文/蔡庆涛

　　1997年亚洲金融危机后，国内房地产业呈现了高速增长。如今，房价高企，房地产业已经失去了增长动力，其支柱产业的龙头地位正在发生动摇。

　　美国暴发次贷危机后，华尔街接待了一批又一批的中国考察团。“我刚从美国回来”成为各大会场主讲嘉宾的口头禅和开场白。在他们眼里，与美欧已经陷入冰河季节相比，中国经济依然暖意融融。瑞银投资银行中国区主席蔡洪平就是其中的一位，他认为：“中国经济是全球金融风暴中的绿洲，中国中产阶级的房屋改善性需求甚至是全球经济的唯一指望。”

　　透支需求买房

　　在房改后的十年里，特别在过去三年的楼市上升期，中国的房地产业一日千里。同时，地产龙头的带动效应，使汽车、家电、钢铁、建材、塑料等行业也呈现出蒸蒸日上之态，中国经济保持两位数增长长达五年以上，走过了一个繁荣周期。

　　在地方政府、开发商，甚至是老百姓眼里，中国的城市化进程刚刚开始，房地产将迎来长达二十年的黄金期，支撑楼市信心的是不断涌入城市的年轻人的购房需求。这部分需求被定义为“刚性需求”，是中国楼市繁荣的原动力。

　　但“刚性需求”也有熄火的时候，2007年三季度以来，楼市陷入滞胀，虽然价格还在上涨，但成交量急剧下滑。到了2008年，楼市掉头向下。根据最新调查显示，全国大部分城市房地产成交价格已低于2007年同期。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹，透露了政府调控楼市的一些有趣变化。2007年楼市高涨的时候，调控的一大重点是严控开发商囤房，在拿到预售证之后10天内必须开盘；2008年楼市激情消退，开发商打折促销，依然不能顺利卖出房子。她认为：“过去两年楼市价格上涨过快，导致需求透支，很多人害怕房价继续上涨，出现冲动性购买。这种情况是不能长期持续的。”

　　在很多会议场合，开发商曾经这样向参会的人做市场调查：“在座的没有房子的请举手。”结果，总是有数量不菲的年轻人表示没有自有住房。于是，开发商代表就志得意满，兴致勃勃地继续兜售“刚性需求”论。

　　楼市下调，“刚性需求”必须重新定义，开发商眼里触目可见的“刚性”变成了“弹性”，甚至是没有需求。在楼市价格一天天看涨时，炒房者兴风作浪助推房价。更普遍的情况是，已经拥有住房的中上收入阶层，在看涨楼市的前提下，购买更大面积的住房改善居住条件，旧有的住房用于出售或出租。于是，像北京、上海这样的一线城市，拥有住房的家庭绝大多数都是账面上的百万富翁。

　　这部分人群通常作为购房的主力，以旧有住房做抵押向银行申请贷款。随着房价的升值，从银行获得的贷款额度也越来越大。

　　“刚性需求”已不存在