘的一年。恒大地产在这一年里倒在上市的路上，大量的土地储备使恒大地产担负了巨额银行债务。随着恒大地产上市搁浅，紧随其后等待上市的龙湖、星河湾、卓越、方圆等地产公司上市前景同样遭遇了坎坷。在当前的形势下，谁的手上有钱，谁的日子就过得相对好一些。为了手上能有更多现金，各地地王频繁退地，SOHO老总潘石屹认为，退地是好事，不是坏事，因为它避免了在这些目前并不具备投资价值的土地上面追加更多的投资，避免发生更大的浪费，这是对过去错误的修正。

　　——银行亮剑招揽生意。由于楼市成交趋淡，导致银行房贷增速持续下滑，一些银行开始下调固定房贷利率。光大银行就拟将5个档期的房贷固定利率下调，以期刺激购房需求。而此前，深发展等一些银行也早已发售“气球贷”“双周供”等变相减息的品种。显然，房子卖不出去，银行贷给开发商的贷款就难以收回，银行赖以生存的贷款收入就会锐减。

　　以上种种迹象表明，“房价只涨不跌”的神话开始终结，处于艰难盘整期的中国房地产市场开始理性回归。而一些城市在观望状态下挤压出了楼市泡沫，理性购房需求开始平稳释放。

　　角力游戏在2009取得平衡

　　中国社会科学院日前在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出，2009年，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出，2009年将延续2008年房市的低迷，短期内房价面临进一步回调。中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”的报告也认为，房地产行业的大幅度调整将在2009年全面爆发。2009年的房地产将面临供给提升和需求大幅度下滑的双重压力；如果没有外部力量干预，大部分房地产企业资金链断裂。

　　——房地产企业面临房源积压危机。从2008年积压下来的高库存状况始终威胁着开发商资金链条，并继续对房价下行施压。国家统计局数据显示，截至10月末，全国商品住宅空置面积同比增长18%。北京市数据显示，截至去年12月1日，期房住宅可售套数和面积，现房住宅未签约套数和面积，与前年同期相比，其增长分别为68.8%、48.7%和66%、48.7%。而杭州市区商品房可售套数比去年5月增长了近90%。

　　而中国社会科学院日前在北京发布的2009年《经济蓝皮书》指出，2009年将延续2008年房市的低迷，短期内房价面临进一步回调。

　　下行趋势明显的房价还面临着近万亿元保障房的结构性冲击。建设部副部长齐骥表示，今后三年，全国保障性住房总投资将超过9000亿元。事实上，在保障性住房即将批量入市的预期下，商品房价格也可能将面临方向性的调整。再加上大多数业内人士仍预期今年上半年楼市回暖无望，但开发商会借下半年的回暖加大推盘力度，因此，在供应加大的前提下，再加上开发商资金回笼预期，很可能会在价格做出一定的让步。

　　潘石屹也认为，与保障性住房相邻、档次差不多的普通住宅的价格会逐步地向保障性住房靠齐，普通住宅开发商的生存空间将面临很大的压缩。

　　业内人士认为，许多开发商在2007年拿到的土地还没有投放市场。有降价和资金需求的公司，在市场上不会放弃今年第二季度的市场，那时将会形成一个集中新上市的时机，但大多房源依然会采用低开的策略。当前消费者对价格的心理预期并没有改变，因此楼市短期难见回暖。如果今年二季度外部经济环境好转，那么楼市才有可能慢慢回暖。同时，还要看股市，股市慢慢反弹了，楼市才有可能触底反弹。

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